TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04529 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BWA

Minute : 26/198

Monsieur [R] [A]

Représentant : M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1922

Madame [I] [Y] épouse [A]

Représentant : M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1922

C/

Madame [U] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mars 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS:

Monsieur [R] [A]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS

Madame [I] [Y] épouse [A]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [L]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 avril 2022, Monsieur [R] [A] a donné à bail à Madame [U] [L] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], dont il est propriétaire avec Madame [I] [Y] épouse [A], pour un loyer mensuel initial de 768 euros et une provision sur charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, Monsieur [R] [A] a fait signifier à Madame [U] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.616,01 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, Monsieur [R] [A] et Madame [I] [Y] épouse [A] a fait assigner Madame [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et en conséquence déclarer Madame [U] [L] sans droits ni titres des locaux à compter du 9 mars 2025,ordonner l’expulsion de Madame [U] [L] et tout occupant de son chef des lieux loués et autoriser le bailleur à prendre possession desdits locaux avec l’assistance d’un serrurier et du commissaire de police si besoin est,ordonner la séquestration du mobilier aux frais risques et périls du locataire,condamner Madame [U] [L] à payer aux bailleurs la somme 1.908,35 euros au titre du solde des loyers, charges et taxes arrêtés au 17 mars 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à concurrence de 1.616,01 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation devant être payée par le locataire à compter de la résiliation au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse),condamner en conséquence Madame [U] [L] à payer à aux bailleurs cette indemnité d’occupation à compter du 9 mars 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et de la remise des clés,condamner Madame [U] [L] à leur payer une indemnité de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [U] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

Monsieur [R] [A] et Madame [I] [Y] épouse [A], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 9.013,51 euros arrêtée au 9 janvier 2026, loyer de janvier 2026 inclus. Ils indiquent que la locataire aurait quitté le logement, sans que les clés ne leur aient été remises.

Madame [U] [L], citée par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 4] par la voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [R] [A] et Madame [I] [Y] épouse [A] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 4 avril 2022, avant le 29 juillet 2023, et il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 9 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.616,01 euros, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [R] [A] et Madame [I] [Y] épouse [A] produisent un décompte démontrant que Madame [U] [L] reste lui devoir une somme de 9.013,51 euros à la date du 9 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Madame [U] [L], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence de la défenderesse à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

Madame [U] [L] sera donc condamnée au paiement d’une somme de 9.013,51 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 janvier 2025 sur la somme de 1.616,01 euros, de l’assignation sur la somme de 292,34 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [U] [L] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte des débats que Madame [U] [L] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [L] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration aux risques et périls de l’occupante. Il convient de rejeter la demande à ce titre.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Madame [U] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [A] et de Madame [I] [Y] épouse [A] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [R] [A] et Madame [I] [Y] épouse [A] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 2022 entre Monsieur [R] [A] d’une part, et Madame [U] [L] d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [U] [L] occupante sans droit ni titre depuis le 10 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNE Madame [U] [L] à verser à Monsieur [R] [A] et Madame [I] [Y] épouse [A] une somme de 9.013,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 janvier 2025 sur la somme de 1.616,01 euros, de l’assignation sur la somme de 292,34 euros et de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [U] [L] à verser à Monsieur [R] [A] et Madame [I] [Y] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [U] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025 et de l’assignation du 9 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [U] [L] à verser à Monsieur [R] [A] et Madame [I] [Y] épouse [A] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE