TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 JUIN 2026

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/09453 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZBW

N° de MINUTE : 26/00827

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES RESIDENCES [G], SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS (département gestion)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Sophie MARTIN SEMAVOINE de la SELARL LWM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0631

C/

DEFENDEUR

S.C.I. IMMOCOM

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1624

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. IMMOCOM est propriétaire de divers lots au sein des [Adresse 4] situées [Adresse 5] à [Localité 4], soumises au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] situées [Adresse 5] à Bobigny (93000), représenté par son syndic la S.A.R.L. C.G.S., a fait assigner la S.C.I. IMMOCOM devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond, pour lui demander de :

— condamner la SCI IMMOCOM à lui payer la somme de 20.987,61 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ainsi qu’aux charges votées et à échoir,

— condamner la SCI IMMOCOM au paiement de l’ensemble des frais exposés par le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4], frais exclusivement imputables à ce dernier, en ce compris les frais de mise en demeure par avocat, soit la somme de 78 euros,

— condamner la SCI IMMOCOM au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SCI IMMOCOM au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire de droit est rattachée à la décision à intervenir.

À l’audience du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] situées [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes dans les termes de son assignation, actualisant sa demande principale à la somme de 29.922,47 euros au 10 mars 2026.

En défense, aux termes de ses conclusions soutenues oralement, la S.C.I. IMMOCOM demande à la présente juridiction de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui remettre un état des charges relatives aux frais de procédure opposant le syndicat des copropriétaires à la SCCV [G] [O] et autres parties, ventilant les frais de procédure aux parties communes et les frais de procédure aux parties privatives, et des charges d’entretien des ascenseurs, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, passé ce délai, condamner le syndicat des copropriétaires à une astreinte de 300 € par jour de retard,

— dispenser la société IMMOCOM des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 24 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Au cours des débats, la présidente a relevé d’office l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires compte-tenu de l’irrégularité de la mise en demeure préalable dont il justifiait au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et autorisé le demandeur à présenter par note en délibérée ses observations sur cette fin de non-recevoir relevée d’office.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Par une note en délibéré notifiée par la voie électronique le 2 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a fait parvenir ses observations sur la conformité à l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de sa mise en demeure du 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » ou « recevoir »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 125 alinéa 1 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ces dispositions instituent donc une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

Il résulte par ailleurs de l’article 1344 du code civil, qu’une mise en demeure doit comprendre une « interpellation suffisante » du débiteur, permettant à celui-ci d’avoir une connaissance précise sur la cause, la nature, le montant des sommes réclamées, et l’incitant à s’acquitter de ces sommes, afin d’échapper ainsi aux poursuites.

S’agissant de la forme de la mise en demeure, l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et que le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] situées [Adresse 5] à [Localité 4] fonde son action sur les dispositions précitées de l’article 19-2.

Il verse aux débats une mise en demeure en date du 18 juin 2025 sommant sa destinataire la S.C.I. IMMOCOM « de régler la somme de 15.994,08 euros sous 30 jours ». Or cette somme de 15.994,08 euros ne correspond pas au montant d’une provision échue de l’exercice en cours, mais à un arriéré constitué des « charges dues et appels de fonds travaux loi ALUR », outre des frais, selon les termes mêmes de cette mise en demeure.

Force est donc de constater que cette mise en demeure en date du 18 juin 2025 ne somme pas le défendeur de régler une provision échue de l’exercice en cours, conformément aux prévisions de l’article 19-2 susvisé. Elle ne permet pas, dès lors, au copropriétaire débiteur de comprendre que le paiement de cette seule et unique provision lui permettra d’échapper à une condamnation en justice pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Or ce n’est qu’en l’absence de paiement d’une provision, après mise en demeure de la payer dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrer la totalité de sa créance.

S’agissant des moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires dans sa note en délibéré, il doit être observé que la mise en demeure visée par l’article 19-2 constitue l’acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il peut dès lors en être déduit, par application de l’article 125 du code de procédure civile susvisé, que la fin de non-recevoir tenant à l’irrégularité de la mise en demeure doit être relevée d’office par le juge s’agissant de la condition d’ouverture d’une procédure dérogatoire au droit commun, d’ordre public en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Le surplus des considérations évoquées par le demandeur n’apparaissent pas, quant à elles, de nature à remettre en cause cette appréciation qui résulte de l’application stricte de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, la mise en demeure du 18 juin 2025 ne répondant pas aux exigences légales et réglementaires susvisées, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle

Pour les mêmes motifs que ceux énoncés ci-dessus, et étant rappelé que dans la présente instance le président du tribunal judiciaire se trouve saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il doit être relevé que la demande reconventionnelle formée par la S.C.I. IMMOCOM ne tend pas à obtenir le paiement anticipé de provisions non échues après envoi d’une mise en demeure, mais tend à ce qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de lui remettre une pièce.

Elle relève donc de la compétence du tribunal judiciaire statuant selon la procédure ordinaire.

Faute de satisfaire aux conditions posées par l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la demande reconventionnelle formée par la S.C.I. IMMOCOM tendant à ce qu’il soit enjoint sous astreinte au syndicat des copropriétaires de lui remettre un état des charges relatives aux frais de procédure opposant le syndicat des copropriétaires à la SCCV [G] [O] et autres parties, ventilant les frais de procédure aux parties communes et les frais de procédure aux parties privatives, et des charges d’entretien des ascenseurs, doit être déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance. Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, tout comme celle de la S.C.I. IMMOCOM qui s’est exposée en étant débitrice au titre de ses charges à exposer des frais d’assistance et de représentation en justice.

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser la S.C.I. IMMOCOM de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevables les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 par le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] situées [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de la S.C.I. IMMOCOM ;

DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle formée par la S.C.I. IMMOCOM tendant à ce qu’il soit enjoint sous astreinte au syndicat des copropriétaires de lui remettre un état des charges relatives aux frais de procédure opposant le syndicat des copropriétaires à la SCCV [G] [O] et autres parties, ventilant les frais de procédure aux parties communes et les frais de procédure aux parties privatives, et des charges d’entretien des ascenseurs ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] situées [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. IMMOCOM au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] situées [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

DISPENSE la S.C.I. IMMOCOM de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 09 juin 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES