TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09634 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZW46

N° de MINUTE : 26/00024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE PARC DE [Localité 13] SISE [Adresse 12], représenté par son syndic, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, SAS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître [Z], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Y], [F] [G]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y], [F] [G] est propriétaire des lots n°10318, [Localité 1], [Localité 2] et [Localité 3] de la résidence PARC DE [Localité 13] sise [Adresse 10] [Localité 15] (93).

Par jugement du tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois du 16 septembre 2019, M. [G] a été condamné, à titre principal, au paiement de la somme de 7 384,44 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 24 janvier 2019.

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 12 janvier 2021, Monsieur [G] a été condamné, à titre principal, au paiement de la somme de 8 990,34 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 22 janvier 2020.

Ce même tribunal l’a également condamné, par jugement du 17 novembre 2021, au paiement, à titre principal, de la somme de 14 273,98 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 1er avril 2021, appel provisionnel du 1er avril 2021 et appel fonds travaux ALUR du 1er avril 2021 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence PARC DE [Localité 13] sise [Adresse 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, a fait assigner M. [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [G] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 9] la somme de 18.572,75 € majorée des intérêts de retard calculés au taux légal du 19 février 2024, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement.

Condamner Monsieur [G] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 9] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner Monsieur [G] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 9] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur [G] [Y] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque, dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN, Avocat, et conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [G], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de M. [G] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, M. [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2025 et fixée à l’audience du 26 juin 2025 puis renvoyée à l’audience du 5 novembre 2025 en raison du départ du magistrat de la 5e chambre. Elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [Y], [F] [G];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 avril 2018, 23 avril 2019, 18 février 2020, 30 juin 2021, 19 octobre 2021, 30 mars 2022, 17 mai 2022, 12 juillet 2023, 12 septembre 2023, 28 mai 2024 et 4 juillet 2024 ayant notamment voté les travaux de rénovation globale et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 12 septembre 2023 au 30 septembre 2024 et du 4 juillet 2024 au 3 juillet 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire la somme de 312 euros de « pré état daté » du 19 janvier 2023 qui ne constitue pas des charges de copropriété, et fait l’objet d’une condamnation distincte.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 1er août 2024 a été de 22 849,45 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 5 844,82 euros.

Ainsi, il convient de condamner M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 004,63 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er août 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 (charges et fonds travaux ALUR) inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la notification de la mise en demeure du 19 février 2024 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 364,80 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 au travers du commandement de payer du 19 octobre 2022.

Il est toutefois mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de mise en demeure du 19 février 2024 de 43,20 euros et du relance du 12 mars 2024 de 20 euros, faute d’avoir justifié de leur envoi selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

De même, il convient également de déduire les frais de « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » du 12 avril 2024 à hauteur de 204 euros et de « honoraires transmission dossier avocat » du 5 juillet 2024 qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard.

Il convient également de déduire les frais de « honoraires suivi impayé 2023» qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné et qui, de fait, relève de la gestion courante du syndic.

Enfin, il ne peut être fait droit aux frais de pré état daté à hauteur de 312 euros, aucun justificatif de cet acte n’étant versé aux débats.

En revanche, il sera fait droit à la demande au titre des frais de constitution d’hypothèque, d’un coût de 285,60 euros conformément au contrat de syndic et dont il est justifié.

Monsieur [G] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 285,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que M. [G] a déjà fait l’objet de trois condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois du 16 septembre 2019 et du tribunal judiciaire de Bobigny des 12 janvier 2021 et 17 novembre 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, M. [G] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que M. [G], qui n’habite pas dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner ce dernier, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [Y], [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARC DE [Localité 13] sise [Adresse 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, la somme de 17 004,63 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er août 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 (charges et fonds travaux ALUR) inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [Y], [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARC DE [Localité 13] sise [Adresse 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, la somme de 285,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE M. [Y], [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARC DE [Localité 13] sise [Adresse 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Y], [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARC DE [Localité 13] sise [Adresse 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y], [F] [G] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 14 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT