TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/07372

N° Portalis 352J-W-B7E-CSSEA

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

18 Juin 2020

JUGEMENT

rendu le 22 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ALVF

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C1050,

et par M^e Nicolas GENDRE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant,

DÉFENDERESSES

S.C.I. FONCIERE CHABRIERES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

S.A.S. ANAMILLE

enseigne “INTERMARCHE”

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082

Décision du 22 Juillet 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/07372

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 21 Janvier 2025, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 22 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2016, la SCI Foncière Chabrières a donné à « bail civil », selon la qualification donnée par les parties, à la société [Adresse 8] (ci-après la société « ITM »), en renouvellement d’un précédent bail, un ensemble immobilier sis à [Adresse 7], comprenant :

— un terrain,

— une station-service,

— un bâtiment à usage de supermarché alimentaire de 4.527 m².

Il est expressément convenu entre les parties que sont exclues de l’assiette de ce bail les boutiques de la galerie marchande, soit :

— une boutique de 108 m² ;

— trois boutiques de 44 m² ;

— une boutique de 76 m².

Ce bail a été conclu pour une durée de onze années et onze mois à compter rétroactivement du 1er octobre 2016.

Par acte sous seing privé du même jour, la société ITM a donné en sous-location à usage commercial à la société SAS Anamille les locaux susvisés en renouvellement de conventions antérieures, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2016 pour se terminer le 30 septembre 2025, afin d’y exploiter un supermarché sous l’enseigne « Intermarché ».

Le contrat de bail prévoit également expressément que sont exclues de l’assiette du bail les boutiques de la galerie marchande sus énoncées.

Par acte sous seing privé du 2 février 2018, la société Foncière Chabrières a donné à bail à la SARL ALVF un local d’une surface d’environ 43 m² situé dans la galerie marchande susvisée, pour l’activité de salon de coiffure, soins de manucure, soins esthétiques, parfumerie, vente de produits de beauté, vente de produits dérivés annexes ou complémentaires, vente d’article de mode, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2016, moyennant un loyer annuel de 6.907,56 euros HT, payable mensuellement d’avance.

Début février 2020, le magasin Intermarché a annoncé au public la liquidation totale de ses stocks jusqu’au 29 février 2020 pour cause de cessation d’activité. Le magasin Intermarché a fermé ses portes et déposé son enseigne le 29 février 2020.

Estimant que la fermeture du magasin Intermarché ne lui permettait plus d’exploiter son local, par acte extrajudiciaire du 25 mai 2020, la société ALVF a sommé la société Foncière Chabrières notamment de lui préciser la date de réouverture du centre commercial, de lui remettre tous moyens techniques permettant d’accéder aux locaux loués et de lui indiquer les dispositions envisagées pour l’indemnisation de son préjudice de perte d’exploitation depuis le 29 février 2020.

Par actes extrajudiciaires en date des 18 juin et 28 juillet 2020, la société ALVF a fait assigner la société Foncière Chabrières et la société Anamille devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de résiliation du bail pour manquement à l’obligation de délivrance et condamnation solidaire au paiement de la somme de 250.000 euros en réparation du préjudice subi.

Par ordonnance du 5 octobre 2021, le juge de la mise en état, saisi par conclusions d’incident de la société ALVF, a autorisé provisoirement la société ALVF à suspendre le paiement des loyers relatifs au contrat de bail du 2 février 2018 à compter du 29 février 2020, constatant que la société locataire et la bailleresse sollicitaient toutes deux la résiliation du bail à la date du 29 février 2020, même si elles s’opposaient sur les responsabilités.

Une médiation entre les parties a été ordonnée le 9 décembre 2021, laquelle n’a pas abouti favorablement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2023, la société ALVF demande au tribunal, sur le fondement des articles 1719, 1217, 1240 et 12410 du code civil, de :

— prononcer la résiliation du bail commercial à effet du 29 février 2020,

— condamner solidairement la société Anamille et la société Foncière Chabrières à lui payer la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens qui comprendront les frais des procès-verbaux dressés les 3 mars, 5 mai et 25 mai 2020.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, la société Foncière Chabrières demande au tribunal de :

— débouter la société ALVF de l’ensemble de ses demandes à l’exception de sa demande de résiliation du bail du 2 février 2018 à effet du 29 février 2020,

— prononcer la résiliation du bail du 2 février 2018 à effet du 29 février 2020 aux torts exclusifs de la société ALVF, ou à défaut, aux torts exclusifs de la société Anamille,

— condamner la société ALVF à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023, la société Anamille demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1241 et 1353 du code civil de :

— débouter la société ALVF de toutes ses demandes,

— la condamner à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Elodie Marcet.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 20 janvier 2025. Par bulletin en date du 13 septembre 2024, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 21 janvier 2025, « suite à une réorganisation au sein de la chambre ». L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, prorogée au 17 juillet puis au 22 juillet 2025, et rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la résiliation du bail du 2 février 2018

La société ALVF soutient que depuis le 29 février 2020, la bailleresse ne satisfait plus à son obligation de délivrance des locaux loués ; qu’elle ne peut plus accéder à ses locaux à défaut d’avoir les clés d’ouverture des double grilles métalliques d’accès à la galerie marchande, seul accès possible à son salon de coiffure ; que l’entretien des parties communes du centre commercial qui constitue un accessoire du bail n’est pas assuré par la bailleresse ; qu’elle ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance en faisant état de la fermeture intempestive de l’Intermarché par son autre locataire ; que la clause de souffrance stipulée au bail est insuffisante pour décharger la bailleresse de son obligation de délivrance et d’entretien des lieux ; que le constat d’huissier produit par la bailleresse ne permet pas d’établir que la demanderesse aurait volontairement abandonné son fonds de commerce le 29 février 2020 sans y être contrainte ; que la note affichée à l’attention des clients sur la vitrine du salon de coiffure ne démontre pas qu’elle aurait abandonné son local volontairement ; que la société Anamille n’est pas un tiers à l’égard de la bailleresse puisqu’il s’agit de sa sous-locataire, de sorte qu’elle ne peut arguer de l’article 1725 du code civil pour s’exonérer de sa responsabilité, la bailleresse devant répondre des agissements de sa sous-locataire.

La société Foncière Chabrières expose que la société ALVF a pris la décision de fermer volontairement son salon de coiffure le 29 février 2020, alors que l’accès à la galerie commerciale était possible selon constat d’huissier du 2 mars 2020 ; qu’elle a préféré cesser son activité du fait de la cessation d’activité de la société Anamille exploitant l’Intermarché, en raison de la disparition de la chalandise ; que du fait de la décision de la société ALVF, rien ne justifiait le maintien de l’accès à la galerie marchande qui a cessé d’être assuré par la société Anamille probablement pour des raisons de sécurité ; que lorsque le trouble subi par le preneur revêt les caractères de la force majeure, le bailleur est exonéré de sa responsabilité, ce qui est le cas en l’espèce ; qu’elle a été mise devant le fait accompli de la fermeture du magasin de la société Anamille ; qu’il n’existe pas de lien de droit entre la société Anamille et elle, de sorte qu’en application de l’article 1725 du code civil, elle ne peut répondre des agissements de la société Anamille ; qu’elle n’a pas été en mesure d’assurer l’accès à la galerie marchande du fait de la cessation d’activité, sans congé délivré par la société Anamille, laquelle a fermé l’accès à son magasin et de ce fait, à la galerie commerciale ; qu’elle estime que la résiliation du bail peut être prononcée à compter du 29 février 2020 mais aux torts de la société preneuse.

En application des dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ; elle peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Pour justifier le prononcé d’une résiliation judiciaire d’un bail, les manquements invoqués doivent revêtir un caractère suffisamment grave.

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il appartient au bailleur d’apporter la preuve qu’il a rempli son obligation de délivrance et de vérifier que la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail.

Toutefois, par application de l’article 1725 du code civil, le bailleur est dispensé de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués, lorsque c’est un tiers qui est, par voie de fait, à l’origine des nuisances empêchant une jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, le 2 février 2018, la société Foncière Chabrières a donné à bail commercial à la société ALVF un local commercial de 43 m2 situé à l’intérieur d’une galerie marchande d’un ensemble immobilier exploité principalement à titre de supermarché sous l’enseigne « Intermarché » à [Localité 6] (41), pour une durée de 3, 6, 9 ans à compter du 1er octobre 2016.

Il est constant que la société Anamille, sous-locataire de la majeure partie de l’ensemble immobilier et exploitante du magasin Intermarché, a cessé son activité de façon soudaine le 29 février 2020, sans avoir préalablement donné congé à sa bailleresse la société ITM, elle-même locataire de la société Foncière Chabrières. Le caractère soudain de cette cessation d’activité ressort de la demande d’information adressée par la société ALVF à la société Anamille par courrier recommandé du 22 janvier 2020, de la demande d’information de la société ALVF adressée à la société ITM et des réponses de la bailleresse par courriers électroniques des 24 février et 3 mars 2020.

La société Foncières Chabrières soutient que la société ALVF a délibérément cessé son activité le 29 février 2020, sans y être contrainte, tout en reconnaissant dans ses propres écritures que « la société ANAMILLE a fermé l’accès à son magasin et, de ce fait, l’accès à la galerie commerciale qui s’opère par l’accès à son magasin ». Elle reconnait ainsi dans ses propres écritures que la société ALVF a été mise devant le fait accompli de l’impossibilité d’accéder à son fonds de commerce.

Il ressort du constat d’huissier établi le 3 mars 2020 à la demande de la société ALVF que l’accès à son local commercial est impossible, l’accès se faisant par l’entrée de la galerie marchande qui est fermée au public avec une affiche « Intermarché » informant les clients de la fermeture définitive du magasin.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi à la requête de la propriétaire de l’ensemble immobilier le 2 mars 2020 à 14h, qui vise à démontrer que la société ALVF a volontairement cessé son activité et quitté les lieux, constate que l’accès à la galerie marchande est possible par les deux portes battantes ouvrant sur l’extérieur et que le local de la société ALVF est fermé avec une affiche indiquant la fermeture du salon de coiffure le 29 février 2020 à 17h30 en raison de l’incapacité à poursuivre l’activité du fait de la fermeture du magasin Intermarché.

Toutefois, il ressort de ce constat, établi pour les besoins de la cause, qu’un seul véhicule était présent ce jour-là sur le parking, que si les portes battantes donnant accès à la galerie étaient ouvertes au moment du constat, les photographies attestent que tous les chariots de supermarché et les enseignes Intermarché étaient entreposés devant le local commercial de la société ALVF, obstruant l’accès au local et rendant impossible son exploitation. Ces éléments suggèrent que la galerie marchande a été ouverte pour les besoins du constat et n’établissent pas que le local de la société ALVF était demeuré accessible.

Les constats d’huissier postérieurs établis à la requête de la société ALVF confirment que l’accès au local commercial est impossible à la date du 5 mai 2020, l’accès à la galerie marchande qui le dessert étant impossible comme cela ressort du constat du 3 mars 2020, et de celui du 3 mai 2020, où l’huissier constate qu’une clôture grillagée fermée est présente sur toute la longueur du parking, empêchant l’accès au bâtiment de l’Intermarché.

Aucun élément ne permet de confirmer les allégations de la société Foncière Chabrières selon laquelle la société ALVF aurait volontairement interrompu son activité le 29 février 2020 et que cette interruption n’aurait pas été contrainte par la fermeture de l’Intermarché. Au contraire, l’impossibilité d’accéder à son local à compter de cette date est suffisamment établie.

La société Foncière Chabrières impute l’impossibilité de l’accès au local de la société ALVF à la société Anamille qui serait seule responsable de cette voie de fait et ce qui pourrait l’exonérer de sa responsabilité vis-à-vis de la société ALVF, en application de l’article 1725 du code civil.

Toutefois, il ressort du renouvellement du bail civil conclu entre la société Foncière Chabrières et la société ITM, ainsi que du contrat de sous-location conclu entre la société ITM et la société Anamille auquel la propriétaire est intervenue, que la cellule donnée à bail à la société ALVF faisait anciennement partie de l’assiette du bail civil mis en sous-location au profit de la société opérant le magasin Intermarché, que la société Foncière Chabrières a expressément accepté de prendre à sa charge la gestion locative des boutiques de la galerie marchande, assumant ainsi les obligations d’un bailleur, et que le contrat de bail civil comprend en son article 11 « Garnissement », l’obligation pour le sous-locataire de « maintenir les Lieux Loués en état permanent d’exploitation effective et normale ».

Il résulte de ces éléments que la société Foncière Chabrières a repris la gestion locative de la cellule donnée à bail à la société ALVF en connaissance de la configuration des locaux, qu’elle a accepté de distinguer les cellules de la galerie marchande du magasin exploité sous l’enseigne Intermarché, supposant que la gestion pouvait se faire de façon autonome. Compte tenu de la dissociation opérée entre les locaux, elle ne démontre pas qu’elle n’avait aucun moyen de permettre l’accès au local de la société ALVF malgré la fermeture de l’Intermarché. Au contraire, elle produit des courriers dans lesquels elle soutient avoir demandé à la société Anamille de laisser un accès au local de la société ALVF, sans toutefois justifier d’aucune de ces demandes ni des moyens qu’elle aurait mis en œuvre pour permettre cet accès, une fois constatée la fermeture de la galerie marchande.

En conséquence, la bailleresse ne démontre pas le caractère irrésistible de la voie de fait invoquée pour l’exonérer de l’obligation de jouissance dans les termes de l’article 1725 du code civil.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Foncière Chabrières a manqué à son obligation de délivrance des locaux donnés à bail à la société ALVF à compter du 29 février 2020, ce manquement à l’obligation essentielle à la charge du bailleur justifiant la résiliation du bail à cette date, aux torts exclusifs de la bailleresse.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société ALVF

Sur la mise en cause de la responsabilité de la société Anamille

La société ALVF expose que la société Anamille a engagé sa responsabilité à son égard sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil en mettant fin à son activité sans se préoccuper des mesures à mettre en œuvre pour permettre la poursuite de l’activité du salon de coiffure ; qu’elle doit être condamnée solidairement à indemniser son préjudice ; qu’elle avait des obligations en vertu de son contrat de sous-location et qu’elle a commis une voie de fait à l’égard de la demanderesse en fermant son magasin sans laisser d’accès au salon de coiffure ; que le fait générateur de son préjudice réside dans la fermeture du supermarché entrainant la fermeture de la galerie marchande ; que ce fait générateur l’a empêchée de poursuivre son activité ; qu’elle a perdu sa clientèle de la commune et des environs.

La société Anamille soutient que la fermeture de son magasin relève d’une décision de gestion interne sans rapport avec la société ALVF avec laquelle elle n’a pas de lien contractuel ; qu’aucune stipulation contractuelle ne lui impose d’obligation à l’égard de la société ALVF ; qu’il n’y a pas de fait générateur de responsabilité qui lui soit imputable ; que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre le préjudice allégué et la fermeture de l’Intermarché dans la mesure où il n’existe pas de lien entre les parties ni entre les contrats de location qu’elles ont souscrits; que le fait que les locaux soient situés dans le même centre commercial ne suffit pas à établir un lien de causalité ; que la demanderesse pouvait continuer l’exploitation de son activité comme l’a rappelé sa bailleresse, laquelle lui avait même proposé des locaux distincts qu’elle a refusé.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d’un fait générateur, d’un dommage certain, direct et légitime et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort tant du contrat de bail civil conclu entre la société Foncière Chabrières et la société ITM, que du contrat de sous-location conclu entre la société ITM et la société Anamille, que le sous-locataire avait l’obligation de « maintenir les Lieux Loués en état permanent d’exploitation effective et normale » (article 11 du bail civil et article 10.2 du contrat de sous-location).

Cette obligation se comprend notamment au regard de la présence d’autres cellules dans la galerie marchande dont l’accès et l’exploitation dépendent de l’exploitation du supermarché, principal occupant de l’ensemble immobilier.

Il a été établi que la cessation de l’activité de la société Anamille s’est faite de façon soudaine, sans délivrance d’un congé préalable à la société ITM ni à la société Foncière Chabrières. Il ressort des pièces versées aux débats :

— que la société ALVF a été informée de cette cessation d’activité par des informations provenant de ses clients, très peu de temps avant la fermeture effective de l’Intermarché, puisqu’elle a sollicité des précisions par courrier du 22 janvier 2020 et que la fermeture est intervenue le 29 février 2020,

— qu’en dépit des demandes d’information, la société Anamille ne justifie d’aucune communication à l’égard de la société ALVF sur sa décision de fermeture prochaine, les modalités de celle-ci et la possibilité de poursuivre son activité,

— que les seules informations obtenues par la société ALVF l’ont été par le biais des messages publics publiés par la société Anamille sur les portes de son supermarché informant de la liquidation des stocks jusqu’au 29 février 2020 puis de la fermeture définitive du magasin,

— que la décision interne de fermeture de son exploitation par la société Anamille ne s’est accompagnée d’aucune mesure pour permettre à la société ALVF de poursuivre son activité telle que l’ouverture d’un accès au salon de coiffure et le désencombrement de l’accès au salon.

Si la société Anamille n’était pas engagée dans des liens contractuels avec la société ALVF, il ressort néanmoins de l’ensemble de ces éléments qu’elle avait une obligation d’exploiter son local pendant toute la durée de son contrat de sous-location et que les modalités de la cessation de son activité ont participé au préjudice de la locataire en la privant de son fonds de commerce sans aucun délai de préavis.

En conséquence, la société Anamille sera condamnée à réparer le préjudice subi par la société ALVF, in solidum avec la société foncière Chabrières.

Sur le préjudice subi par la société ALVF

La société ALVF soutient avoir subi un préjudice qu’elle évalue à 300.000 euros tous postes confondus, comprenant la perte de son fonds de commerce (120.000 euros), le coût des licenciements (35.062 euros), le manque à gagner correspondant aux résultats futurs (70.000 euros représentant 10.000 euros pendant 7 ans), la perte de remises de fin d’année liée à la perte de volume commandé chez les fournisseurs (52.500 euros sur 7 ans), le remboursement de l’emprunt initial (4.100 euros), le préjudice lié à la perte de temps du dirigeant (25.000 euros).

La société Foncière Chabrières expose que la société ALVF ne fournit aucune expertise pour justifier le montant demandé au titre de la perte du fonds de commerce, alors que le preneur avait estimé ce préjudice à 45.000 euros en mars 2020 et qu’il l’estime aujourd’hui à 120.000 euros, sans justificatifs ; que la perte du fonds de commerce n’est pas démontrée car la demanderesse possède d’autres salons de coiffure et que la clientèle a pu se déporter sur ces salons ; que le coût de licenciement n’est pas justifié en l’absence de justificatif du licenciement réel du salarié visé ; que la perte des gains futurs fait double emploi avec la perte du fonds de commerce et qu’il s’agit d’une perte de chance d’un gain qui est très incertain au regard des difficultés que la société ALVF a déjà éprouvé nécessitant un étalement de la dette locative ; que la perte de remise de fin d’années n’est pas justifiée et qu’il n’y a pas de lien avec le fait générateur ; que la perte de temps du dirigeant ne peut constituer un préjudice puisque la gestion de ce type de situation constitue précisément le travail d’un dirigeant de société ; que toutes les demandes d’indemnisation doivent être rejetées.

La société Anamille soutient que les postes de préjudice ne sont pas justifiés ; que l’évaluation de la perte du fonds de commerce est manifestement surestimée et fixée arbitrairement sans analyse réelle de la valeur du fonds de commerce ; que le manque à gagner sur résultat futur fait double emploi avec la perte du fonds de commerce et qu’elle est sans rapport avec les résultats réalisés par ALVF qui étaient en baisse en 2017, négatifs en 2018 et de seulement 1.775 euros en 2019 ; que le coût du licenciement n’est pas justifié à défaut de pièces justificatives de la réalité de ces licenciements ; que la perte de remises de fin d’année ne peut être indemnisée en plus de la perte du fonds de commerce et que le montant demandé n’est justifié par aucune pièce ; que le remboursement de l’emprunt initial n’est pas justifié ; que la perte de temps du dirigeant fait partie des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ne peut constituer un préjudice distinct ; que les montants demandés par la société ALVF ont varié tant dans les postes que dans les quantum, démontrant leur inexistence ; qu’elle ne justifie pas d’un préjudice personnel, certain et direct.

Il incombe à celui qui se prévaut d’un préjudice de rapporter la preuve de son caractère certain, direct et personnel.

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il ressort du courrier électronique de la bailleresse du 3 mars 2020, en réponse à la demande d’information du 21 février 2020 de la société ALVF, que la bailleresse expose que « nous subissons cette situation, dont nous avons été informés officieusement très tardivement, ce qui nous a amené à demander à Mme [H] [E] d’essayer de vous trouver un autre local très rapidement. Cependant, le local qu’elle vous a proposé ne vous a pas convenu ». Par courrier de son conseil du 20 avril 2020, la société Foncière Chabrières a rappelé que « la société Foncière Chabrières lui a proposé un local de remplacement en centre-ville, qu’elle a refusé ».

Il ressort de ces éléments que la société ALVF s’est vue proposer par la bailleresse un local de remplacement à celui rendu inaccessible du fait de la cessation d’activité de la société Anamille, local qui a été refusé par la locataire. Aucune explication sur les motifs de ce refus n’est exposée par la société ALVF.

Par ailleurs, il est constant que le groupe ALVF dispose en son sein d’autres locaux hébergeant différents fonds de commerce. La demanderesse n’apporte aucune précision sur la perte de sa clientèle alors que l’appartenance à un groupe est susceptible de lui offrir la possibilité d’un transfert de celle-ci vers les autres locaux du groupe, de sorte que la disparition du fonds de commerce n’est pas établie.

Pour autant, la fermeture du centre commercial a nécessairement causé un préjudice à la société ALVF, la contraignant à rechercher un nouveau local, à informer sa clientèle, à contracter un nouveau bail ou étendre les baux existants au sein du groupe pour accueillir la clientèle déplacée et à souscrire de nouveaux contrats ou modifier des contrats en cours de fourniture. En outre, le caractère soudain de la fermeture du centre commercial l’a empêchée d’organiser un déménagement professionnel, la contraignant à abandonner sur place une partie de son matériel et de ses installations. La société ALVF a ainsi perdu une partie des éléments corporels composant le fonds de commerce qu’elle avait acquis au prix de 40.000 euros le 30 mars 2013. Au regard de ces éléments, le préjudice lié au transfert du fonds de commerce sera évalué souverainement à 25.000 euros.

S’agissant du coût des licenciements, la société ALVF produit des documents relatifs au licenciement d’une salariée, lequel a été effectif au 6 octobre 2020. Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, ce licenciement est suffisamment justifié par la production de l’attestation de l’employeur, la fiche de paie de solde de tout compte faisant apparaitre les indemnités de licenciement et l’attestation établie par l’employeur à destination de Pôle emploi. Elle produit un extrait du livre de paie faisant apparaître l’ensemble des indemnités payées à la salariée, y compris les indemnités d’activité partielle au cours de l’année 2020, pour un montant total de 35.062 euros.

Au regard des pièces versées aux débats, le coût de ce licenciement en lien direct avec la fermeture subie du fonds de commerce est justifié.

Le manque à gagner correspondant aux résultats futurs est évalué à 10.000 euros d’excédent brut d’exploitation standard sur une période de 7 ans restant à courir pour le bail, selon les évaluations de l’expert-comptable de la société ALVF. Comme le relèvent les défenderesses, ce poste de préjudice se confond avec la perte du fonds de commerce, laquelle n’a pas été suffisamment caractérisée. En conséquence il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la perte des remises de fin d’année, la société ALVF ne produit aucun élément pour justifier de leur montant, de leur mode de calcul, de leur caractère certain. Il en résulte que ce poste de préjudice n’est pas justifié.

Aucun justificatif n’est produit relatif au remboursement allégué de l’emprunt initial à hauteur de 4.100 euros. Cette demande d’indemnisation sera donc rejetée.

S’agissant de la perte de temps du dirigeant, si la gestion de la situation provoquée par la fermeture de l’Intermarché et ses conséquences sur son fonds de commerce, relèvent des missions d’un dirigeant de société, il n’est pas contestable que cette situation a généré des taches qui ne relevaient pas de la gestion normale et courante. Il a été établi que le dirigeant d’ALVF a écrit plusieurs courriers adressés à différents destinataires pour obtenir des informations sur la fermeture prochaine de l’Intermarché, qu’il a interrogé à plusieurs reprises la bailleresse sur les conséquences pour son commerce. En l’absence d’information officielle en amont de la fermeture le 29 février 2020, il a dû organiser le déménagement en urgence d’une partie de son matériel avant la fermeture, ne disposant pas des clés pour revenir dans son local après fermeture. Toujours en l’absence de communication précise sur les suites de cette fermeture, il a dû maintenir sa salariée en période Covid, avant de procéder à son licenciement en octobre 2020, les modalités de poursuite de son fonds de commerce ayant nécessairement changé. Il dû diligenter plusieurs huissiers pour faire constater la situation afin d’établir son dossier contentieux.

Le temps passé par le dirigeant de la société ALVF à gérer cette situation représente autant de temps qu’il n’a pas passé à développer son fonds de commerce et son chiffre d’affaires. Au regard de ces éléments, le tribunal retiendra l’évaluation proposée par la demanderesse à hauteur de 25.000 euros, ce préjudice ne se confondant pas avec les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces éléments que le préjudice de la société ALVF sera évalué à la somme totale de 85.062 euros (25.000 + 35.062 + 25.000).

En l’absence de lien contractuel entre la société Anamille et la société Foncière Chabrières, la solidarité n’étant pas justifiée par la société ALVF, les défenderesses seront condamnées in solidum au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société Foncière Chabrières et la société Anamille qui succombent à l’instance seront condamnées in solidum à supporter les dépens de l’instance.

Elles seront condamnées in solidum à payer à la société ALVF la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 et seront déboutées de leurs demandes sur ce même fondement.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Prononce la résiliation du bail du 2 février 2018 liant la SCI Foncière Chabrières à la SARL ALVF à effet du 29 février 2020, aux torts exclusifs de la SCI Foncière Chabrières,

Condamne in solidum la SCI Foncière Chabrières et la SAS Anamille à payer à la SARL ALVF la somme de 85.062 euros en réparation de son préjudice,

Condamne in solidum la SCI Foncière Chabrières et la SAS Anamille à payer à la SARL ALVF la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Foncière Chabrières et la SAS Anamille de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI Foncière Chabrières et la SAS Anamille aux entiers dépens,

Fait et jugé à [Localité 9] le 22 Juillet 2025.

Le Greffier Pour la Présidente empêchée

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES