TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 MAI 2026

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/04856 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CJE

N° de MINUTE : 26/00694

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic coopératif, M/Mme [P] [C].

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître [L], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L288

C/

DEFENDEURS

Madame [R] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Bettina FERREIRA HOUDBINE de la SELAS JDS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 0028

Monsieur [F] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [M] et Monsieur [F] [N] sont propriétaires des lots n°7, 30 et 50 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93).

Par exploit du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Romainville (93), représenté par son syndic coopératif, M/Mme [P] [C], a fait assigner Madame [R] [M] et Monsieur [F] [N] devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 7 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a demandé au président du tribunal de céans de :

IN LIMINE LITIS, A TITRE PRINCIPAL

− JUGER que les mises en demeure délivrées sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont régulières ;

− JUGER en conséquence l’action du Syndicat des copropriétaires recevable ;

− REJETER l’exception d’irrecevabilité soulevée par Madame [R] [M] ;

IN LIMINE LITIS, A TITRE SUBSIDIAIRE

− DIRE que la présente instance soulève une question de droit nouvelle et sérieuse, se posant dans de nombreux litiges, relative à la portée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

− ORDONNER, en application des articles L.441-1 du code de l’organisation judiciaire et 1031-1 du code de procédure civile, la SAISINE DE LA COUR DE CASSATION POUR AVIS sur la question suivante :

« La mise en demeure préalable prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut-elle mentionner, aux côtés des provisions impayées, un arriéré de charges afférent à des exercices antérieurs approuvés, dès lors que cet arriéré est distinctement identifié et ventilé par nature et par montant, sans encourir l’irrecevabilité de l’action ? »

− ORDONNER LE SURSIS À STATUER dans l’attente de l’avis de la Cour de cassation ;

AU FOND,

A TITRE PRINCIPAL

− DEBOUTER Madame [R] [M] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, notamment de ses moyens d’irrecevabilité et de prescription ;

− ORDONNER que l’acte de partage du 23 juin 2023 est inopposable au Syndicat des copropriétaires faute de notification régulière au syndic dans les formes prescrites ;

− CONDAMNER in solidum, ou à tout le moins conjointement Madame [D] [M] et Monsieur [F] [N] à payer les sommes suivantes :

➢ Provisions exigibles du 01/01/2025 : 634,39 €

➢ Provisions non échues immédiatement exigibles (2025/2026) : 4 631,76 €

➢ Frais de recouvrement nécessaires : 662,13 €

➢ Arriéré définitif au 31/12/2024 : 3 640,97 €

À TITRE SUBSIDIAIRE

− CONDAMNER in solidum, ou à tout le moins conjointement Madame [D] [M] et Monsieur [F] [N] à payer les sommes suivantes afférentes à la période antérieure au 23 juin 2023, au prorata de leurs quotes-parts indivises, à savoir :

➢ Arriéré définitif de charges au 23/06/2023 : 689,35€

➢ Frais de recouvrement nécessaires : 330€

− CONDAMNER Madame [D] [M] à payer les sommes suivantes afférentes à la

période postérieure au 23 juin 2023, telles que détaillées ci-dessus:

➢ Provisions exigibles échues du 01/01/2025 : 634,39€

➢ Provisions non échues immédiatement exigibles (2025/2026) : 4 631,76€

➢ Frais de recouvrement nécessaires : 332,13€

➢ Arriéré définitif au 31/12/2024 : 2951,62€

EN TOUT ETAT DE CAUSE

− CONDAMNER in solidum Madame [D] [M] et Monsieur [F] [N] au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts ;

− CONDAMNER in solidum Madame [D] [M] et Monsieur [F] [N] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient à titre liminaire que son action est recevable, la mise en demeure du 19 mars 2025 sur laquelle elle se fonde étant parfaitement régulière. Il indique que l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 a étendu le champ du litige aux sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, liant ainsi aux provisions dont le terme est échu ces sommes restant dues dès lors que les comptes ont été approuvés. L’article 19-2 susvisé a donc vocation à permettre un recouvrement accéléré dès lors que le copropriétaire a été correctement informé des sommes réclamées et des conséquences de son inertie. Le syndicat des copropriétaires en déduit que la mention d’un arriéré de charges de copropriété est juridiquement possible dans la mise en demeure, dès lors que les sommes réclamées au titre de l’arriéré de charges ont bien été approuvées et que la ventilation entre lesdites charges et les provisions est claire.

Se fondant sur l’avis de la cour de cassation du 12 décembre 2024 (Civ 3e, avis 12 déc. 2024 n°24-70.007°, le syndicat des copropriétaires soutient que la mise en demeure doit permettre au copropriétaire « d’identifier, sans ambiguïté, la ou les provisions impayées déclenchant le mécanisme et leur montant ». Il considère que seule une distinction poste par poste est exigée, seule une présentation globale indifférenciée étant facteur d’irrecevabilité. Il n’est donc à son sens nullement interdit d’inclure l’arriéré définitif de charges ou de frais de recouvrement dès lors que ces deux postes sont distinctement identifiés. La mise en demeure du 22 février 2025 identifiant précisément la somme réclamée au titre des provisions exigibles échues du 01/01/2024 au 01/01/2025, elle respecte les exigences légales dont la condition rappelée par la Cour de cassation dans son avis du 12 décembre 2024 et est donc recevable. Madame [M] n’ayant pas procédé à un quelconque règlement dans le délai de 30 jours qui lui était impartie, elle est redevable des sommes réclamées. Elle ne peut se soustraire en affirmant avoir réglé l’appel de fonds prévisionnel du 1er janvier 2025 par le biais de son règlement du 20 janvier 2025 et ce, faute d’avoir précisé sur quelles sommes son règlement devait s’imputer. Ainsi, et sur le fondement de l’article 1342-10 du code civil, le syndicat des copropriétaires estime que ce paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, si son interprétation de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas retenue, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 1031-1 du code de procédure civile et que l’avis de la Cour de cassation soit sollicité aux fins de lui demander si « La mise en demeure préalable prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut-elle mentionner, aux côtés des provisions impayées, un arriéré de charges afférent à des exercices antérieurs approuvés, dès lors que cet arriéré est distinctement identifié et ventilé par nature et par montant, sans encourir l’irrecevabilité de l’action ? ».

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [R] [M] et Monsieur [F] [N], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il a fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il relève que les paiements effectués par Madame [M] postérieurement au délai fixé par la mise en demeure n’ont pas apuré la dette. Il conteste toute prescription des sommes nées avant l’entrée en vigueur de la loi n°2018-2021 dite [Localité 4], ainsi que de celles portant sur la période du 25 novembre 2018 et 1er mai 2020, considérant que les paiements effectuées par Madame [M] postérieurement au 20 mai 2020 doivent s’imputer sur la dette antérieure, en application de l’article 1342-10 du code civil. Or, le montant des sommes versées étant supérieur à celui des sommes dues au 20 mai 2020, il en déduit que l’application de la règle édictée par l’article 1342-10 du code civil fait disparaître l’existence d’une possible prescription. De façon surabondante, il fait valoir que les paiements réguliers de Madame [M] au cours de la période étudiée ont eu un effet interruptif de prescription, ainsi que le prévoit l’article 2240 du code civil. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation in solidum de Madame [R] [M] et de Monsieur [F] [N] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts, estimant que l’acte de partage signé le 23 juin 2023 par les défendeurs ne lui est pas opposable, faute d’avoir été régulièrement notifié au syndic (Civ 3e, 22 mars 2000, n°98-14.409).

Madame [M] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiée le 19 février 2026, elle a demandé au président du tribunal de :

A titre liminaire,

DECLARER irrecevables l’ensemble des demandes portées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 3], pour défaut de mise en demeure préalable conforme à l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

En tout état de cause,

DECLARER irrecevable comme prescrite toute demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 3] en condamnation aux provisions sur charges exigibles avant le 2 mai 2020,

REJETER le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 5] [Adresse 4],

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 3] à la somme de 3.600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens de la présente instance,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, Madame [M] fait valoir à titre liminaire que la mise en demeure du 19 mars 2025, sur laquelle le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes, n’était pas régulière en ce qu’elle exigeait le paiement dans un délai de 30 jours de la somme de 5 608,60 euros se composant de 634,39 euros de provisions exigibles non réglées du 1er janvier 2025, 555,64 euros de frais de recouvrement et de 4 631,76 euros d’arriéré de charges de copropriété. Elle en déduit ne pas avoir été régulièrement mise en demeure d’avoir à régler une provision échue, comme l’exige l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 mais une somme incluant l’arriéré de charges de copropriété. Elle estime que l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 n’est pas pertinent à l’égard de cette question, cette juridiction s’étant prononcée sur la question de la distinction entre les provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les charges échues impayées des exercices antérieurs et non sur la question de savoir si la mise en demeure ne devait viser qu’une seule provision. Elle en conclut l’irrecevabilité de l’action.

Au fond, Madame [M] soutient que les demandes se rapportant aux charges des exercices 2016, 2017 et 2018 sont prescrites depuis le 25 novembre 2023 et ce, en application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi n°2018-2021 dite [Localité 4]. La présente instance ayant été introduite par acte du 2 mai 2025, elle considère que les dettes nées postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi [Localité 4] mais antérieures au 2 mai 2020 sont prescrites. Elle précise avoir fait état de ces prescriptions au syndicat des copropriétaires à la suite de sa mise en demeure du 23 décembre 2024. Elle conteste la règle de l’imputation visée à l’article 1342-10 du code civil dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, soutenant que les règlements à l’euro près effectués dès réception des appels de fonds se rattachent nécessairement à ceux-ci et non à une dette antérieure et ce, d’autant que le libellé des virements précisait les appels de fonds correspondant.

Madame [M] affirme avoir réglé l’appel de provisions échu au 1er janvier 2025 par le biais de deux virements du 3 janvier 2025 et celui du 1er avril 2025 par le biais de deux virements du 3 avril 2025. Elle considère qu’il ne peut être fait droit aux demandes au titre des provisions non encore échues en raison, d’une part, du paiement des provisions échues susvisées et, d’autre part, du non respect par le syndicat des copropriétaires du délai de 30 jours imposé par ces mises en demeure, ce dernier délivrant de nouvelles mises en demeure moins de 30 jours après les premières, faisant ainsi état de la mise en demeure du 13 mars 2024 réitéré le 4 avril 2024 et de celle du 25 février 2025, réitéré le 19 mars 2025.

Madame [M] sollicite le rejet de la demande au titre des frais de recouvrement, ces derniers se cumulant aux frais irrépétibles et n’entrant pas dans ceux pouvant être réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, elle fait valoir que la demande de dommages et intérêts est injustifiée au regard de l’ensemble des paiements auxquels elle a procédé à l’égard des charges dûment justifiées et des lettres adressées au syndic pour obtenir les justificatifs nécessaires à la compréhension des sommes réclamées.

Fixée à l’audience de plaidoiries du 2 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 24 février 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures déposées, auxquelles les parties se sont expressément rapportées à l’audience, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [N] n’a pas comparu ni constitué avocat.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, il sera relevé à titre liminaire qu’il ne peut être pris en considération la mise en demeure du 25 février 2025, le délai de 30 jours fixé par celle-ci pour le paiement des sommes dues n’ayant pas été respecté par le syndicat des copropriétaires ; ce dernier ayant fait notifier une nouvelle mise en demeure le 19 mars 2025 à Madame [M] et à Monsieur [N].

En l’état, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure du 19 mars 2025 qui ne met pas en demeure Madame [M] et Monsieur [N] de régler une provision dans un délai de 30 jours mais « la somme totale de 5 608,60 euros se décomposant comme suit :

— provisions exigibles non réglées du 01/01/2025 : 634,39 €,

— frais de recouvrement nécessaires : 555,64 €,

— arriéré définitif au 31/12/2024 : 4 631,76 € »

Dès lors, cette mise en demeure ne permet pas aux copropriétaires débiteurs de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule provision, ils ne pourront être poursuivis sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 aux fins de recouvrement des provisions échues, des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours ainsi que de l’intégralité de leur arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux.

Ce n’est en effet qu’en cas d’absence de paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De fait, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut porter sur “les sommes restant dues” puisque, aux termes mêmes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de l’établissement de la mise en demeure. Ce n’est en effet qu’en cas de non- respect de ladite mise en demeure que les provisions non encore échues et l’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux seront exigibles.

En outre, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en oeuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

De façon surabondante, il y a lieu de relever que la mise en demeure du 19 mars 2025 ne peut justifier le recours à la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ladite mise en demeure se fondant en effet sur l’article 10 et l’article 14-1 de ladite loi, seuls textes de loi dont elle fait mention.

En conséquence, la mise en demeure du 19 mars 2025 ne répondant pas aux exigences légales, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables.

Il n’y a pas lieu de saisir la Cour de cassation aux fins d’avis, le libellé de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 étant suffisamment clair. Si le syndicat des copropriétaires peut faire mention dans sa mise en demeure de l’existence d’un arriéré de charges, il ne peut en revanche mettre en demeure le copropriétaire défaillant d’avoir à payer dans le délai de 30 jours qu’une provision due au titre de l’article 14-1 de ladite loi. La mention se rapportant au montant de l’arriéré de charges ne peut donc être qu’informative, de façon à donner connaissance au copropriétaire de la somme qui pourra être valablement réclamée auprès du président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 19-2 susvisé en cas de non paiement de la provision à l’égard de laquelle il a été mis en demeure.

Sur les mesures accessoires

Il sera rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires supportera la charges des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal,

Déclare les demandes du syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic coopératif, M/Mme [P] [C], irrecevables ;

Rejette la demande de saisine de la Cour de cassation pour avis ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic coopératif, M/Mme [P] [C], aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Rappelle, conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile, que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours.

Fait au Palais de Justice, le 12 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT