TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 12 mars 2026

à M^e STRABONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 mars 2026

à M^e ACUNZO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03415 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6R4V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX,

dont le siège social est sis [Adresse 1]/FRANCE

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [J]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marielle ACUNZO, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C13055-2025-015160 du 15/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [W] [J]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marielle ACUNZO, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C13055-2025-015158 du 15/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Par acte de Commissaire de Justice en date du 26 mai 2025, la SA SOGIMA a assigné Monsieur [Q] [J] et Madame [W] [J] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [J] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 3] ([Adresse 4], au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier;

• condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 2655,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de l’assignation, puis à compter du jugement à intervenir avec intérêts au taux légal;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux et avec intérêts de droit;

— la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la SA SOGIMA a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 2839,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 janvier 2026 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA SOGIMA a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur et Madame [J], cités en l’Etude de la SCP [L], [A] et [K], Commissaires de Justice, n’ont pas comparu à l’audience, mais se sont faits représenter par un avocat laquelle a sollicité des délais de paiement en offrant la somme de 100,00 euros en sus du loyer courant pour apurer la dette.

La SA SOGIMA ne s’est pas opposée à cette demande.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 27 mai 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 4 septembre 2025.

L’action de la SA SOGIMA est donc déclarée recevable.

Sur les demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation:

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2014, la SA SOGIMA a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [J] pour un logement situé à [Adresse 5], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et des charges après une simple sommation demeurée infructueuse.

Le montant du loyer était de 374,91 euros outre 107,21 euros de provisions sur charges.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en application le 29 juillet 2023.

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 21 janvier 2025, la SA SOGIMA a fait commandement à Monsieur et Madame [J] d’avoir à payer la somme en principal de 2694,96 euros dans un délai de deux mois.

La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties en date du 17 novembre 2014 prévoit toutefois que le contrat de location sera résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers et des charges après une simple sommation demeurée infructueuse.

Le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail après une simple sommation demeurée infructueuse, rend nécessaire une appréciation de sa conformité par rapport aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du Juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il convient dès lors de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Monsieur et Madame [J] restent redevables du paiement des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte versé aux débats par la SA SOGIMA que Monsieur et Madame [J] restent devoir la somme de 2839,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 janvier 2026.

En l’absence de clause de solidarité dans le contrat de bail, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Monsieur et Madame [J] seront donc condamnés par provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur et Madame [J] à se libérer de leur dette locative en 28 mensualités de 100,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur et Madame [J] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur et Madame [J] seront tenus de payer à la SA SOGIMA la somme de 250,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA SOGIMA;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire , ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [J] à payer à la SA SOGIMA la somme provisionnelle de 2839,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ACCORDONS à Monsieur et Madame [J] des délais de paiement de 28 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 2839,64 euros et disons que Monsieur et Madame [J] devront régler cette somme en 28 mensualités de 100,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

DEBOUTONS la SA SOGIMA du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [J] à payer à la SA SOGIMA la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 janvier 2025;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,