TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e DEZARD Anne-Elizabeth

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EXPEDITION :

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N° RG 25/06536 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7FTD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BIG APPLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [G] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 14 mars 2019, la SCI Big Apple a donné à bail à Mme [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 750 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 1.984,87 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

La déclarer recevable en ses demandes, Condamner à titre provisionnel la défenderesse à payer la somme de 4.600,58 euros, comptes arrêtés au 20 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion sans délai de la défenderesse et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, La condamner à payer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée de la provision sur charges et l’indexation le cas échéant, La condamner à payer la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages-intérêts, La condamner à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût des trois commandements de payer visant la clause résolutoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 7.632,98 euros, selon décompte en date du 5 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 10) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.984,87 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 septembre 2024.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 896,74 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que la défenderesse reste devoir la somme de 7.632,98 euros, à la date du 5 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Pour la somme au principal, la défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7.632,98 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.600,58 à compter de l’assignation du 20 novembre 2025 et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

S’agissant de la demande indemnitaire de la bailleresse, elle n’établit pas avec l’évidence qui s’impose en référé la réalité de la faute alléguée ainsi que du préjudice subi et qui ne serait pas déjà réparé par les intérêts au taux légal.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 juillet 2024 et à l’exclusion des commandements du 11 janvier 2024 et du 12 octobre 2023, qui ne sont pas des dépens liés à la présente instance au sens des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de la SCI Big Apple recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2019 entre la SCI Big Apple et Mme [G] [L] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux formée par la SCI Big Apple ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Big Apple pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [G] [L] à payer à la SCI Big Apple, à titre provisionnel, la somme de 7.632,98 euros décompte arrêté au 5 janvier 2026 incluant la mensualité de janvier 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.600,85 euros à compter du 20 novembre 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [G] [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 896,74 euros à ce jour, à compter du 6 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [G] [L] à payer à la SCI Big Apple la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du seul commandement de payer du 5 juillet 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge,