TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79

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N° RG 25/02215 – N° Portalis DB3S-W-B7J-33QE

Minute : 2026/

Monsieur [C] [Y]

Représentant : M^e Caty RICHARD, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Madame [H] [O]

Représentant : M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau de VAL D’OISE

Copie exécutoire : M^e RICHARD

Copie certifiée conforme : M^e AZOULAY

Le 16 avril 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Avril 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Caty RICHARD, avocat au barreau du VAL D’OISE substituée par M^e Marie BENAMOUR, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne et assistée de M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau du VAL D’OISE, substitué par M^e Yasemin IPEK, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉBATS :

Audience publique du 12 mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 17 septembre 2011, Monsieur [C] [Y] a donné à bail à Madame [H] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 845 € et 130 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [Y] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Madame [H] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen par un acte du 19 septembre 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

L’affaire a été appelée et retenue une première fois à l’audience du 4 décembre 2025, puis mise en délibéré au 2 janvier 2026. Par ordonnance du 2 janvier 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin que Monsieur [C] [Y] produise le procès-verbal de signification du commandement de payer et formule ses observations sur l’éventuel octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail.

L’affaire a de nouveau été appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2026, après avoir été renvoyée une fois à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 12 mars 2026, Monsieur [C] [Y] – représenté par Maître Caty RICHARD – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts de la défenderesse ; d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [O] ; de rappeler que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Madame [H] [O] à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 4.266,36 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle consent à l’octroi des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [C] [Y] fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 30 janvier 2025 et que les causes de ce commandement n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Il ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 4.266,36 €.

Madame [H] [O] comparaît assistée de Maître Eric AZOULAY. Elle soutient oralement des conclusions qu’elle dépose à l’audience afin de solliciter la nullité du commandement de payer et le rejet de l’intégralité des demandes de Monsieur [C] [Y]. Subsidiairement, elle demande la suspension de la résiliation du bail et l’octroi de délais de paiement sur 24 mois. En tout état de cause, elle sollicite 2.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que le commandement de payer, pourtant daté du 30 janvier 2025, n’a été signifié que le 13 septembre 2025, selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, alors qu’elle vit dans les lieux depuis 2011. L’assignation en justice qui lui a été signifiée le 19 septembre 2025, soit 6 jours après, l’a d’ailleurs été à l’étude du commissaire de justice (et non selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile). Le commandement de payer est donc nul et de nul effet. En tout état de cause, elle a payé les causes du commandement de payer dans les délais requis et est à jour du paiement de ses loyers et charges. La procédure diligentée à son encontre est abusive car infondée et le commandement de payer a été signifié selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile dans l’unique but de ne pas lui permettre d’en avoir connaissance.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le fond :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

L’article 834 du code de procédure civile dispose, quant à lui, que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, son irrégularité, à la supposer établie, ne pouvant que constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Il n’entre pas non plus dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire.

Cela étant précisé, le bail conclu le 17 septembre 2011 contient une clause résolutoire (article X des conditions générales). Si Monsieur [C] [Y] soutient avoir fait signifier un commandement de payer visant cette clause le 30 janvier 2025, il ne le justifie pas. En effet, s’il est exact que le commandement de payer mentionne comme date de signification le 30 janvier 2025, il ressort du procès-verbal de signification qu’il n’a effectivement été signifié que le 13 septembre 2025, pour la somme en principale de 4.288,91 € selon décompte arrêté à la date du 30 janvier 2025. Or il ressort du décompte locatif produit qu’à la date de signification du commandement de payer, soit le 13 septembre 2025, la dette mentionnée audit commandement était payée depuis plusieurs mois déjà. En outre, si le commandement de payer a été signifié selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, l’assignation, signifiée seulement six jours après, par la même étude de commissaires de justice, l’a été à l’étude du commissaire de justice. Ces éléments constituent des contestations sérieuses sur la validité du commandement de payer de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Monsieur [C] [Y] produit un décompte démontrant que Madame [H] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de rejet d’encaissement injustifiés, la somme de 4.254,18 € à la date du 10 mars 2026.

Si Madame [H] [O] soutient n’être redevable d’aucune dette locative, elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser à Monsieur [C] [Y] cette somme de 4.254,18 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.240,83 € à compter de la date de l’assignation (19 septembre 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position du bailleur, Madame [H] [O], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV. SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION :

Madame [H] [O] succombant partiellement à l’instance, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront exclusivement le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion du coût du commandement de payer et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [Y] et des cironstances du litige, Madame [H] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Madame [H] [O] à verser à Monsieur [C] [Y] à titre provisionnel la somme de 4.254,18 € (décompte arrêté au 10 mars 2026, incluant mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 4.240,83 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [H] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 177 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [H] [O] à verser à Monsieur [C] [Y] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Madame [H] [O] aux dépens, qui comprendront exclusivement le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 16 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,