TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 24/54506

N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAX

N° : 8

Assignation du :

18 juin 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. TURBIGO SEPT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSE

La S.A.S. FRANCE BARBIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS – #B0731

DÉBATS

A l’audience du 27 septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 mai 2021, la société SCI TURBIGO SEPT (ci-après « la SCI TURBIGO SEPT ») a consenti à la société FRANCE BARBIER un contrat de bail commercial portant sur un local à usage de boutique situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2021, moyennant le paiement d’un loyer de 25.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par exploit du 6 mai 2024, portant sur un montant en principal de 14.387,62 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’avril 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI TURBIGO SEPT a, par exploit délivré le 18 juin 2024, fait citer la société FRANCE BARBIER devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, aux visas des articles 1103 et suivants du code civil, L.145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile :

« RECEVOIR la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TURBIGO SEPT en son action et l’en déclarer bien fondée.

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 2].

CONSTATER que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TURBIGO SEPT à la Société FRANCE BARBIER, portant sur les locaux sus visés, est résilié depuis le 6 juin 2024 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 mai 2024, demeuré sans effet.

ORDONNER l’expulsion immédiate de la Société FRANCE BARBIER, ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner et ce en règlement des indemnités d’occupation et des frais de réparation locative qui pourraient être dus ;

CONDAMNER la Société FRANCE BARBIER à payer à la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TURBIGO SEPT une provision de 14.387,62 € au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mai 2024,

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER la Société FRANCE BARBIER à payer à la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TURBIGO SEPT une provision de 1.438,76 € à titre de clause pénale.

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation journalière, à compter du 6 juin 2024, à la somme de 96,93 €.

CONDAMNER la Société FRANCE BARBIER à payer à la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TURBIGO SEPT, outre les charges en sus, une indemnité d’occupation de 96,93 € hors taxes, tous les jours à compter du 6 juin 2024 et jusqu’à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail.

DIRE que la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TURBIGO SEPT pourra conserver le dépôt de garantie à titre de dommages intérêts

CONDAMNER, la Société FRANCE BARBIER à payer à la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TURBIGO SEPT la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ».

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 septembre 2024.

A l’audience, la SCI TURBIGO SEPT, représentée, actualise le montant de la dette locative à la somme de 18.529,85 euros, arrêté au 25 septembre 2024.

En réplique, dans ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, la société FRANCE BARBIER, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite du juge des référés de :

« DEBOUTER la SCI TURBIGO SEPT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DIRE ET JUGER la société France BARBIER recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

Donner acte à la société France BARBIER de la remise à la barre du Tribunal de céans à la SCI TURBIGO SEPT d’un chèque de 10.000 € à valoir sur la dette de loyer,

ACCORDER à la société France BARBIER des délais pour payer sa dette par fraction égale sur une période de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

DIRE ET JUGR que si la société France BARBIER s’acquitte de sa dette dans les délais ci-dessus la clause résolutoire du bail du 25.05.2021 sera réputée ne pas avoir joué et par conséquent le bail ne sera pas résilié.

CONDAMNER la SCI TURBIGO SEPT à payer à la société France BARBIER la somme de 1.188,00€TTC en paiement de la facture FECAMP SERVICES n°F202400101 du 15.04.2024. pour le désengorgement de la colonne d’évacuation des eaux vannes à l’origine des inondations dans les locaux donnés à bail pour défaut de délivrance en application de l’article 1719 du code civil,

ORDONNER la compensation de la somme de 1.188,00€TTC avec le solde de la dette de loyer de la société France BARBIER en application des articles 1348 et 1348-1 du code civil,

CONDAMNER la SCI TURBIGO SEPT à payer à la société France BARBIER la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance. ».

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

Par note en délibéré adressée le 20 novembre 2024, préalablement autorisée par la présidente compte tenu de la remise à la barre d’un chèque de 10 000 euros, la demanderesse a informé la juridiction de l’encaissement

de ce chèque.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Au cas particulier, le contrat de bail comporte en son article 19 une clause résolutoire qui prévoit « qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer, d’indemnités d’occupation de l’article L.145-28 du code de commerce, charges taxes ou accessoires à son échéance rappel de loyer, d’indemnité ou de charges, complément de dépôt de garantie, pénalités, intérêts de retard, frais des actes extrajudiciaires ou fonds de roulement, ou de toutes sommes dues en vertu des présentes, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions et obligations du bail ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, d’un règlement intérieur de l’immeuble, du règlement de copropriété, d’un défaut ou absence d’exploitation de la chose louée et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, restés sans effet, (…) le présent bail sera résilié de plein droit si le BAILLEUR le demande (…) ».

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 6 mai 2024 qui reproduit la clause résolutoire contenue au contrat de bail et mentionne la nature des sommes réclamées ainsi que les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et rappelle les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort du décompte actualisé versé à la procédure que la société FRANCE BARBIER n’a pas procédé au règlement des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers et charges impayés dans le mois ayant suivi le commandement.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 7 juin 2024, avec toutes les conséquences de droit.

Sur la demande de provision et la demande de délais

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI TURBIGO SEPT justifie, par la production du contrat de bail, du commandement de payer et d’un décompte actualisé au 30 septembre 2024, que le preneur a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges et accessoires une somme de 18.529,85 euros arrêtée au 30 septembre 2024, ce qui n’est en outre pas contesté par la société FRANCE BARBIER, de sorte qu’elle sera condamnée à lui payer cette somme à titre de provision, assortie des intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 6 mai 2024 sur la somme de 14.387,62 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Au cas particulier, la société FRANCE BARBIER sollicite 12 mois de délais de paiement, exposant que malgré les difficultés financières rencontrées, elle s’efforce de payer ses loyers, qu’elle a remis avant l’audience un chèque de 10.000 euros et une somme de 4.000 euros par deux virements, qu’elle connaît une baisse d’activité en raison d’abord de la crise du COVID puis des Jeux Olympiques 2024, sa boutique se situant dans l’une des zones dont le périmètre était le plus sécurisé. Elle ajoute qu’elle va développer une activité connexe pour faire augmenter son chiffre d’affaires et a fait réaliser à ce titre une étude de marché se révélant prometteuse.

En réplique, le bailleur indique que dans l’hypothèse où des délais sont accordés au preneur, leur non-respect doit être sanctionné par une clause de déchéance du terme.

Compte tenu des difficultés rencontrées par le preneur et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu de faire droit à la demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le concours de la force publique étant accordé en cas d’expulsion effective, et suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

En outre, le contrat de bail prévoit en son article 19 que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail ou d’expulsion du preneur « à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres ».

Cependant, cette demande de conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond dans le cas où elle pourrait revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Par ailleurs, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes reconventionnelles

La défenderesse sollicite la condamnation de la SCI TURBIGO SEPT à lui payer la somme de 1.188 euros au titre d’une facture de l’entreprise FECAMP SERVICES qui est, selon elle, intervenue dans son local suite à des désordres en provenance de la colonne d’eau vanne de l’immeuble. Elle estime que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et qu’elle est donc tenue par le paiement de cette somme en application de l’article 1719 du code civil. Elle sollicite en outre que cette somme soit imputée sur sa dette de loyer par compensation.

La bailleresse lui oppose une contestation sérieuse à propos de la facture et s’oppose à la demande de compensation.

En l’espèce, la société FRANCE BARBIER ne fonde nullement ses prétentions sur les dispositions relatives à la procédure des référés et il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer des condamnations au paiement de sommes en principal, ce qui excède ses pouvoirs, le juge des référés ne pouvant accorder qu’une provision.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation et sur la demande de compensation.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons la société FRANCE BARBIER à verser à la société SCI TURBIGO SEPT la somme provisionnelle de 18.529,85 euros arrêtée au 30 septembre 2024, assortie des intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 6 mai 2024 sur la somme de 14.387,62 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en douze mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société FRANCE BARBIER portant sur des locaux situés [Adresse 3] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société FRANCE BARBIER et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

Condamnons en ce cas la société France BARBIER à payer à la société SCI TURBIGO SEPT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par la société France BARBIER ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société FRANCE BARBIER au paiement des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 22 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE

Décision préparée avec le concours de [U] [O], attachée de justice.