TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 23/00600 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XSZW

Minute :

Monsieur [B] [F]

C/

Madame [D] [T]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB57 Monsieur [W] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET

Monsieur [W] [V]

Copie délivrée à :

Monsieur [B] [F]

Le 28 mai 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 mai 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [D] [P], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substituée par M^e Alexandra POINSIGNON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [W] [V], demeurant [Adresse 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2016 à effet au même jour, M. [F] [B] a donné à bail à M. [W] [V] et Mme [D] [P] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une cave, situés [Adresse 7] à [Localité 2] pour un loyer mensuel révisable de 550 euros, une provision sur charges mensuelles de 50 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 500 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [B] leur a fait signifier, par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2023, M. [F] [B] a fait assigner M. [W] [V] et Mme [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de :

— constater que le bail est résilié,

— ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix du bailleur aux frais et risques des locataires, dans les conditions fixées par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement M. [W] [V] et Mme [D] [P] au paiement :

— d’une provision de 2 713,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges locatives et ce jusqu’à la libération effective des lieux, outre revalorisation légale,

— de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les dépens.

Après plusieurs renvois aux fins que les parties trouvent un accord sur d’éventuels travaux à effectuer au sein du local d’habitation, à l’audience du 25 mars 2024, M. [F] [B], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises dans ses observations orales dans lesquelles il demande :

— avant dire droit :

o d’ordonner une mesure d’expertise et voir désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de se faire communiquer par les parties les pièces en leur possession relative au litige, se rendre sur place, visiter les lieux, identifier l’origine du dommage causé et l’ampleur des dégâts observés, établir les circonstances du sinistre, évaluer les dégâts, et dresser un rapport d’expertise

o de constater l’absence de responsabilité de la société LEM IMMOBILIER vis-à-vis du demandeur,

— en tout état de cause de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [D] [P], représentée par son conseil, a exposé que l’appartement rencontrait de forts problèmes d’humidité, qu’elle ne parvenait pas à faire lister par un entrepreneur l’ensemble des travaux à effectuer et à chiffer lesdits travaux. Elle a demandé que la provision de l’expertise soit à la charge du demandeur, dans la mesure où elle n’était pas à l’origine de cette expertise.

M. [W] [V], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement avant dire droit du 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [E] [L] ;

— donné mission à l’expert de :

o se faire communiquer par les parties, ainsi que par l’ensemble des intervenants, tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

o se rendre au domicile de Mme [D] [P] et M. [W] [V], situé [Adresse 7] à [Localité 2], en présence des parties dûment convoquées et/ou de leurs conseils, et les entendre ainsi que toute personne susceptible de fournir des renseignements,

o examiner l’ensemble des désordres allégués par les parties, et notamment :

«  l’humidité et les moisissures qui en sont la conséquence,

«  l’absence de système de ventilation dans la cuisine,

«  l’état des ouvrants et notamment de la porte d’entrée,

«  la présence de rongeurs,

o les décrire, en mesurer l’étendue, en déterminer le degré de gêne, en déterminer l’origine, les causes et les effets, se prononcer sur l’imputabilité des désordres allégués,

o indiquer si le logement correspond aux critères de décence,

o si le logement ne correspond pas aux critères de décence, fixer la valeur locative du logement en l’état,

o fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues, et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

o décrire et préconiser les mesures qui devront être mises en œuvre a?n de remédier aux désordres, en précisant autant que possible les durées exactes d’intervention et en chiffrant le coût,

o faire toute observation utile à la solution du litige.

— dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera un rapport de ses opérations au greffe avant le 28 février 2025,

— dit que l’expertise aura lieu aux frais avancés de M. [F] [B], qui consignera au greffe de la chambre des contentieux de la protection de [Localité 3], avant le 15 septembre 2024 la somme de 4.000 euros (Quatre mille euros), à valoir sur les frais et honoraires de l’expert,

— rappelé qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation du délai ou d’un relevé de la caducité ;

— dit la demande relative à la société LEM IMMOBILIER sans objet,

— sursis à statuer sur toutes les demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise

— réservé les dépens de l’instance et les frais irrépétibles.

Postérieurement au jugement du 3 juin 2024, les parties ont fait valoir que Mme [D] [P] avait quitté les lieux le 20 novembre 2024, de sorte que la demande d’expertise était devenue sans objet.

Par courriel du 5 janvier 2025, l’expert a indiqué qu’il avait commencé sa mission en envoyant des convocations envoyées et engagé des frais.

Conformément au souhait des parties et du juge, l’expert a cessé sa mission et n’a ainsi pas déposé de rapport d’expertise.

Par ordonnance du 29 août 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— fixé la rémunération de l’expert à la somme de 525,12 euros,

— autorisé la régie d’avances et de recettes à restituer à l’expert à due concurrence les sommes consignées, soit 4 000 euros,

— ordonné la restitution de la somme de 3 474,88 euros consignée à la régie d’avances et de recettes à M. [B] [F], partie consignataire.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 10 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 mars 2026. L’affaire a été retenue à cette dernière audience.

M. [B] [F], comparant en personne, n’a maintenu aucune des demandes qu’il avait antérieurement formées.

Il a exposé avoir réalisé des travaux à la suite du départ de Mme [D] [P]. Il s’est opposé à la demande d’indemnisation formée par Mme [D] [P], considérant qu’il n’était pas responsable des dégradations, qu’il appartenait à Mme [D] [P] de s’entretenir avec son assurance, et que la somme réclamée correspondait à un arriéré de loyers non réglés.

Mme [D] [P], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites dans lesquelles elle demande de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— condamner M. [B] [F] à lui payer la somme de 3 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance, correspondant à six mois de loyers ;

— condamner M. [B] [F] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1721 et suivants du code civil, et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que M. [B] [F] n’a pas remis en cause l’existence de dommages dans l’appartement dès lors qu’il avait sollicité une expertise. Elle soutient que le logement a présenté des traces de moisissures et d’humidité, le rendant insalubre. Elle ajoute qu’en raison de l’état de l’appartement, elle a été contraire d’être hébergée par le 115 à compter du 28 avril 2022. S’agissant de l’évaluation de son préjudice, elle expose qu’à cette période, elle élevait seule trois enfants, et qu’elle n’exerçait aucune activité professionnelle en raison de soins pour un cancer du sein.

M. [W] [V] n’a ni comparu, ni été représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la demande de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa version telle que modifiée par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (…) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le manquement du propriétaire à son obligation de délivrance d’un logement décent est susceptible de cause au locataire divers préjudices, et notamment un préjudice de jouissance, dont il est fondé à demander l’indemnisation sans qu’une mise en demeure préalable soit requise.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une faute du bailleur.

Lorsqu’il a été la cause exclusive du dommage, le fait du créancier de l’obligation inexécutée, fautif ou non, exonère totalement le débiteur. A défaut de constituer la cause exclusive du dommage, le fait du créancier peut, comme tout événement extérieur, libérer le débiteur de l’obligation inexécutée s’il constitue un cas de force majeure.

En l’espèce, un premier rapport de visite du Pôle Hygiène Prévention Sécurité de la commune de [Localité 4] du 7 novembre 2017 est produit aux débats, et aux termes duquel étaient constatés les désordres suivants : présence de moisissures dans la salle de bains, système d’aération non suffisant pour la pièce de vie, protection différentielle de 30 mA défectueuse dans le tableau électrique. M. [F] [B] justifie avoir fait procéder à des travaux de peinture en début d’année 2018, selon une facture du 27 février 2018. Pour autant, Mme [D] [P] produit un courrier daté du 7 novembre 2019, ainsi qu’un second courrier daté du 1er juillet 2022, dans lesquelles elle signale un état de délabrement important de l’appartement, caractérisé notamment par de l’humidité et la présente de nuisibles. Ces éléments sont confirmés par un courrier du 18 juin 2020 du Pôle Hygiène Prévention et Sécurité de la ville de [Localité 4], faisant état d’une absence de ventilation dans la cuisine, d’une porte d’entrée vétuste non étanche à l’eau et à l’air, de la présence importante de rongeurs à l’intérieur et l’extérieur du logement. Les dégradations importantes des lieux, en particulier la présence de moisissures dans l’ensemble du logement, visible sur les murs, les sols, les plafonds, les éléments d’équipements et les objets mobiliers de la locataire, sont en outre attestés par les photographies produites, ainsi que par l’état des lieux de sortie. Le caractère indécent du bien le rendant totalement impropre à l’habitation est ainsi établi.

Au regard, au surplus de la persistance des désordres malgré les travaux de peinture réalisés en 2018, il apparaît que ces travaux se sont révélés insuffisants pour remédier aux causes des désordres constatés. De plus, M. [F] [B] ne justifie pas avoir effectué de nouveaux travaux après cette date, de sorte qu’il n’établit pas avoir remédier aux désordres.

Si M. [F] [B] soutient que l’origine des désordres provient d’une fuite dans un appartement voisin, le constat de commissaire de justice du 4 août 2023 qu’il produit est largement postérieur aux désordres constatés chez Mme [D] [P] d’une part, et d’autre part, ses énonciations sont largement insuffisantes pour permettre d’établir un lien de causalité exclusif entre les désordres constatés chez Mme [D] [P] et la fuite se trouvant chez le voisin. Il en résulte que M. [F] [B] échoue à apporter la preuve d’un fait permettant de le décharger de sa responsabilité de délivrer un logement décent à ses locataires. Au surplus, les simples échanges de mails entre l’agence immobilière et la ville de [Localité 4], n’étant corroborés par aucun élément, ne permettent pas d’apporter la preuve que Mme [D] [P] a elle-même fait obstacle à la réalisation de travaux. Enfin, aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989 ne subordonne l’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur à une déclaration de sinistre par le locataire à son assurance.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [F] [B] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à sa locataire.

Mme [D] [P] produit un certificat médical du 1er septembre 2020 selon lequel elle présente des douleurs articulaires alors qu’elle n’est âgée que de 36 ans, en lien avec les lieux dans lesquels elle habite. Elle justifie en outre avoir été hébergée dans une structure d’accueil à compter du 29 avril 2022, avec ses trois enfants, dont l’aîné est né en 2016, et les deux suivants, des jumeaux, sont nés au mois d’avril 2022, caractérisant ainsi le préjudice lié à un départ nécessaire des lieux pour protéger sa propre santé et celle de ses enfants. Une seconde attestation qu’elle verse permet d’établir qu’elle s’y trouvait toujours au mois d’octobre 2023. Le trouble de jouissance doit ainsi être évalué au montant total des loyers à compter du mois d’avril 2022.

Si M. [F] [B] fait état d’un arriéré locatif à la date de départ des lieux, qui viendrait en compensation du préjudice de jouissance allégué, il n’en justifie aucunement. A l’inverse, la quittance produite par Mme [D] [P] pour le mois de septembre 2023 ne fait état que d’un impayé de 28 euros, soit un montant minime, sans commune mesure avec le préjudice qu’elle a subi.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’indemnisation de Mme [D] [P].

M. [F] [B] sera donc condamné à payer à Mme [D] [P] la somme de 3 300 euros à titre de dommages et intérêts.

II. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [F] [B] qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût de la rémunération de l’expert.

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [F] [B] à payer à Mme [D] [P] la somme de 3 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [F] [B] aux dépens, qui comprendront le coût de la rémunération de l’expert ;

RAPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire de droit.

La greffière, La juge,