TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/03287 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6ZX

N° de MINUTE : 26/00313

DEMANDEURS

Monsieur [D] [R] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Marie-françoise PECH DE LACLAUSE de la SELEURL LACLAUSE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 2433

Madame [B] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie-françoise PECH DE LACLAUSE de la SELEURL LACLAUSE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 2433

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société HEURTEVENT P.E, SARL agissant sous l’enseigne IMMOMAX, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: C1364

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 09 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] sont propriétaires indivis des lots n°6 et n°35 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis conformément à la loi du 10 juillet 1965.

Le 5 janvier 2024 s’est tenue une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société HEURTEVENT P.E, SARL unipersonnelle, prise en la personne de son représentant légal et agissant sous l’enseigne IMMOMAX, aux fins que soit prononcée l’annulation des résolutions 2.1, 2.2, 2.3, 3, 3.1, 3.2, 3.3, 4.9 de l’assemblée générale du 5 janvier 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 février 2025, les demandeurs sollicitent du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens ;

— Annuler les résolutions 2.1 ; 2.2 et 2.3 ;

— Annuler les résolutions 3, 3.1, 3.2 et 3.3 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] en paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société HEURTEVENT P.E, a demandé au tribunal de :

— Débouter Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Prononcer la validité des résolutions 2.1, 2.2 et 2.3 de l’assemblée générale du 5 janvier 2024 ;

— Prononcer la validité des résolutions 3, 3.1, 3.2 et 3.3 de l’assemblée générale du 5 janvier 2024 ;

— Condamner Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] à lui payer une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties ci-dessus mentionnées pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 24 mars 2025 et fixée à l’audience du 9 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, puis le jugement a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions 2.1, 2.2 et 2.3 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 2024

Ces résolutions concernent le mandatement d’une entreprise afin d’établir une étude et de réaliser une estimation ainsi qu’un suivi des travaux de renforcement de la structure des balcons des lots de la copropriété.

Les demandeurs sollicitent en premier lieu l’annulation des résolutions 2.1, 2.2 et 2.3 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 2024, qui sont relatives aux points suivants :

La résolution 2.1 concerne une décision à prendre concernant la désignation d’un bureau d’étude pour une mission de conception et de suivi des travaux.

La résolution 2.2 concerne le choix de l’entreprise BUILDING STRUCTURE, et l’acceptation d’un devis émanant de celle-ci pour un montant total de 13.600 euros TTC, le devis prévoyant deux missions : une mission de conception d’un montant de 6.000 euros, et une mission de suivi des travaux d’un montant de 7.600 euros.

La résolution 2.3 concerne les modalités de financement de ces prestations : nombre d’appels de fonds, dates des appels de fonds, répartition du coût des travaux selon les tantièmes attachés aux lots concernés par la dépense selon la grille des charges générales clé 01.

a) Sur l’absence d’information préalable des copropriétaires

A l’appui de leur demande d’annulation de ces trois résolutions, les demandeurs se fondent en premier lieu sur l’absence d’information préalable des copropriétaires, dans la convocation à l’assemblée générale, de la demande formalisée de l’expert judiciaire ayant été précédemment commis, nécessitant l’étude et la réalisation des travaux de renforcement de la structure des balcons annexée à la convocation.

Ils soutiennent que les résolutions afférentes à cette étude ne pouvaient être valablement votées sur la foi des dires du syndic, sans avoir reçu copie de la demande formalisée par l’expert judiciaire dans le cadre des opérations d’expertise qui étaient en cours – notamment dans les suites de la réunion d’expertise s’étant déroulée le 25 mai 2023-, ainsi que du rapport du conseil syndical et du syndic sur ces sujets, documents qui devaient être annexés à la convocation à l’assemblée générale.

Ils ajoutent que cette absence d’information est d’autant plus prégnante s’agissant des demandeurs qui ont voté par correspondance et ont donc fait part de leur opposition à cette résolution pour laquelle ils considèrent n’avoir reçu aucune information pertinente.

Sur ce :

L’article 11 I 3° du décret d’application du 17 mars 1967 dispose que :

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I. Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (…) »

Il résulte des dispositions précitées que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à approuver un contrat ou un devis de travaux, la convocation doit être accompagnée des documents permettant l’information de ces derniers, notamment les conditions essentielles du contrat.

Il résulte en outre des dispositions précitées que si le devis de travaux ne comporte qu’un chiffrage forfaitaire par poste, il n’en reste pas moins conforme aux exigences de l’article 11 précité, tout copropriétaire s’estimant insuffisamment informé restant libre de solliciter un devis auprès d’une autre entreprise.

En l’espèce, a été joint à la convocation à l’assemblée générale du vendredi 5 janvier 2024, en même temps que l’ordre du jour et les projets de résolutions, le devis n°20230925NEU de l’entreprise BUILDING STRUCTURE adressé au syndic de copropriété à l’enseigne « Cabinet IMMOMAX », accompagné de la composition des prestations proposées – soit un descriptif synthétique de quatre éléments de mission de conception et de trois éléments de mission de suivi des travaux, ainsi que le prix de chacune des prestations proposées – soit le coût particulier et le temps passé pour chacune d’entre elles, le coût de la mission globale de conception, le coût de la mission globale de suivi des travaux, ainsi que le coût total pour l’intégralité des prestations.

Ainsi, ce devis apparaît amplement suffisant pour l’information des copropriétaires au sens de la réglementation précitée, sans qu’il soit nécessaire, contrairement aux allégations des demandeurs, que la demande formalisée de l’expert judiciaire à l’origine de son établissement soit incluse dans les documents obligatoires à leur notifier au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

A cet égard, ainsi que le syndicat des copropriétaires l’expose à juste titre dans ses conclusions, l’intervention d’un bureau d’étude structure, s’agissant de désordres de cette nature, soit un défaut du ferraillage armant les dalles de béton formant le corps des balcons, était indispensable.

A titre surabondant, la situation des balcons des lots en hauteur de la copropriété était nécessairement connue de tous les copropriétaires bien avant la transmission de la convocation de ces derniers à l’assemblée générale du 5 janvier 2024, puisqu’aucun d’entre eux n’avait accès à son balcon en raison de leur grande dangerosité et des opérations d’expertise en cours, étant précisé que l’expert avait préconisé en urgence, dès le 8 avril 2022 : l’interdiction d’accès aux balcons, l’interdiction d’accès aux terrasses du rez-de-chaussée, ainsi que la pose d’étais sur l’ensemble des balcons.

Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] seront donc déboutés de leurs prétentions de ce premier chef, et la résolution 2.1 sera déclarée valide, la décision à prendre concernant la désignation d’un bureau d’étude pour une mission de conception et de suivi des travaux à réaliser étant indispensable et ayant fait l’objet d’une information suffisante.

b) Sur l’absence de mise en concurrence de l’entreprise BUILDING STRUCTURE

A l’appui de leur demande d’annulation des résolutions 2.2 et 2.3, les demandeurs se fondent en second lieu sur l’absence de mise en concurrence de l’entreprise BUILDING STRUCTURE pour des travaux chiffrés à hauteur de 13.600 euros TTC, en violation de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, et de la résolution n°18 adoptée en assemblée générale de copropriété le 12 mai 2021 ayant fixé à 1.800 euros TTC le montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire au sens des dispositions précitées.

Concernant ce moyen spécifique, le syndicat des copropriétaires déclare en réplique que le devis de la société BUILDING STRUCTURE a été voulu, réclamé et validé par l’expert judiciaire, pour remédier aux risques d’effondrement des balcons, qu’il répond à une urgence et à un péril en la demeure expressément reconnus par l’expert, et que l’assemblée générale l’a souverainement accepté.

Sur ce :

L’article 18, I, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »

Pris pour l’application de ce texte, l’article 37 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. »

Il convient de considérer, au regard des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, que la résolution 2.2 concernant le choix de l’entreprise BUILDING STRUCTURE, et l’acceptation d’un devis émanant de celle-ci pour un montant total de 13.600 euros TTC, le devis prévoyant deux missions : une mission de conception d’un montant de 6.000 euros, et une mission de suivi des travaux d’un montant de 7.600 euros, répondait aux critères d’urgence prévus par les dispositions précitées.

Il ressort en effet des dites pièces que dès le 2 octobre 2020, un architecte, Monsieur [P] [S], avait fait parvenir au syndic de la copropriété – la société IMMOMAX – un compte-rendu suite à une intervention, relevant la dangerosité de la situation, constatant les malfaçons des balcons les rendant impropres à leur usage et à leur destination, et conseillant de procéder à l’étaiement conservatoire des balcons et d’y interdire l’accès.

A la suite de ce rapport, le syndic a fait appel à une société afin de procéder à l’installation d’étais, puis s’est trouvé confronté à une situation problématique, certains intervenants du chantier étant devenus injoignables ou ayant cessé d’exercer, et l’assureur dommages-ouvrage ne répondant pas à ses sollicitations malgré ses relances et mises en demeure.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IMMOMAX a sollicité par une assignation en référé du 19 août 2021 la désignation d’un expert judiciaire (pièce n°9 du syndicat des copropriétaires), puis que l’expert judiciaire mandaté en vertu d’une ordonnance de référé du 10 novembre 2021 (pièce n°10 du syndicat des copropriétaires) a préconisé, ainsi qu’il a déjà été mentionné ci-dessus, dès le 8 avril 2022 : l’interdiction d’accès aux balcons, l’interdiction d’accès aux terrasses du rez-de-chaussée, ainsi que la pose d’étais sur l’ensemble des balcons (pièce n°11 du syndicat des copropriétaires).

L’expert a ensuite adressé différentes notes au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en 2022 puis en 2023 (pièces n°12 et n°13), ainsi que son rapport d’expertise final le 15 décembre 2024 (pièce n°15), attestant que le syndic IMMOMAX a mis en œuvre les préconisations de l’expert, selon des critères d’urgence et de sauvegarde de l’immeuble tout à fait incontestables.

Dans ces conditions, Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] apparaissent mal fondés dans leur moyen, la mise en concurrence des devis de travaux n’étant une obligation que pour la réalisation des travaux de réparation, de réfection, d’addition, d’amélioration, de transformation, de surélévation ou de construction, mais non pour les travaux qui sont décidés par le syndic au regard de l’urgence et de la sauvegarde de l’immeuble.

En conséquence, Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution 2.2, et en outre de leur demande d’annulation de la résolution 2.3 qui est directement subséquente à la résolution 2.3.

2) Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions 3, 3.1, 3.2 et 3.3 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 2024

Les demandeurs sollicitent l’annulation des résolutions 3, 3.1, 3.2 et 3.3 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 2024, qui sont relatives aux points suivants :

La résolution 3 concerne la saisie immobilière des lots n°6 et n°35 appartenant à M.[W] et Mme [Y].

La résolution 3.1 concerne un emprunt du syndicat auprès de certains copropriétaires dans le but de renflouer la trésorerie en attendant le recouvrement de la dette de M.[W] et Mme [Y].

La résolution 3.2 concerne la mise en vente par adjudication des biens appartenant à M.[W] et Mme [Y].

La résolution 3.3 concerne la mise à prix des dits biens dans le cas où le syndicat serait déclaré adjudicataire d’office des lots vendus.

a) Sur l’absence d’information préalable des copropriétaires

A l’appui de leur demande d’annulation de la résolution 3.1, les demandeurs invoquent l’absence d’information préalable des copropriétaires quant à la situation de trésorerie du syndicat des copropriétaires, quant aux modalités de remboursement de l’emprunt, quant à l’abandon des poursuites initiées par le syndicat des copropriétaires en 2023, puis quant à la proposition de plan d’apurement formée par les consorts [W] et [Y] le 18 décembre 2023.

Ils expliquent qu’aucune information financière n’a été transmise, tout particulièrement sur les flux de dépenses qui déterminent le besoin financier et le recours à l’emprunt, que le syndic se contente d’indiquer que le compte [W] [Y] est déficitaire, sans rapporter la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre la créance de ces copropriétaires et les besoins financiers du syndicat des copropriétaires, que le syndic ne précise pas si les consorts [W] [Y] sont les seuls débiteurs de la copropriété et ne justifie pas qu’ils soit seuls responsables de l’état de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, dont il ne justifie pas par ailleurs, et que la résolution 3.1 ne prévoit pas la durée de l’emprunt, ni les modalités de remboursement de cet emprunt, encore moins les modalités de résolution de cet emprunt en cas survenance éventuelle de réclamations ou de conflits ultérieurs entre les prêteurs et les autres copropriétaires.

Sur ce :

Il convient d’observer au préalable que cette demande d’annulation de la résolution 3.1 n’est fondé sur aucun texte par les parties requérantes.

Or les actions en nullité d’assemblée générale ne peuvent se fonder que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes. Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision (de la résolution considérée), mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires.

Les cas d’action en nullité peuvent se regrouper en trois catégories, à savoir l’inobservation de formalités légales, ou bien le dépassement de pouvoir par l’assemblée, ou bien la fraude ou l’abus de majorité, à charge pour le demandeur en nullité de résolutions d’assemblée générale des copropriétaires de justifier d’un de ces critères.

Force est de constater en l’espèce que les demandeurs ne spécifient en aucune manière sur quel critère ils fondent leur action en nullité s’agissant de la résolution 3.1. En particulier, aucune argumentation n’est articulée sur la caractérisation de manœuvres qui seraient susceptibles de constituer un éventuel abus de majorité, l’absence d’information préalable des copropriétaires sur les éléments financiers mentionnés ci-dessus ne pouvant à elle seule constituer un tel abus.

Les développements des parties sur l’évolution de la dette des demandeurs sont à cet égard inopérants, et ne seront pas examinés.

Aucun cas de nullité de résolution défini par la loi ou les règlements n’étant caractérisé par les demandeurs, Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution 3.1 de ce premier chef.

b) Sur la violation de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution

A l’appui de leur demande d’annulation des résolutions 3, 3.1, 3.2 et 3.3, les demandeurs se fondent ensuite sur une prétendue violation de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. »

Toutefois, le juge de l’exécution dispose d’une compétence d’attribution exclusive au regard des dispositions légales et réglementaires régissant les procédures civiles d’exécution.

Dès lors, la présente juridiction ne dispose d’aucune compétence pour apprécier de la proportionnalité des mesures d’exécution ou de conservation d’une créance, quand bien même celles-ci seraient soumises au vote des copropriétaires convoqués dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire. Ainsi, la présente juridiction ne peut statuer sur la conformité des résolutions 3, 3.1, 3.2 et 3.3 aux dispositions de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, n’ayant aucune compétence pour ce faire.

En conséquence, Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions 3, 3.1, 3.2 et 3.3 de ce second chef.

3) Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les demandeurs à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société HEURTEVENT P.E, SARL unipersonnelle, prise en la personne de son représentant légal et agissant sous l’enseigne IMMOMAX, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société HEURTEVENT P.E, SARL unipersonnelle, prise en la personne de son représentant légal et agissant sous l’enseigne IMMOMAX, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] [W] et Madame [B] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Février 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND