TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSE :

Le 9 décembre 2025

à M^e Philippe MAGNOL

EXPEDITION :

Le 9 décembre 2025

à M^e Joffrey CHENU

N° RG 25/01101 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CH7

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [E] venant aux droits de Mr [I] [B]

né le 07 Novembre 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe MAGNOL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [R] [W]

né le 04 Décembre 1981 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Joffrey CHENU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 16 janvier 2015, Monsieur [B] [I] a donné à bail à Monsieur [R] [W] un local à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3] pour un loyer de 300 euros et une provision sur charges de 30 euros.

Par acte notarié du 17 octobre 2023, Monsieur [S] [E] a acquis ce bien loué auprès de Monsieur [B] [I].

Monsieur [R] [W] s’acquitte de l’intégralité des loyers avec régularité.

Le 18 juillet 2024, Monsieur [S] [E] a fait signifier à Monsieur [R] [W] un congé pour reprise au bénéfice de Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 1], son beau père, à effet du 15 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, Monsieur [S] [E] a fait sommation à Monsieur [R] [W] de quitter les lieux dans le délai de 8 jours.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, Monsieur [S] [E] a fait assigner Monsieur [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L412-5 du code de procédure civile d’exécution aux fins de :

— validation du congé,

— expulsion de Monsieur [R] [W],

— condamnation de Monsieur [R] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus jusqu’à libération complète des lieux,

— réduction du délai prévu par l’article L412-5 du code de procédure civile d’exécution à huit jours,

— condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamnation de Monsieur [R] [W] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, par mise à dispo sition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [E], représenté par son conseil, selon conclusions n°1, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sans maintenir sa demande de dommages et intérêts ni au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux sollicitée par le preneur.

Monsieur [R] [W] représenté par son conseil, selon conclusions n°1, sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux et que chacune des parties conserve la charge des dépens et frais.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé

En application des dispositions de l’article 25-8 du titre Ibis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, trois mois au moins avant l’échéance du bail. Il doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le caractère légitime et sérieux d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer.

L’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un délai de préavis de six mois n’est pas applicable aux logements meublés.

En l’espèce, les délais légaux ont été respectés.

Le congé mentionne pour motif de la reprise la volonté de loger le beau-père de Monsieur [S] [E], Monsieur [D] [M], en raison de la dégradation de son état de santé attesté notamment par un compte rendu d’hospitalisation du 22 janvier 2024, outre des pièces attestant de la dégradation de son état de santé postérieure à la délivrance du congé. Monsieur [S] [E] justifie du lien de parenté avec Monsieur [M] par l’extrait de l’acte de mariage avec Madame [M].

Le motif réel et sérieux du congé n’est pas contesté par Monsieur [R] [W].

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 15 janvier 2025.

Monsieur [R] [W] qui n’a pas libéré les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 janvier 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 330 euros, et de condamner Monsieur [R] [W] à son paiement.

Sur les demandes de réduction du délai et de délai supplémentaire pour quitter les lieux

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés».

Il ressort de ces dispositions que pour réduire ce délai, il faut caractériser la mauvaise foi de l’occupant ou son entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs.

En l’espèce, Monsieur [S] [E] sollicite la réduction du délai d’expulsion à huit jours et s’oppose à l’octroi de délais supplémentaires sollicité par Monsieur [R] [W].

Au soutien de ces demandes, il ne conteste pas la réalité des démarches de relogement de Monsieur [R] [W] mais souligne que ses démarches restent vaines, en l’absence de priorité au DALO, de renouvellement de sa demande auprès du centre de culture ouvrière de [Localité 5] et soutient que son hospitalisation actuelle ne peut s’assimiler à une recherche effective de logement.

En défense, Monsieur [R] [W] sollicite « les plus larges délais », et fait valoir à cette fin

sa précarité, n’étant bénéficiaire que du RSA et d’une allocation logement, sa situation médicale fragile, étant hospitalisé depuis le 9 septembre 2025 pour une durée de 45 jours maximum, sa mobilisation pour trouver un nouveau logement, justifiant de ses demandes de logement social depuis avril 2024, d’un accompagnement social pour solliciter des logements (avec le centre de culture ouvrière de [Localité 5] le 10 octobre 2024 pour bénéficier d’un appartement de coordination thérapeutique, auprès d’ADOMA, le 3 février 2025 et de la Commission Départementale de Médiation des Bouches du Rhône pour le dispositif DALO le 13 mars 2025).

Les pièces versées aux débats établissent que Monsieur [R] [W] est actif dans ses recherches en dépit d’une situation personnelle précaire sur le plan financier et médical.

Cette mobilisation, associée à la poursuite du versement des loyers, exclut toute mauvaise foi de sa part alors qu’il est entré régulièrement dans les lieux depuis 10 ans.

Compte tenu de ces éléments, du motif médical et familial de reprise du bien invoqué par Monsieur [S] [E], bailleur personne physique, de la situation de fortune et de santé de Monsieur [R] [W] qui justifie de diligences réelles en vue de son relogement, il convient de rejeter la demande de réduction du délai de deux mois à huit jours pour qu’il puisse être procédé à l’expulsion de l’occupant et d’accorder à Monsieur [R] [W], compte tenu des neufs mois déjà écoulés depuis le congé, un délai de cinq mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux demandes concordantes des deux parties, chacun conservera la charge de ses frais et dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que la validité du congé de reprise pour motifs sérieux et légitime délivré le 18 juillet 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 janvier 2015 est résilié depuis le janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [W] de libérer le logement, ainsi que de tout occupant de son chef et de restituer les clés du local meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ;

REJETTE la demande de réduction du délai pour quitter les lieux de Monsieur [S] [E] ;

ACCORDE à Monsieur [R] [W] un délai de cinq mois pour quitter les lieux, délai qui court à compter du 9 décembre 2025, soit jusqu’au 9 mai 2026 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit trois cent trente euros (330 euros) à ce jour, à compter du 15 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens ;

RAPPELE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION