TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08275 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UFD

Minute :

Monsieur [F] [S]

Représentant : Me [R] ATTIAS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 37

C/

Madame [B] [K] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Jacky ATTIAS

Copie délivrée à :

Madame [B] [K] [C]

Le 12 Février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 février 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jacky ATTIAS, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [K] [C], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2024, M. [F] [S] a donné à bail à Mme [B] [K] [C] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 739,33 euros et des provisions sur charges récupérables de 104 euros mensuels.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, M. [F] [S] a fait signifier à Mme [B] [K] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1687,65 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 avril 2025, M. [F] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, M. [F] [S] a fait assigner Mme [B] [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Mme [B] [K] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  autoriser en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée,

«  condamner Mme [B] [K] [C] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 4217,64 euros au titre de la dette locative terme de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens dont le coût du commandement, de l’assignation et de sa notification à la cohésion sociale,

«  ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 2] le 24 juillet 2025.

À l’audience du 8 décembre 2025, M. [F] [S], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5868,97 euros arrêtée au 27 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

M. [F] [S] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [B] [K] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 24 avril 2025. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [B] [K] [C], représentée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle explique avoir subi un accident du travail en août 2025 et avoir mis du temps à percevoir ses indemnités journalières. Elle indique également avoir payé 450 euros le jour de l’audience et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers. Le juge sollicite dans le cadre d’une note en délibéré un justificatif des indemnités journalières et une preuve du paiement du 8 décembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience duquel il ressort que Mme [B] [K] [C] a été privée de ressources pendant plusieurs mois et qu’elle vit avec sa fille boursière qui souhaite l’aider.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [B] [K] [C]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Au surplus, bien que cela ne soit pas exigé à peine d’irrecevabilité pour le bailleur personne physique, M. [F] [S] justifieavoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de M. [F] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 avril 2025. Or il ressort des pièces communiquées, ce qui n’est pas contesté par la locataire, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 5 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 septembre 2024 à compter du 6 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [K] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [B] [K] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Néanmoins, cette dernière ne démontre pas la reprise du paiement du loyer ou la suffisance de ses revenus, comme cela était exigé par note en délibéré. Dès lors, cette demande de délais de paiement sera rejetée.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 septembre 2024, du commandement de payer délivré le 24 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 27 novembre 2025 que M. [F] [S] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [B] [K] [C] à payer à M. [F] [S] la somme de 5868,97 euros, au titre des sommes dues au 27 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 juillet 2025.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [B] [K] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 juin 2025, Mme [B] [K] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [B] [K] [C] à son paiement à compter du 28 novembre 2025, échéance de décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, les indemnités d’occupation allant du 6 juin 2025, date de la résiliation, au 27 novembre 2025, date du dernier décompte fourni, ont déjà été prise en compte dans la condamnation au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [B] [K] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de l’assignation.

Il convient également de condamner Mme [B] [K] [C] à payer à M. [F] [S] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 septembre 2024 entre M. [F] [S] d’une part, et Mme [B] [K] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 6 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

DEBOUTE Mme [B] [K] [C] de sa demande de délais suspensifs de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [B] [K] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [B] [K] [C] à compter du 6 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme [B] [K] [C] à payer à M. [F] [S] la somme de 5868,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 juillet 2025,

CONDAMNE Mme [B] [K] [C] à payer à M. [F] [S] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 novembre 2025, échéance de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [B] [K] [C] à payer à M. [F] [S] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [K] [C] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE