TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01907 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFN7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Décembre 2025

[E] [O]

[U] [X] [D] [O] divorcée [F]

[R] [B] [J] [O]

[Z] [G] [T] [O]

[Y] [C] [O] épouse [H]

C/

[L] [S]

[N] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2025

à M^e DUMONT [Localité 11]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [E] [O], demeurant [Adresse 1]

Mme [U] [X] [D] [O] divorcée [F], demeurant [Adresse 8]

M. [R] [B] [J] [O], demeurant [Adresse 7]

Mme [Z] [G] [T] [O], demeurant [Adresse 6]

Mme [Y] [C] [O] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Laura VIALLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [L] [S], demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

M. [N] [S], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Cindy GUERIN, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 09 août 2022, M. [V] [O], par l’intermédiaire de son mandataire, la SASU AD IMMOBILIER, a donné à bail à M. [L] [S] et M. [N] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 720 € et 20 € de provision sur charges.

Suite au décès de M. [A] [O] survenu le 18 octobre 2023, M. [E] [O], Mme [U] [O], M. [P] [O], Mme [Z] [O] et Mme [Y] [O] épouse [H], ses cinq enfants, sont devenus héritiers en pleine propriété, selon acte de notoriété établi le 16 février 2024 par Maître [M], notaire à [Localité 12]..

Des loyers étant demeurés impayés, les consorts [O], venant aux droits de [V] [O] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 février 2025 pour un montant en principal de 3.098,14 €.

Les consorts [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 février 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 mai 2025, les consorts [O] ont ensuite fait assigner M. [L] [S] et M. [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [L] [S] et M. [N] [S], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— d’orooner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— dans l’hypotèse de délais de paiement octroyés par le tribunal, dire et juge qu’à défaut pour M. [L] [S] et M. [N] [S] de respecter leurs engagements les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalité ;

— et de condamner ces derniers solidairement au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 4.114,30 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels;

outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 78,38 euros.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 mai 2025.

Appelée à l’audience du 05 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux locataires de justifier de la reprise du paiement du loyer courant et a été retenue à l’audience du 10 octobre 2025.

A cette audience les consorts [O], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leurdemande en paiement à la somme de 5.917,06 €. Ils précisent que M. [N] [S] a indiqué qu’il quitterait les lieux le 20 octobre 2025. et ils indiquent s’opposer à la demande de délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [N] [S], assisté de son conseil, se rapporte à ses conclusions déposées et sollicite de :

— déclarer recevable en ses demandes ;

— lui accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois, la première échéance devant intervenir le mois suivant la signification de l’ordonnance ;

— lui donner acte de ce qu’il s’engage à libérer le logement le 20 octobre 2025 ;

— prononcer la résiliation du contrat de bail à la date de son départ effectif ;

— débouter les demandeurs de leur demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il fait valoir qu’il règle seul le loyer et a rencontré des difficultés financières à défaut d’activité au sein de l’entreprise qui l’employait à compter de juillet 2024 puis en raison de la perte de son emploi à la fin de l’année 2024 mais qu’il a procédé à des virements ponctuels jusqu’en janvier 2025. Il précise ne pas avoir retrouvé d’emploi et qu’étant âgé de 65 ans, la situation va persister jusqu’à son départ en retraite. Il indique percevoir actuellement le RSA et que sa demande d’allocation chômage de même que sa demande de retraite sont en cours d’instruction à ce jour. Il affirme avoir déposé un dossier de demande locative sociale qui a été acceptée et qu’il a obtenu un autre logement avec sa compagne. il affirme être en capacité de régler la dette locative par mensualité de 164,60 euros. il précise qu’il a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et précise ne pas solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire car il va quitter le logement le 20 octobre de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet. Il fait également valoir sa situation financière et sa bonne foi pour solliciter, sur le principe de l’équité, de débouter les demandeurs de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il précise que M. [L] [S] réside actuellement en Australie sans toutefois communiquer son adresse.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 21 mai 2025, M. [L] [S] n’est ni présent ni représenté.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs il est rappeler que les demandes de « donner acte » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne saisissent pas le juge.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande formulée en ces termes par M. [N] [S].

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le à effet au 09 août 2022 contient une clause résolutoire (VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 14 février 2025 pour la somme en principal de 3.098,14€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

En effet, le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas la possibilité d’apprécier la date de résiliation du bail. La clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement et le juge n’a pas le pouvoir de reporter cette date.

En conséquence, la demande de M. [N] [S] de reporter la date de résiliation du bail à son départ des lieux ne peut qu’être rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, les consorts [O] produisent un décompte démontrant que M. [L] [S] et M. [N] [S] restent devoir la somme de 5.917,06 € à la date du 08 octobre 2025, incluant une dernière facture du mois d’octobre 2025.

M. [L] [S], non comparant, et M. [N] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.917,06 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.114,30 à compter de l’assignation (21 mai 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT NON SUSPENSIFS DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que M. [N] [S] a repris du paiement du loyer courant avant l’audience, du montant de celle-ci et de ses ressources et du fait qu’il va quitter le logement et exposer un loyer moindre, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 36€, soit 35 mensualités de 162 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, étant rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité de la somme restant due deviendra alors immédiatement exigible.

Les mêmes modalités seront applicables à M. [L] [S].

Par ailleurs, M. [N] [S] n’a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 15 avril 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [L] [S] et M. [N] [S] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date, n’étant pas démontré que .M. [L] [S] a délivré congé du logement ni même qu’il l’a quitté effectivement. Par ailleurs le départ des lieux de M. [N] [S] au jour de l’audience que prévisionnel.

L’expulsion de M. [L] [S] et M. [N] [S] sera donc ordonnée en tant que de besoin.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [L] [S] et M. [N] [S] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [L] [S] et M. [N] [S] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er novembre 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [S] et M. [N] [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que M. [L] [S] et M. [N] [S] supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les consorts [O], M. [L] [S] et M. [N] [S] seront condamnés in solidum à leur payer une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 09 août 2022 entre M. [A] [O] survenu le 18 octobre 2023, M. [E] [O], Mme [U] [O], M. [P] [O], Mme [Z] [O] et Mme [Y] [O] épouse [H], venant aux droits de M. [A] [O], d’une part, et M. [L] [S] et M. [N] [S], d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

DEBOUTONS M. [N] [S] de sa demande de reporter la date de résiliation du bail à son départ des lieux le 20 octobre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [L] [S] et M. [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [L] [S] et M. [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [A] [O] survenu le 18 octobre 2023, M. [E] [O], Mme [U] [O], M. [P] [O], Mme [Z] [O] et Mme [Y] [O] épouse [H], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [S] et M. [N] [S] à payer à M. [A] [O] survenu le 18 octobre 2023, M. [E] [O], Mme [U] [O], M. [P] [O], Mme [Z] [O] et Mme [Y] [O] épouse [H], à titre provisionnel la somme de 5.917,06 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 08 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.114,30 à compter du 21 mai 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [N] [S] et M. [L] [S] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 162 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [S] et M. [N] [S] à payer à M. [A] [O] survenu le 18 octobre 2023, M. [E] [O], Mme [U] [O], M. [P] [O], Mme [Z] [O] et Mme [Y] [O] épouse [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 15 avril 2025 et le 31 octobre 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [S] et M. [N] [S] à payer à M. [A] [O] survenu le 18 octobre 2023, M. [E] [O], Mme [U] [O], M. [P] [O], Mme [Z] [O] et Mme [Y] [O] épouse [H] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [S] et M. [N] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La vice-présidente