TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00739 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2MQO

N° de MINUTE : 26/00267

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LD PATRIMOINE GESTION, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEURS

S.C.I. JDSZ

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

Monsieur [V], [A] [I]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non représenté

Monsieur [S] [T]

[Adresse 5]

[Localité 5]

ou

[Adresse 6]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] sont propriétaires des lots n°9, 104 et 515 de l’immeuble sis [Adresse 7] à Aubervilliers (93).

Par acte de commissaire de justice des 24 et 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Aubervilliers (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LD PATRIMOINE GESTION, a fait assigner la SCI JDSZ, Monsieur [I] et Monsieur [T] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Aubervilliers (93300), représenté par son syndic :

— la somme de 9 992,47 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échues au 13 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque années échues ;

— la somme de 522,03 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI JDSZ, Monsieur [I] et Monsieur [T], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de la SCI JDSZ, de Monsieur [I] et de Monsieur [T] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience du 17 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 25 février 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2019, 5 mai 2021, 14 décembre 2021, 16 février 2022, 28 novembre 2022, 19 juin 2023, 26 juin 2024 et 8 octobre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 13 novembre 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er octobre 2020 à hauteur de 76,77 euros au titre de « Report », qui n’est pas justifié, le syndicat ne versant aucune pièce permettant d’établir l’évolution précise du compte propriétaire de la SCI JDSZ, Monsieur [I] et de Monsieur [T] ayant conduit à ce montant. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2020 et le 13 novembre 2024 a été de 12 188,36 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 2 228,66 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit retenu le bénéfice de la solidarité au motif que les défendeurs n’auraient pas notifié au syndic la part de chacun dans l’indivision. Ce n’est cependant pas auprès du syndic que cette notification doit être effectuée mais auprès du syndicat des copropriétaires. Le syndicat ne précisant pas si les défendeurs lui ont ou non notifié ladite répartition ni de l’existence au règlement de copropriété d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

La condamnation sera prononcée à hauteur de la part de chacun dans l’indivision.

Ainsi, il convient de condamner la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] à payer, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires la somme de 9 959,70 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la mise en demeure datée du 27 novembre 2024 notifiée à la SCI JDSZ, à Monsieur [V], [A] [I] et à Monsieur [S] [T] dont il fait état.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 522,03 euros au titre de ces frais. Il sera relevé que le syndicat des copropriétaires ne précise pas dans ses écritures la nature de ces frais, se limitant à renvoyé au décompte or ce dernier ne fait apparaître des appels au titre de frais que pour un montant total de 478,03 euros et non 522,03 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de surcroît d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 21 août 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 3 mars 2021 de 30 euros,

les frais de mise en demeure du 14 septembre 2021 de 30 euros,

les frais de “dossier mis à l’huissier” du 30 septembre 2022 de 120 euros,

les frais de “[Adresse 8] Commandement de payer” du 20 février 2023 de 184,03 euros.

De même, il n’est pas justifié de l’envoi selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 de la mise en demeure du 9 mai 2024, elle sera donc écartée.

En revanche, il est justifié de l’envoi des mises en demeure des 21 août 2023 et 2 février 2024, facturées unitairement 30 euros, ainsi que de la relance du 10 juin 2024, facturée 24 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à ces demandes.

La solidarité n’étant pas démontrée, ainsi que cela a été développé ci-avant, elle ne sera pas retenue.

La SCI JDSZ, Monsieur [I] et Monsieur [T] seront en conséquence condamnés au paiement, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, de la somme de 84 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] n’ont procédé à aucun paiement de leurs charges de copropriété entre le 1er octobre 2020 et le 13 novembre 2024. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

La SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] à payer, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Aubervilliers (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LD PATRIMOINE GESTION, la somme de 9 959,70 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] à payer, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Aubervilliers (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LD PATRIMOINE GESTION, la somme de 84 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Aubervilliers (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LD PATRIMOINE GESTION, la somme de 900 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Aubervilliers (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LD PATRIMOINE GESTION, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum la SCI JDSZ, Monsieur [V], [A] [I] et Monsieur [S] [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT