TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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N° RG 26/00087 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4OR5

Minute : 2026/

S.A.S. FONCIERE CRONOS

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE – Représentant : M^e SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT (Ma ndataire de gestion de la)

C/

Monsieur [W] [S]

Copie exécutoire : Me [V]

Copie certifiée conforme : M. [S] ; la préfecture de Seine-[Localité 3]

Le 16 avril 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Avril 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE CRONOS

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 12 mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 13 mai 2025, la société FONCIERE CRONOS a donné à bail à Monsieur [W] [S] un appartement à usage d’habitation, ainsi qu’une place de stationnement situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 494,18 € pour l’appartement et de 46,47 € pour la place de stationnement, outre 109,27 € de provision sur charges pour l’appartement et 3,01 € de provision sur charges pour la place de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société FONCIERE CRONOS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 septembre 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [W] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen par un acte du 15 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 12 mars 2026, la société FONCIERE CRONOS – représentée par Maître [D] [V] – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [S] ; d’autoriser la séquestration des meubles laissés dans les lieux dans tel lieu de son choix et aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 5.379,82 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, ainsi qu’une somme de 330 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La société FONCIERE CRONOS s’oppose aux délais de paiement et pour quitter les lieux sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, la société FONCIERE CRONOS fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 5.379,82 € et que le paiement du loyer et des charges courants n’est pas repris.

Monsieur [W] [S] comparaît en personne. Il indique avoir effectué un paiement supplémentaire le 11 mars 2026 et demande à pourvoir rester dans les lieux, en reprenant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 350 € par mois en règlement de l’arriéré. Subsidiairement, il demande un délai de douze mois pour quitter les lieux. Il perçoit 2.000 € par mois et exerce comme aide-soignant. Il explique que la dette locative s’est constituée car il a dû suspendre son activité professionnelle pour accompagner sa mère durant sa fin de vie dans son pays d’origine et qu’il a ensuite rencontré des difficultés pour obtenir le renouvellement de son titre de séjour.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Le travailleur social relève la fragilité de Monsieur [W] [S], très affecté par la disparition de sa mère mais souligne qu’il a conscience des enjeux de la procédure et qu’il est tout-à-fait disposé à faire le nécessaire pour apurer sa dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

A la demande du juge, la société FONCIERE CRONOS a, par note en délibéré du 18 mars 2026, communiqué au greffe un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 3] par la voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 13 mai 2025 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 septembre 2025, pour la somme en principal de 2.611,72 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 octobre 2025.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF:

La société FONCIERE CRONOS produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.089,92 € à la date du 3 mars 2026.

Si Monsieur [W] [S] soutient avoir effectué un paiement supplémentaire le 11 mars 2026 et qu’un paiement de 200 € apparaît effectivement sur le décompte communiqué par la demanderesse en cours de délibéré, il ressort de ce décompte que le dernier prélèvement effectué sur le compte du défendeur à hauteur de 803,31 € est revenu impayé postérieurement au décompte en date du 3 mars 2026.

Monsieur [W] [S] sera, par conséquent, condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel, de 5.089,92 € selon décompte en date du 3 mars 2026.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA RESILIATION DU BAIL :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit et des débats à l’audience que Monsieur [W] [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’il n’a même quasiment rien payé depuis son entrée dans les lieux, au mois de mai 2025.

Dans ces conditions et compte tenu de la position de la bailleresse à l’audience, la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail de Monsieur [W] [S] sera rejetée.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAI POUR QUITTER LES LIEUX :

Il ressort des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais pour quitter les lieux, dans la limite maximale de douze mois, lorsque le relogement des personnes dont l’expulsion est ordonnée ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Dans ce cadre, il doit être tenu compte des éléments suivants : la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Compte tenu de ces éléments et des débats à l’audience, il sera accordé à Monsieur [W] [S], qui justifie avoir rencontré récemment des difficultés d’ordre personnel qui l’ont certes fragilisé mais qu’il est parvenu à surmonter afin de reprendre une activité professionnelle qui lui permette de reprendre prochainement le paiement d’un loyer, un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de l’ordonnance. Passé ce délai, la société FONCIERE CRONOS sera autorisée à le faire expulser, à défaut de libération volontaire des lieux.

V. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :

Outre la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif, Monsieur [W] [S] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la société FONCIERE CRONOS du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

VI. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des besoins du créancier ainsi que de la situation financière exposée par Monsieur [W] [S] à l’audience et de son engagement pris de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, il lui sera accordé un échelonnement de sa dette sur une durée de 15 mois et il sera autorisé à se libérer par mensualités de 350 € chacune, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec la demanderesse.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société FONCIERE CRONOS et de la situation financière de Monsieur [W] [S], ce dernier sera condamné à verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mai 2025 entre la société FONCIERE CRONOS et Monsieur [W] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 octobre 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [S] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail ;

ACCORDONS à Monsieur [W] [S] un délai de six mois pour libérer les lieux et restituer les clés à compter de la signification de l’ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de six mois, la société FONCIERE CRONOS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [S] à verser à la société FONCIERE CRONOS à titre provisionnel la somme de 5.089,92 € (décompte arrêté au 3 mars 2026, incluant mars 2026) ;

AUTORISONS Monsieur [W] [S] à s’acquitter de cette somme en 14 mensualités de 350 € chacune et une 15e mensualité qui soldera la dette ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [W] [S] à verser à la société FONCIERE CRONOS une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [S] à verser à la société FONCIERE CRONOS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 16 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,