TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/11820 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GK6

N° de MINUTE : 26/00164

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE ISABELLE [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES exerçant sous l’enseigne MANOLYS IMMOBILIERn agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Me [J], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

C/

DEFENDEUR

Madame [E] [K]

[Adresse 12]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [K] est propriétaire au sein de la Résidence [10], immeuble sis au [Adresse 1], des lots n°224 (appartement) et n°236 (parking), représentant respectivement 525 et 44 cent-millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], immeuble sis au [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES (SARL AGTI), exerçant sous l’enseigne MANOLYS IMMOBILIER, a fait assigner Madame [E] [K] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée à étude de commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1 14-1 et 18 de la loi n° 65-557 du10 juillet 1965, ainsi que l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, condamner Madame [E] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 3] (93).

la somme de 7581,33€ correspondant au montant des charges dues du 30 Septembre 2022 au 1 Octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 pour la somme de 4386.32€ et à compter de l’assignation pour le solde ;

la somme de 511,50€ au titre des dépenses privatives, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

la somme de 37,16€ au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonner la capitalisation des intérêts dans des conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Vu l’article 1240 du code civil, constater la résistance abusive et condamner Madame [E] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] [Adresse 2]) la somme de 2000,00€ à titre de dommages et intérêts ;

Condamner Madame [E] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] [Adresse 4]) la somme de 2000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Ordonner l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [E] [K] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l’audience du 13 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [L] [K];

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 1er octobre 2024;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2021, 6 février 2023 et 22 janvier 2024 ayant approuvé les comptes pour les exercices correspondant à la période s’étant écoulée du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023, ainsi que le budget prévisionnel pour les exercices correspondant à la période s’étant écoulée du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025, dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés à la copropriétaire ;

— le contrat de syndic en vigueur du 23 janvier 2024 au 31 mars 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Concernant les charges réclamées pour la période du 30 septembre 2022 au 1er octobre 2024 inclus, à hauteur de la somme totale de 7.581,33 euros, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que cette somme est bien fondée, de telle sorte que Madame [K] sera condamnée à la verser au syndicat des copropriétaires.

Concernant la somme de 511,50 euros réclamée à titre de dépenses privatives, force est de constater, malgré la facture produite en pièce n°23 adressée à l’ancien syndic de la copropriété (BELLAVITA), qu’il n’est pas démontré que cette dépense privative peut être réclamée au titre d’une charge au sens de l’article 10 précité de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires, au demeurant, prend la précaution de réclamer cette somme séparément, à titre de « dépense privative », mais ne propose aucun fondement juridique spécifique pour justifier la condamnation de Madame [K] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.581,33 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées pour la période du 30 septembre 2022 au 1er octobre 2024.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 14 mars 2024, date de la notification à Madame [E] [K] de la mise en demeure du 13 mars 2024, sur la somme de 4.386,32 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 37,16 euros au titre de frais de relance en date du 29 novembre 2023, ce qui correspond dans les pièces versées aux débats à la pièce n°5 produite par le syndicat demandeur, soit un courrier intitulé « rappel mise en demeure avant contentieux ». Cependant, force est de constater qu’il s’agit de frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, qui est la mise en demeure du 13 mars 2024 notifiée le 14 mars 2024 à Madame [E] [K].

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, les irrégularités répétées de Madame [E] [K] dans le paiement de ses charges ont causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

Madame [E] [K] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de ce chef, qui paraît disproportionné au regard du montant de l’arriéré de charges à recouvrer sur la période considérée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [K] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

— Condamne Madame [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], immeuble sis au [Adresse 1] la somme de 7.581,33 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées pour la période du 30 septembre 2022 au 1er octobre 2024,

— Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 4.386,32 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], immeuble sis au [Adresse 1] de sa demande formée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

— Condamne Madame [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], immeuble sis au [Adresse 1] la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne Madame [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], immeuble sis au [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Madame [E] [K] aux dépens de l’instance ;

— Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

— Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Grégoire AMAND, Vice-Président, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 29 Janvier 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND