TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSE :

Le 09/12/2025

à M^e Jean-Pierre BINON

EXPEDITION :

Le 09/12/2025

à M^e Jean-Philippe FAIVRE

N° RG 24/00843 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4P7N

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [I]

né le 11 Décembre 1943 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

Assisté de Madame [C] [I], sa fille , demeurant [Adresse 2], bénéficiaire d’un jugement de transformation d’une mesure de curatelle en habilitation familiale générale en date du 18 mars 2022 rendue par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de PARIS statuant an qualité de Juge des tutelles

représenté par M^e Jean-Pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Philippe FAIVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [L] est locataire d’un logement sis [Adresse 4], appartenant à Monsieur [W] [I], en vertu d’un bail verbal depuis une durée indéterminée.

Par jugement du juge des tutelles de [Localité 7] du 18 mars 2022, la curatelle renforcée dont Monsieur [W] [I] bénéficiait depuis un jugement du 28 février 2020 a été transformée en habilitation familiale générale de sa fille [C] [I].

Le 18 octobre 2023, par l’intermédiaire de son conseil, Monsieur [W] [I] a adressé un courrier de mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception reçue le 23 octobre 2023 à Monsieur [P] [L] d’avoir à justifier :

de son titre locatif et des mandats faits au titre du paiement de loyers, d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, Monsieur [W] [I], assisté de Madame [C] [I] a fait assigner Monsieur [P] [L] devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa des articles 1226 et 1728 du code civil, 832 du code de procédure civile, aux fins de :

juger que Monsieur [P] [L] ne justifie pas de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour le bien situé [Adresse 5], ni du paiement d’un quelconque loyer ni de quelconques charges, prononcer de la résiliation du bail verbal consenti Monsieur [W] [I] à Monsieur [P] [L], ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [L], et de celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, en se réservant le droit de liquider l’astreinte,réserver les droits à recouvrement des loyers et/ou indemnités d’occupation arriérés à ce jour,condamner Monsieur [P] [L] au paiement de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur [W] [I], assisté de Madame [C] [I], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, il souligne que le défaut d’assurance est entièrement imputable à Monsieur [P] [L] et répond aux arguments de ce dernier en affirmant ne pas avoir délivré de quittances de loyers compte tenu du non-paiement de ceux-ci depuis 2022.

Monsieur [P] [L], représenté par son conseil, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [W] [I], soutenant que celui-ci ne peut se prévaloir d’une situation qu’il a créée en refusant d’établir un bail écrit requis pour la souscription d’un contrat d’assurance. Il sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à

« dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur l’existence d’un bail verbal

A titre liminaire, il sera relevé que si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer.

L’existence d’un bail verbal entraîne toutefois comme incidences que le bailleur ne pourra pas demander l’indexation du loyer faute de clause en ce sens.

Il résulte de articles 1714 et suivants du code civil qu’on peut louer par écrit ou verbalement, que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions et que l’existence d’un bail verbal ne saurait résulter de la simple occupation des lieux dans la mesure où un bail, qui est un contrat à titre onéreux, suppose une contrepartie financière de la part de l’occupant ou de l’utilisateur.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée.

Il s’évince d’une lecture a contrario de l’article 1715 du Code civil que la preuve du bail, lorsqu’il a commencé à recevoir exécution, peut être rapportée par tout moyen par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, il ressort des écritures des parties que l’occupation effective du logement litigieux par Monsieur [P] [L] n’est pas contestée. Il produit notamment une attestation de transferts d’argent au bénéfice de Monsieur [W] [I] via la Société RIA, relevant 33 transferts réalisés entre le 27 septembre 2019 et le 21 juin 2022.

Il en résulte que Monsieur [P] [L] est locataire régulier de ce logement, les parties étant liées par un bail verbal à minima depuis le 27 septembre 2019.

Sur la résiliation du bail

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; l’article 1226 du code civil rappelle «que « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution » ; l’article 1229 du même code dispose que « la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Par ailleurs, le bail verbal est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Selon l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, Monsieur [P] [B] ne conteste pas le défaut d’assurance mais soutient qu’il n’a pas été en mesure de souscrire une telle assurance par la faute du bailleur qui ne l’a jamais mis en capacité de justifier de sa qualité de locataire, faute de rédaction d’un bail écrit et de délivrance de quittances de loyer.

Or, aucune prescription légale n’impose la production d’un bail ou de quittances pour la conclusion d’un contrat d’assurance habitation, les exigences contractuelles pouvant solliciter la preuve de l’occupation du logement par la production de tout document qui peut être une attestation du bailleur, des quittances ou des factures d’électricité.

Monsieur [P] [L] ne démontre aucune démarche auprès d’une compagnie d’assurance qui se serait heurtée à l’impossibilité de prouver l’occupation du logement. Il était parfaitement en capacité de souscrire une assurance multirisque habitation, nombre de compagnies se contentant d’informations déclaratives.

Par ailleurs, s’il justifie par la production d’un document édité le 14 février 2024 d’une série de virements au bénéfice du bailleur jusqu’au 21 juin 2022, cette liste atteste tout autant de l’absence de versements entre le 22 juin 2022 et le 14 février 2024, de sorte qu’en dépit de l’affirmation de paiement en espèce non démontrés, il ne prouve plus aucun paiement du loyer depuis juin 2022.

Compte tenu de l’absence de souscription d’une assurance couvrant les risques habitations en dépit de la mise en demeure et d’une défaillance dans le paiement des loyers, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, empêche la poursuite du contrat et justifie la résiliation du contrat de bail.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 15 janvier 2024, date de l’assignation et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [L].

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les droits à recouvrement des loyers et/ou indemnités d’occupation arriérés

En l’absence de toute demande en paiement d’arriéré de loyer ou de fixation d’une indemnité d’occupation, alors qu’il a été fait droit au moyen tentant à la résiliation du bail, il n’a pas lieu à réserver ce droit.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’insécurité juridique générée par l’absence de conclusion d’un bail écrit ne saurait être supportée exclusivement par le locataire, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il convient de condamner Monsieur [P] [L] à payer à Monsieur [W] [I] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT QUE Monsieur [W] [I] et Monsieur [P] [L], étaient liés par un bail verbal portant sur le lot 167 de l’appartement sis [Adresse 4] au moins depuis le 27 septembre 2019 ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre Monsieur [W] [I] et Monsieur [P] [L], portant sur le lot 167 de l’appartement sis [Adresse 4], au jour de l’assignation, le 15 janvier 2024 ;

DIT que Monsieur [P] [L] est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à réserver un droit de recouvrement d’arriéré de loyer ou d’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à Monsieur [W] [I] assistée de Madame [C] [I] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [I], assistée de Madame [C] [I] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

La juge du contentieux de la Protection, Le Greffier