copies délivrées le / /2026 à

CCC + CE M^e Xavier GRIFFITHS

CCC + CE M^e Virginie ANFRY

CCC + CE M^e Amélie POISSON

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° RG 25/00242 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DQAN

Minute n° : 2026/

J U G E M E N T

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

— ---------------

Par mise à disposition au greffe le dix neuf Février deux mil vingt six,

ENTRE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1] demeurant [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet IFNOR, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e Frédéric NAUTOU, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

Madame [J] [F],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), substituée par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

M^e Isabelle BARON, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

Madame [D] [V],

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), substituée par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

M^e Isabelle BARON, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

Madame [M] [Q],

demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Amélie POISSON, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), substituée par M^e Jade DE WITTE, avocat au barreau de LISIEUX

M^e Assala FARAH, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 19 Février 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 19 FEVRIER 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [G] [Q], décédé le 26 novembre 2012, était copropriétaire des lots n° 72, 240 et 363 consistant en un studio, une cave et un parking en surface au sein de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 2], immeuble soumis au régime de la copropriété.

Mmes [D] [V], [J] [F] et [M] [Q], ses héritières, composent l’indivision successorale de ses biens.

Arguant que M. [G] [Q] doit verser le montant des charges de copropriété impayées, le Syndicat des copropriétaires a adressé à Maître [Z] [N], notaire en charge du partage judiciaire de la succession, une mise en demeure de payer par lettre recommandée en date du 25 juillet 2024 et une sommation de payer du 9 mai 2025 par acte de commissaire de justice, restées sans effet.

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 18 et 22 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner Mme [J] [F], Mme [D] [V] et Mme [M] [Q] à comparaître devant le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du jeudi 16 octobre 2025 aux fins de voir prononcer leur condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant total de 13 081,30 euros.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été évoquée à l’audience du 8 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sollicite du juge des référés de :

— débouter Mmes [D] [V], [J] [F] et [M] [Q] de leurs demandes fins et conclusions ;

En conséquence, à titre principal,

— condamner solidairement Mmes [D] [V], [J] [F] et [M] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme de 13 081,30 euros en principal sauf à parfaire au titre des arriérés de charges de copropriété dont elles sont redevables en indivision ;

Subsidiairement,

— condamner Mmes [D] [V], [J] [F] et [M] [Q] chacune à 4 360,43 euros en principal outre intérêt au taux légal depuis l’assignation ;

En tout état de cause,

— dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation,

— condamner encore solidairement Mmes [D] [V], [J] [F] et [M] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures soutenues oralement à l’audience, Mmes [J] [F] et [D] [V] sollicitent du juge des référés de :

A titre principal,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger qu’aucune solidarité juridique ne l’applique en l’espèce entre Mmes [J] [F], [M] [Q] et [D] [V] ;

— dire et juger que Mme [J] [F] n’est redevable que de la somme de 4 360, 43 euros envers le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ;

— accorder à Mme [J] [F] un délai de 24 mois pour s’acquitter de la somme de 4 360, 43 euros ;

— dire et juger que Mme [D] [V] n’est redevable que de la somme de 4 360,43 euros envers le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ;

— accorder à Mme [D] [V] un délai de 24 mois pour s’acquitter de la somme de 4 360, 43 euros ;

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Mme [J] [F] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Mme [D] [V] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience, Mme [M] [Q] sollicite du juge des référés de :

— dire et juger qu’aucune solidarité ne s’applique entre les copropriétaires indivis ;

— dire et juger que Madame [M] [Q] n’est redevable que de sa quote-part indivise, soit un tiers de la dette de charges de copropriété ;

— fixer la dette personnelle de Madame [M] [Q] à la somme de 4 360,43 euros ;

— accorder à Madame [M] [Q] un délai de paiement de vingt-quatre mois pour s’acquitter de cette somme, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire formée à son encontre ;

— dire que chaque partie supportera ses propres frais irrépétibles ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en paiement

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut du droit d’agir.

Selon l’article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

Il convient de rappeler que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public. En application des articles sus-cités, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget à peine d’irrecevabilité de la demande en justice.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires a d’abord mis en demeure Maître [Z] [N], notaire en charge du partage judiciaire de la succession [Q], de payer les charges de copropriété par le biais d’une lettre recommandée du 25 juillet 2024 et d’une sommation de payer par acte extrajudiciaire du 9 mai 2025, restés sans effet. Ces actes contiennent un décompte suffisamment précis des sommes dues au titre des provisions de l’exercice en cours et de celles dues au titre des charges approuvées, remplissant les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sus-rappelé.

En conséquence, les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au titre du recouvrement des charges de copropriété sont recevables.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Sur le débiteur des charges de copropriété

M. [G] [Q], décédé le 26 novembre 2012, était copropriétaire du bien immobilier au sein de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 2].

Mme [J] [F], Mme [D] [V] et Mme [M] [Q], ses enfants, sont héritières indivisaires à hauteur d’un tiers des biens ayant appartenus à leur père, aux termes de l’acte de notoriété successorale reçu par Maître [H] [U], notaire, le 27 juin 2013.

Il résulte des pièces versées aux débats que la liquidation-partage est toujours en cours depuis plus de dix ans, son déroulement étant entravé par un différend opposant les héritières. Elle a fait l’objet d’une décision du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 30 novembre 2017 ayant désigné Maître [Z] [N] comme nouveau notaire en charge de diriger les opérations de liquidation-partage de la succession, et ayant autorisé la vente sur licitation de l’immeuble. La vente sur licitation n’est pas allée à son terme et l’affaire a été radiée par ordonnance en date du 14 janvier 2021, pour faute de diligences des héritières et expiration du délai imparti au notaire pour accomplir sa mission de liquidation de la succession, malgré son projet liquidatif transmis le 29 mai 2020.

L’immeuble en copropriété de [Localité 1], objet du litige, a été vendu pour la somme de 47 000 euros.

Par conséquent, vu l’article 815-10 du code civil, Mmes [Q], [F] et [V] sont désormais coindivisaires de plein droit du prix de cession qui remplace l’immeuble, les charges de copropriété dues sur la période litigieuse demeurant cependant une dette de l’indivision successorale.

Aux termes de l’article 870 du code civil, les cohéritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu’il y prend.

Mmes [Q], [F] et [V] seront donc tenues chacune au tiers du paiement des charges de copropriété.

Sur le montant des charges de copropriété

Au soutien de son action, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 24 septembre 2022, 30 septembre 2023 et 28 septembre 2024 approuvant les exercices de juillet 2021 à juin 2024, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 et 2025/2026,

— les relevés des appels de provisions,

— la mise en demeure par lettre recommandée du 25 juillet 2024,

— la sommation de payer par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025,

— l’état récapitulatif de la créance arrêté au 12 septembre 2025,

Au vu de ces pièces justificatives, la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] est bien fondée à hauteur de 13 081,30 euros au titre des charges impayées arrêtées au mois de septembre 2025, frais de mise en demeure inclus.

En conséquence, il convient de fixer la créance de l’indivision successorale à la somme de 13 081,30 euros au titre des charges impayées arrêtées au mois de septembre 2025 et de condamner Mmes [Q], [F] et [V] à payer chacune la somme de 4 360,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les défenderesses sollicitent toutes un délai de 24 mois pour s’acquitter de leur dette.

Mme [M] [Q] argue être de bonne foi et dit qu’un tel délai ne cause aucun préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur.

Mmes [F] et [V] font état de leurs ressources limitées et rappellent ne tirer aucun profit du bien immobilier. Mme [V] souligne être sans emploi, mère de famille et ne percevoir aucune allocation journalière, devant toutefois faire face aux précédentes procédures judiciaires qui n’ont pas abouties. Mme [F] argue travailler mais doit s’occuper aussi de sa famille et faire face aux frais des précédentes procédures judiciaires.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande présentée par les défenderesses aux motifs qu’il n’a été opéré aucun paiement depuis plusieurs années, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut avoir à supporter de nouveaux délais de paiement.

En l’espèce, Mme [Q] ne verse aux débats aucun élément permettant d’apprécier ses revenus et sa bonne foi dans l’absence de paiement des charges de copropriété. Mme [V], sans emploi, justifie de la perception d’une allocation d’aide au retour de l’emploi par France travail de 892,20 euros au mois de septembre 2025, et d’un revenu de 15 610 euros pour l’année 2024 selon avis d’imposition 2024. Mme [F] justifie d’un salaire de 2 116,81 euros pour le mois d’octobre 2025 et d’un loyer mensuel de 1 133 euros.

Par ailleurs, il ressort du projet de l’acte de partage de la succession de leur père dont dépend le bien immobilier litigieux, que cette succession est ouverte depuis 2012, que celle-ci est bénéficiaire, puisque les droits sont évaluées à une somme de l’ordre de 10 000 euros chacune, de sorte que depuis 2012, sil elles n’avaient pas les moyens financiers de conserver l’immeuble dépendant de la succession, il leur revenait de le vendre.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, leur demande de délais de paiement n’est pas justifiée et sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mmes [Q], [F] et [V], parties succombantes, seront condamnées aux dépens de l’instance.

L’équité et la nature du litige commandent qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à concurrence de la somme de 1 500 euros.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au passif de l’indivision successorale de M. [Q] à la somme de 13 081, 30 euros au titre des charges impayées arrêtées au mois de septembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 4 360,43 euros, correspondant au tiers des charges de copropriété arrêtées au 12 septembre 2025, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation en date du 18 septembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 4 360,43 euros, correspondant au tiers des charges de copropriété arrêtées au 12 septembre 2025, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation en date du 18 septembre 2025;

CONDAMNE Mme [M] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 4 360,43 euros, correspondant au tiers des charges de copropriété arrêtées au 12 septembre 2025, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation en date du 18 septembre 2025;

DEBOUTE les défenderesses de leur demande de délais de paiement et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mmes [Q], [F] et [V] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mmes [Q], [F] et [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le greffier, Le Président,

C.LAMOUR AL BERGERE