TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01647 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3XBV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 AVRIL 2026

MINUTE N° 26/00657

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 février 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI DU [Adresse 1],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173 (Postulant), Maître Thomas YESIL, avocat au barreau du Val d’Oise (Plaidant)

ET :

La société [G],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0122

La société BANQUE POPULAIRE RIVE DE PARIS,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2011, la SCI DU [Adresse 1] a consenti un bail commercial à la SARL NEW CITY portant sur des locaux sis [Adresse 1] à Epinay-sur-Seine.

La SARL NEW CITY a cédé le fonds de commerce incluant le droit au bail à la SAS [G], suivant acte de cession du du 14 juillet 2017.

Le bailleur a donné congé au preneur avec offre de renouvellement à effet du 4 septembre 2023, acceptée par la SAS [G].

Faute de recevoir les attestations d’assurance des lieux loués, sollicitées dans le cadre du renouvellement de bail, la SCI DU [Adresse 1], par exploit du 12 mars 2024, a fait délivrer à la SAS [G] un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail, pour obtenir la justification de la souscription d’un contrat d’assurance pour les lieux loués pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024.

Le commandement n’ayant pas été régularisé, la SCI DU [Adresse 1] a fait assigner la SAS [G] devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, qui, par ordonnance réputée contradictoire du 9 mars 2024, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la SAS [G] et condamné cette dernière à verser une indemnité d’occupation mensuelle.

LA SAS [G] a relevé appel de cette décision.

Par arrêt du 16 mai 2025, la cour d’appel de Paris a confirmé en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise sauf à préciser que la résiliation du bail est constatée à la date du 13 avril 2024 minuit et que l’indemnité d’occupation est due à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux.

La SAS [G] a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision, notifié le 30 juin 2025.

Parallèlement, la SAS [G], suivant exploit du 17 juillet 2025 a fait assigner la SCI DU [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater qu’au jour de la délivrance du commandement du 12 mars 2024 et dans le mois suivant ledit commandement, la SAS [G] était bien assurée, dire en conséquence n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire et en suspendre si besoin les effets au jour où la SAS [G] a pu justifier qu’elle était bien assurée dans les conditions prévues au bail.

Par acte délivré le 11 juillet 2025, la SCI DU [Adresse 1] a fait délivrer à la SAS [G] un nouveau commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail, pour obtenir la justification de la souscription d’un contrat d’assurance pour les lieux loués sur la période du 23 mai 2024 au 1er août 2024.

Soutenant que ce second commandement n’a pas été régularisé, la SCI DU [Adresse 1] par acte des 24 et 25 septembre 2025, a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la SAS [G] et la Banque Populaire RIVES DE PARIS en qualité de créancier inscrit du preneur, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, pour :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et sous astreinte, ainsi que la séquestration du mobilier ;

— Condamner la SAS [G] à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 1.646,09 euros HT par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— Condamner la SAS [G] à lui payer la somme de 8.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— Déclarer l’ordonnance à intervenir opposable à la société Banque Populaire RIVES DE PARIS en qualité de créancier inscrit du preneur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2026.

Lors des débats, la SCI DU [Adresse 1] maintient ses demandes, exposant que cette instance est fondée sur le second commandement de justifier l’assurance locative délivré le 11 juillet 2025, qui vise une période postérieure à celle visée au premier commandement.

En défense, la SAS [G] demande au juge des référés de déclarer la SCI DU [Adresse 1] irrecevables en ses demandes, constater l’existence de constestations sérieuses et subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire au jour où la société [G] a justifié avoir été assurée et condamner la SCI DU [Adresse 1] à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En substance, elle soutient, au visa de l’article 488 du code de procédure civile, qu’aucune circonstance nouvelle ne justifie que le juge des référés statue à nouveau. Elle fait valoir l’existence de contestations sérieuses et ajoute que le juge du fond est saisi du même litige. Par ailleurs, elle affirme qu’elle a justifié de son assurance pour la période du 22 mai au 2 août 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de “donner acte”, “prendre acte” “constater” ou “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur la recevabilité des demandes

D’après l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Au cas présent, la délivrance, par acte délivré le 11 juillet 2025, d’un commandement à la SAS [G] visant la clause résolutoire stipulée au bail, pour obtenir la justification de la souscription d’un contrat d’assurance pour les lieux loués sur la période du 23 mai 2024 au 1er août 2024 constitue une circonstance nouvelle justifiant de statuer à nouveau en référé.

Les demandes seront donc déclarées recevables.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, l’article 1103 du code civil dispose que “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En l’espèce, le bail fait obligation au preneur d’ “assurer et de maintenir assuré pendant toute la durée du bail, par une compagnie d’assurance notoirement solvable, le matériel et le mobilier garnissant les lieux loués, ainsi que toutes les installations et aménagements contre l’incendie, les explosions et les dégâts des eaux. Ces polices devront, en outre, couvrir le recours des tiers et des voisins et comporter une renonciation expresse à tous recours contre le bailleur avec mention de cette renonciation. Le preneur devra également s’assurer, en sa qualité de locataire occupant et ce, de manière satisfaisante, contre le risque de responsabilité civile pour tous dommages corporels ou matériels pouvant être causés à des tiers, soit du fait de l’occupation des locaux, soit du fait de l’usage des aménagements ou des installations, soit du fait des préposés”.

Le contrat comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’ “à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires, dont le dépôt de garantie, à son échéance mensuelle ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, et notamment le non-respect du contrat d’assurance, et un mois après un commandement par exploit d’huissier valant mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus”.

La SCI DU [Adresse 1] a fait délivrer le 11 juillet 2025 à la SAS [G] un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail pour obtenir “la remise d’une attestation de [son] assureur ou de son représentant concernant la période du 23 mai 2024 au 1er août 2024”.

Pour justifier de ce qu’elle a rempli son obligation d’assurance, la SAS [G] verse aux débats :

— une attestation d’assurance multirisque professionnelle émise par la BPCE IARD le 2 août 2024, valable pour la période 2 août 2024 au 31 décembre 2024, qui ne garantit pas les risques liés à l’incendie, les explosions et les dégâts des eaux.

— une attestation de même nature, valable pour la période 2 août 2024 au 19 mars 2025, soit postérieure à celle visée au commandement.

— une attestation d’assurance MATMUT émise le 4 mars 2025, valable du 4 mars 2025 au 31 décembre 2025, garantissant notamment les risques incendie, dégât des eaux, et responsabilité civile professionnelle, mais là-encore, pour une période postérieure à celle visée au commandement.

— une attestation d’assurance multirisque commerce émise le 30 avril 2024 par PROTECT ASSUR, courtier en assurance, valable pour la période du 30 avril 2024 au 30 avril 2025, garantissant la responsabilité civile professionnelle et les risques incendie, explosion, dégât des eaux, mais qui ne couvre pas l’intégralité de la période visée au commandement puisqu’elle débute au 30 avril 2024, et a par ailleurs a été résiliée en juillet 2024, tel que cela ressort du courrier de PROTECT ASSUR du 22 juillet 2024, signifiant la résiliation du contrat souscrit à effet du 30 avril 2024 sous 10 jours, du fait de l’absence de déclaration par l’assuré de la résiliation pour défaut de paiement d’un précédent contrat d’assurance.

— une attestation d’assurance multirisque commerce émise le 19 février 2026 identique à celle du 30 avril 2024, si ce n’est qu’elle précise que PROTECT ASSURANCE agit par délégation de la compagnie AREAS ASSURANCE.

Au vu de ces éléments, qui au demeurant n’ont pas été produits dans le mois du commandement, il n’est pas justifié que les garanties souscrites répondent aux stipulations du bail durant l’intégralité de la période visée audit commandement.

Le preneur ne justifie donc pas qu’il était bien assuré pour les locaux loués conformément aux dispositions contractuelles, dans le mois suivant la délivrance du commandement.

Au surplus, il sera relevé que le preneur, eu égard à la précédente procédure fondée sur le commandement du 12 mars 2024, ne pouvait ignorer les dispositions contractuelles relatives à son obligation d’assurance s’imposant à lui.

Ainsi, il est acquis avec l’évidence requise en référé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à l’expiration du délai imparti par le commandement soit le 12 août 2025.

La société [G] sollicite à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire. Néanmoins, d’une part, les justificatifs produits sont insuffisants pour établir avec l’évidence requise en référé qu’elle a régularisé la situation et est désormais assurée pour tous les risques locatifs visés au bail et suivant les modalités requises, d’autre part, une telle suspension ne peut s’appliquer qu’à la régularisation d’un défaut de paiement des loyers.

En conséquence, l’obligation de la SAS [G] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la SAS [G] causant un préjudice à la SCI DU [Adresse 1], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur aurait pu prétendre en cas de poursuite du bail, soit 1.646,09 euros HT.

La SAS [G] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Enfin, il n’y a pas lieu de déclarer l’ordonnance à intervenir opposable à la société Banque Populaire RIVES DE PARIS en qualité de créancier inscrit du preneur, dès lors que celle-ci, qui a été assignée, est partie à la procédure.

Sur les demandes accessoires

La SAS [G], succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la SCI DU [Adresse 1] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons les demandes recevables ;

Constatons la résiliation du bail à compter du 12 août 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS [G] ou de tous occupants de son chef hors des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

Condamnons la SAS [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit 1.646,09 euros HT ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la SAS [G] à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS [G] à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 02 AVRIL 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE