Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MARS 2025

N° RG 23/06186 – N° Portalis DB22-W-B7H-RLPA

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Z]

demeurant [Adresse 5],

[Localité 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 10 Novembre 2023 reçu au greffe le 10 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 23 Janvier 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mars 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [Z] est propriétaire des lots n°72 et 148 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Faisant grief à M. [Z] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], lui a adressé, par l’intermédiaire de son syndic, plusieurs courriers de mise en demeure et relance d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Mantes-la-Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le cabinet Astrae GTC Immobilier, a par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, fait assigner M. [Z] devant le tribunal de céans aux fins de le voir condamner notamment à lui payer la somme de 17.269,02 euros au titre des charges arrêtées au 9 novembre 2023 et aux frais de recouvrement, outre à des dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 21 août 2024 et signifiées au défendeur non constitué par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE France, demande au tribunal de :

— le recevoir en son action ;

— l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

— condamner M. [Z], à lui payer, la somme totale de 10.087,77 euros, correspondant à :

• 10.063.77 euros à titre principal, charges arrêtées au 8 août 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 septembre 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

• 248 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— condamner M. [Z], à lui payer la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [Z], à lui payer la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner M. [Z], aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à ses dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Z], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 10 novembre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 26 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article

R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire M. [Z] pour les lots n°72 et 148,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

22 avril 2015 pour un montant de 6.085,14 euros,

— un courrier de relance adressé par le syndic au défendeur en date du

10 février 2021,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

11 juin 2021 pour un montant de 10.864,92 euros, dont 38 euros de frais de relance,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 28 septembre 2021 pour un montant de

11.682,22 euros,

— un relevé de compte sur la période courant du 11 décembre 2023 au

7 mai 2024 pour un solde débiteur de 18.874,01 euros,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2017 au

30 juin 2024,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

3 octobre 2016, 1er juin 2017, 18 septembre 2018, 18 décembre 2019,

27 octobre 2020, 8 décembre 2021, 8 décembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, et 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— une attestation de non- recours à l’encontre de ces assemblées générales ;

— le contrat de syndic conclu le 26 octobre 2023 et prenant fin le 30 septembre 2025,

— des factures de frais de syndic et d’honoraires d’avocat.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.063,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 août 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus.

M. [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2021, date de la mise en demeure.

Il sera fait droit à cette demande.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 248 euros correspondant à 38 euros de frais de mise en demeure et à 210 euros de frais contentieux..

Si les frais de mise en demeure du 11 juin 2021 , pour un montant de 38 euros, sont des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais contentieux à hauteur de 210 euros, qui ne sont au demeurant pas justifiés, ne sauraient être qualifiés comme tels.

M. [Z] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 38 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Z] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z], qui succombe,sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [L] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 10.063,77 euros au

titre des charges de copropriété échues au 8 août 2024, appel de fonds

du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du

28 septembre 2021, date de la mise en demeure,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1343-2 du code civil,

Condamne M. [L] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 38 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne M. [L] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Condamne M. [L] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2025 par Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY