MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Février 2026

DOSSIER : N° RG 23/02774 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SAZQ

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 04 Février 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 7 Janvier 2026, puis prorogé au 21 Janvier 2026 et au 4 Février 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice le cabinet L3D IMMO, RCS [Localité 18] 823 363 494, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 376

DEFENDERESSES

S.A.S. CALOT ET ASSOCIES, RCS [Localité 18] 539 211 870,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

S.C.C.V. [Adresse 10], RCS [Localité 18] 531 557 593, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 307

S.A.S. PHLAURENT SAS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Dans le cadre d’une opération immobilière réalisée par la société civile immobilière de construction-vente (SCCV) [Adresse 10], dont la gérante est la société par actions simplifiées (SAS) Lp promotion, portant sur la construction d’une résidence sise [Adresse 3], la SAS Phlaurent s’est vue confier la fourniture et la pose d’une installation de production électrique par panneaux photovoltaïques.

La résidence l’orée du parc a été réceptionnée le 5 juillet 2013 et les travaux de la SAS Phlaurent ont été achevés au mois de décembre 2013.

La société Calot et associés a assuré les fonctions de syndic jusqu’en 2020.

Aux termes d’un rapport de visite en date du 14 février 2020, la société Autan solaire, mandatée afin de contrôler l’installation, a conclu à l’absence de raccordement au réseau, empêchant le bon fonctionnement de la production électrique des panneaux photovoltaïques.

En février 2021, la société Autan solaire a procédé à la remise en état de l’installation sur devis que la SAS [Adresse 10] a accepté de prendre en charge.

Par courrier avec accusé de réception en date du 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence [Adresse 9] a mis en demeure la [15] Lp promotion de prendre en charge la perte de revente d’électricité.

Par actes de commissaire de justice du 28 juin 2023, le SDC de la [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice le cabinet L3d immo, a fait assigner la SCCV [Adresse 10], la SAS Lp promotion et la SAS Calot et associés devant le tribunal judiciaire de Toulouse, au visa des articles 1231-1 et 1992 du code civil, aux fins de les voir condamnées in solidum à lui verser la somme de 20 909,36 euros au titre de la perte financière résultant du défaut de mise en fonctionnement des panneaux photovoltaïques.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, la SCCV [Adresse 10] et la SAS Lp promotion ont fait assigner en intervention forcée la SAS Phlaurent devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 février 2024, les instances enrôlées sous les numéros RG 23/02774 et 23/04872 ont été jointes sous le numéro 23/02774.

Par ordonnance du juge du 29 août 2024, le juge de la mise en état a :

— accueilli la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir à l’encontre de la SAS Lp promotion, qui a été mise hors de cause,

— écarté la fin de non-recevoir tirée de l’exception de forclusion soulevée par la SCCV [Adresse 10].

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique du 10 avril 2025, le SDC de la [Adresse 13] demande au tribunal de :

— débouter la société [Adresse 10] et la société Calot et associés de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— juger à titre principal que la société [Adresse 10] engage sa responsabilité contractuelle en qualité de constructeur et que les désordres dénoncés relèvent de la théorie des désordres intermédiaires,

— juger à titre subsidiaire que la société Lp promotion parc engage sa responsabilité décennale en qualité de constructeur et que les désordres dénoncés relèvent de la garantie légale décennale,

— juger que la société Calot et associés engage sa responsabilité contractuelle ès qualités de syndic,

— condamner in solidum la société [Adresse 10] et la société Calot et associés à lui payer la somme de 20 824,37 euros au titre de la perte financière générée par le défaut de mise en fonctionnement des panneaux photovoltaïques,

— condamner in solidum la société [Adresse 10] et la société Calot et associés à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société [Adresse 10] et la société Calot et associés aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, la SCCV [Adresse 10] demande au tribunal :

sur les responsabilités et à titre principal de :

— juger que le non-fonctionnement de l’installation photovoltaïque relevait soit de la garantie biennale, soit de la garantie décennale,

— juger que les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, le cabinet L3d immo, de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions fondées sur l’article 1231-1 du code civil,

sur les responsabilités et à titre subsidiaire de :

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires a concouru à la réalisation de son propre préjudice en formant sa réclamation de manière tardive et à hauteur de 50% des dommages dont la réparation est recherchée,

— condamner la société Phlaurent à relever et garantir la SCI [Adresse 10] de l’intégralité des condamnations qui pourraient intervenir à son encontre,

sur le volet indemnitaire et à titre principal de :

— juger que le préjudice invoqué relève d’une perte de chance,

— juger que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans le cadre de la preuve qui lui incombe,

— débouter par conséquent le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire,

sur le volet indemnitaire et à titre subsidiaire de :

— juger que le syndicat des copropriétaires a concouru à la réalisation de son propre préjudice à hauteur de 50 %,

— prononcer un partage de responsabilité à hauteur de 50 %,

sur les frais irrépétibles et les dépens de :

— condamner tout succombant à payer à la SCI Lp promotion parc la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, la SAS Calot et associés sollicite du tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SAS Phlaurent, bien que régulièrement citée à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 juin 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 novembre 2025 et mise en délibéré au 7 janvier 2026, délibéré prorogé au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les responsabilités :

En ce qui concerne la responsabilité de la SCCV [Adresse 10] :

Le SDC de la [Adresse 14] recherche la responsabilité de la SCCV [Adresse 10], à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie légale décennale des constructeurs.

Toutefois, les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Dès lors, il conviendra d’examiner en premier lieu si les conditions permettant d’engager la responsabilité décennale de la société Lp promotion parc sont réunies, puis, à défaut, en second lieu, son éventuelle responsabilité contractuelle.

A titre liminaire, si la SCCV [Adresse 10] fait valoir que l’action du SDC de la résidence l’orée du parc sur le fondement de la garantie décennale est forclose, cette fin de non-recevoir a été écartée par ordonnance du juge de la mise en état du 29 août 2024 devenue définitive, laquelle a autorité de la chose jugée en application de l’article 794 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu d’y statuer.

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

La mise en œuvre de cette responsabilité de plein droit suppose l’existence d’un ouvrage, une réception de l’ouvrage et l’existence d’un dommage non apparent à la réception, imputable à l’intervention d’un constructeur et présentant une gravité telle que prévue aux dispositions sus-visées.

Aux termes de l’article 1646-1 du code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. / Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble ».

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, notamment du décompte général et définitif émis par la société Phlaurent le 15 décembre 2013 que celle-ci a procédé à la fourniture et la pose d’une couverture photovoltaïque pour la résidence l’orée du parc composée d’un kit complet de 192 modules en 2 toitures. Pour cela, un procédé d’intégration avec avis technique a été réalisé et une garantie étanchéité à 20 ans a été prévue.

De surcroît, aux termes de la facture en date du 14 février 2020 émise par la société Autant solaire dans le cadre de la reprise de l’installation photovoltaïque, il est précisé que les modules sont installés selon un procédé d’intégration au bâti.

Il résulte de ces éléments que les panneaux photovoltaïques sont intégrés à l’ouvrage de couverture et assurent une fonction de clos, de couvert et d’étanchéité du bâtiment.

Dès lors, ils constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, et non un simple élément d’équipement.

Par ailleurs, il ressort du rapport rédigé par la société Autant solaire le 14 février 2020 à la suite de sa visite du 16 décembre 2019 que l’onduleur triphasé situé dans le local technique de la résidence l’orée du parc était raccordé au coffret AC mais pas au réseau (aucun câble au départ du coffret). Aussi, lors de la mise en tension DC de l’onduleur, celui-ci s’initialisait mais ne pouvait pas démarrer en raison de l’absence de tension réseau. De même, la branche 1 du tracker 1 présentait un défaut de câblage, outre que les câbles DC ne cheminaient pas correctement et formaient des boucles d’inductions. Par ailleurs, le solin de faîtage de la toiture sud-ouest était détérioré et arraché sur plusieurs mètres.

Ce n’est qu’à compter de la remise en état de l’installation par la société Autan solaire en février 2021, et du raccordement des panneaux photovoltaïques au réseau que l’électricité produite a pu être injectée dans ce réseau, enregistrée sur le compteur production et vendue à EDF, à compter de septembre 2021.

Ainsi, les désordres qui affectaient jusqu’en septembre 2021 l’installation photovoltaïque de la résidence l’orée du parc, et notamment de l’absence de raccordement de l’onduleur triphasé au réseau, rendaient cet ouvrage impropre à sa destination de production d’électricité et de revente à EDF.

Enfin, ces désordres n’ont été révélées qu’à la suite du contrôle effectué par la société Autan solaire le 14 février 2020. Ils n’étaient en tout état de cause pas décelables par le maître d’ouvrage avant la réception des premières factures d’électricité, nécessairement postérieures à la réception de l’ouvrage.

Par suite, les désordres qui affectaient l’installation photovoltaïque présentaient un caractère décennal.

La SCCV [Adresse 10], vendeur d’immeuble à construire au sens des dispositions de l’article 1646-1 du code civil, n’établit pas que ces désordres provenaient d’une cause étrangère. L’inertie dont aurait fait preuve le SDC de la résidence l’orée du parc pendant plusieurs années n’est pas la cause des désordres.

En conséquence, la SCCV [Adresse 10] doit être déclarée intégralement responsable, sur le fondement de la garantie décennale, des désordres qui affectaient l’installation photovoltaïque de la résidence l’orée du parc.

Il n’y a donc pas lieu d’étudier la mise en œuvre de sa responsabilité contractuelle.

En ce qui concerne la responsabilité de la SAS Calot et associés :

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble.

En outre, aux termes de l’article 1991, alinéa 1 du code civil, il est prévu que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Par ailleurs, l’article 1992, alinéa 1 du même code dispose également que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 septembre 2014, que la société Calot et associés, syndic provisoire depuis la livraison de la résidence l’orée du parc, a été désignée en qualité de syndic définitif à compter du 21 septembre 2014. Elle est demeurée le syndic de la copropriété jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2020, date à laquelle son renouvellement a été rejeté et le cabinet L3d immo a été désigné.

Par courrier en date du 25 novembre 2013, la SAS Calot et associés a été destinataire des DOE (dossiers des ouvrages exécutés) des diverses entreprises intervenues dans la construction de la résidence l’orée du parc.

S’agissant précisément du raccordement de l’installation de panneaux photovoltaïques, le règlement de copropriété mentionne en page 6 l’existence des panneaux solaires en toiture et en pages 62 et 63 que « l’installation de panneaux solaires située en toiture ainsi que tout le système de stockage et de réseau y afférents » constituent des parties communes spéciales.

En outre, la notice descriptive des travaux produite par la SAS Calot et associés mentionne en page 6, paragraphe 2.9.3.3 économies d’énergies : « panneaux photovoltaïques avec revente de production et/ou système panneaux solaires couplé aux chaudières de production d’ECS ».

Dès lors, bien qu’aucune obligation de souscription à un contrat de revente EDF OA ne soit expressément stipulée dans le règlement de copropriété, il appartenait au syndic de copropriété, la SAS Calot et associés, dans le cadre de ses missions d’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administration de l’immeuble et de son entretien, de veiller au bon fonctionnement des panneaux photovoltaïques et du dispositif de raccordement au réseau de distribution d’électricité aux fins de revente de l’électricité produite, constituant des parties communes spéciales, et pour ce faire d’engager les démarches de raccordement auprès d’Enedis ainsi que de souscrire un contrat de revente EDF OA, en tant qu’il s’agissait là d’une condition indispensable à la revente de l’électricité produite.

Or, la SAS Calot et associés n’a pris l’initiative, avec le conseil syndical, de mandater la société Autan solaire afin de procéder au contrôle de l’installation photovoltaïque qu’en octobre 2019, près de six ans après l’achèvement des travaux.

Dès lors, elle a commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle.

En ce qui concerne la demande de condamnation in solidum :

Le SDC de la [Adresse 14] demande la condamnation in solidum de la SCCV [Adresse 10] et de la SAS Calot et associés à l’indemniser de la perte financière résultant du défaut de mise en fonctionnement de l’installation photovoltaïque.

Toutefois, les désordres qui affectaient jusqu’en septembre 2021 l’installation photovoltaïque de la résidence l’orée du parc, qui engagent la responsabilité décennale de la SCCV [Adresse 10], et la faute de la SAS Calot et associés, qui a manqué à son obligation contractuelle de veiller au bon fonctionnement de cette installation, n’ont pas contribué à la réalisation des mêmes dommages.

Les frais de réparation de l’installation photovoltaïque et de son raccordement au réseau de distribution d’électricité ont directement pour cause les désordres dont la SCCV [Adresse 10] est responsable au titre de garantie décennale, mais pas le manquement de la SAS Calot et associés à son obligation de veiller au bon fonctionnement de cette installation, qui dysfonctionnait dès avant sa désignation en qualité de syndic provisoire.

Inversement la perte financière alléguée par le SDC de la résidence l’orée du parc ne résulte pas directement des désordres dont était affecté l’installation photovoltaïque, mais du manquement de la SAS Calot et associés à son obligation de veiller au bon fonctionnement de cette installation, dont découlait son obligation d’engager les démarches de raccordement auprès d’Enedis et de souscrire le contrat de revente EDF OA. Si la SAS Calot et associés avait agi avec diligence, le dysfonctionnement de l’installation photovoltaïque aurait été révélé et signalé à la SCCV [Adresse 10] dès le début de l’année 2014. Les travaux de reprise, dont la SCCV Lp promotion parc a assumé intégralement le coût, auraient été réalisés à cette période.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation in solidum de la SCCV [Adresse 10] et de la SAS Calot et associés présentée par le SDC de la résidence l’orée du parc.

Sur les préjudices :

Le SDC de la [Adresse 14] ne demande pas l’indemnisation du coût des travaux de reprise, qui a été intégralement pris en charge par la SCCV [Adresse 10], mais l’indemnisation de la perte financière résultant du défaut de fonctionnement de l’installation photovoltaïque entre le 1er janvier 2014 et le 13 septembre 2021.

Ainsi qu’il a été dit, le manquement de la SAS Calot et associés à son obligation de veiller au bon fonctionnement de cette installation, dont découlait son obligation d’engager les démarches de raccordement auprès d’Enedis et de souscrire le contrat de revente EDF OA, est la seule cause de ce préjudice.

Il ressort du rapport de simulation PVSyst du 27 mars 2020 rédigé par la société Autan solaire et du courrier envoyé par le cabinet L3d immo en date du 3 janvier 2023 au promoteur immobilier, que la résidence l’orée du parc aurait pu produire 13 400 kWh/an dès le 1er janvier 2014, ce que confirme la production réelle depuis septembre 2021, révélée par les données de comptage de ENEDIS pour les périodes allant du 24 septembre 2021 au 13 août 2024 et les factures EDF émises les 6 mars et 12 septembre 2023 ainsi que le 3 septembre 2024.

Compte tenu du tarif d’achat au quatrième semestre de l’année 2013 de 14,54 cts d’euros par kWh, le gain escompté s’élevait à 1 948,36 euros par an (13 400 kWh x 14,54 cts d’euros), soit à la somme totale de 15 005,04 euros pour la période allant du 1er janvier 2014 jusqu’au 13 septembre 2021.

Toutefois, le préjudice du SDC de la résidence l’orée du parc, qui ne peut consister qu’en une perte de chance de percevoir cette rémunération, en l’absence d’autres aléas qui auraient pu altérer le fonctionnement de l’installation photovoltaïque au cours de cette période, ne saurait être évalué à ce montant, mais à 60 % dudit montant, soit à la somme de 9 003,02 euros.

Le SDC de la résidence l’orée du parc allègue également une perte financière subie entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2033, faisant valoir qu’en application « de l’arrêté du 9 mai 2017 fixant les conditions d’achat de l’électricité produite par les installations implantées sur bâtiment utilisant l’énergie solaire photovoltaïque », qui prévoit un tarif d’achat fixe pendant 20 ans, sa production aurait continué à être achetée au tarif du quatrième semestre de l’année 2013, soit 14,54 cts par kWh, plutôt qu’au tarif du deuxième trimestre de l’année 2021 dont elle bénéficie en raison de la mise en service tardive, de 11,23 cts par kWh.

Toutefois, cet arrêté du 9 mai 2017 n’était pas en vigueur lorsque l’installation photovoltaïque aurait dû être mise en service, fin 2013 ou début 2014, et le SDC de la résidence l’orée du parc n’établit pas que les conditions d’achat étaient les mêmes à cette époque.

Dès lors, la perte financière alléguée entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2033 n’est pas établie.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a seulement lieu de condamner la SAS Calot et associés à verser au SDC de la résidence l’orée du parc une somme de 9 003,02 euros en réparation de la perte de chance de percevoir le paiement de la production électrique de son installation photovoltaïque en l’absence de dysfonctionnement de celle-ci.

En l’absence de condamnation de la SCCV [Adresse 10], il n’y a pas lieu de statuer sur son appel en garantie dirigé contre la société Phlaurent.

Sur les frais d’instance :

La SAS Calot et associés, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En outre, au vu des circonstances de la cause, il y a lieu de la condamner à verser au [Adresse 16] [Adresse 7]orée [Adresse 6] [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, le cabinet L3d immo, une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il y a lieu de débouter la SCCV [Adresse 10] et la SAS Calot et associés de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort et bénéficiant de l’exécution provisoire de droit :

CONDAMNE la SAS Calot et associés à payer au SDC de la [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, le cabinet L3d immo, une somme de 9 003,02 euros en réparation de la perte de chance de percevoir le paiement de la production électrique de son installation photovoltaïque en l’absence de dysfonctionnement de celle-ci entre le 1er janvier 2014 et le 13 septembre 2021,

DÉBOUTE le [Adresse 16] [Adresse 8] parc de ses demandes dirigées contre la SCCV [Adresse 10],

CONDAMNE la SAS Calot et associés à verser au [Adresse 17][Adresse 11] du parc, représenté par son syndic en exercice, le cabinet L3d immo, une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Calot et associés aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT