TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 25/01887 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3USB

Minute : 2026/

Société COVISIA ANCIENNEMENT DENOMMEE IMMOBILIER DU MOULIN VERT

Représentant : Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [D] [A]

Monsieur [T] [A]

Copie exécutoire : M^e ORHON

Copie certifiée conforme : Mme et M. [A]

Le 16 avril 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Avril 2026

DEMANDERESSE :

Société COVISIA ANCIENNEMENT DENOMMEE IMMOBILIER DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [A]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [A]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 12 mars 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat ayant pris ses effets le 20 juin 2008, la société COSIVIA, anciennement dénommée IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, a donné à bail à Monsieur [T] [A] et Madame [K] [Q], qui se sont engagés solidairement, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 457,56 € et 111,13 € de provision sur charges.

Madame [K] [Q] a donné congé à la société COSIVIA par lettre dont cette dernière a accusé réception le 27 avril 2009.

Monsieur [T] [A] s’est ensuite marié avec Madame [D] [L] le 13 décembre 2014.

Des loyers étant demeurés impayés, la société COSIVIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mai 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [T] [A] et Madame [D] [A] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen par un acte du 13 août 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2026, après avoir été renvoyée à deux reprises.

Par ordonnance du 8 janvier 2026, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice, lequel a été remplacé par ordonnance du 15 janvier 2026, compte tenu de l’impossibilité pour le conciliateur désigné d’accomplir sa mission. Seule la société COSIVIA s’est présentée devant le conciliateur.

A l’audience du 12 mars 2026, la société COSIVIA – représentée par Maître Harry ORHON – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [A] et Madame [D] [A] ; de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution; d’ordonner la séquestration des meubles laissés dans les lieux ; et de condamner solidairement les défendeurs à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 41.301,75 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout sous le bénéficie de l’exécution provisoire. Elle s’oppose à l’octroi des délais sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, la société COSIVIA, fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 41.301,75 € et que cet arriéré comprend un surloyer au motif que Monsieur [T] [A] n’a pas justifié auprès d’elle qu’il était séparé de son épouse en dépit de la lettre de mise en demeure qui lui a été adressée en ce sens.

Monsieur [T] [A] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative en affirmant que le surloyer qui lui est facturé est injustifié, au motif qu’il a bien adressé à la demanderesse son avis d’imposition et que le divorce n’ayant pas encore été prononcé, il n’était pas en mesure de lui communiquer le jugement de divorce qu’elle sollicitait afin de régulariser sa situation. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Il perçoit 1.800 € par mois et déclare avoir un enfant en garde alternée. Subsidiairement, il sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux.

Citée par un acte remis selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile puis informée par le greffe des dates de renvoi, Madame [D] [A] ne comparaît pas. Elle se borne à adresser un courriel au greffe du juge afin de demander sa mise hors de cause, compte tenu du fait qu’elle ne vit plus avec son mari depuis le mois de décembre 2023. Compte tenu de l’oralité de la procédure, il ne sera pas tenu compte de ce courriel.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société COSIVIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE TENDANT AU CONSTAT DE L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail ayant pris ses effets le 20 juin 2008 contient une clause résolutoire (article 12 bis) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mai 2025. Si ce commandement mentionne une somme en principal de 12.464,48 €, cette somme inclut la facturation d’un surloyer pour les mois de janvier à avril 2025, de frais de dossier et de frais d’enquête sociale injustifiés. En effet, si la société COSIVIA justifie avoir adressé à Monsieur [T] [A] une lettre de mise en demeure de répondre au questionnaire qui lui a été adressé au mois d’octobre 2024 sous peine de se voir facturer un surloyer ainsi que des frais de dossier, Monsieur [T] [A] justifie avoir répondu audit questionnaire en communiquant son dernier avis d’imposition, ce dont la société COSIVIA a d’ailleurs accusé réception par lettre du 1er novembre 2024 sollicitant la copie du jugement de divorce ou du livret de famille mentionnant le divorce des défendeurs, ce qui n’était pas possible dès lors qu’il est constant que le divorce des défendeurs n’a pas encore été prononcé. Au surplus, la lettre de mise en demeure n’a été adressée à Monsieur [T] [A] qu’au mois d’octobre 2025, soit postérieurement à la facturation des surloyers sollicités dans le cadre du commandement de payer. En conséquence, à la date du commandement de payer, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 920,50 € (après soustraction des surloyers, des frais de dossier et des frais d’enquête sociale injustifiés).

Or, il ressort du décompte locatif produit qu’entre le 26 mai 2025 et le 26 juillet 2025, les locataires ont payé la somme globale de 1.650 € (900 € le 5 juin 2025 et 750 € le 7 juillet 2025), de sorte que les causes du commandement de payer ont été couvertes dans le délai requis et qu’il n’y a donc pas lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société COSIVIA produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, des frais injustifiés (frais de dossier et d’enquête sociale) et du surloyer facturé du mois de janvier 2025 au mois de février 2026 sans justifier du respect des formalités requises, la somme de 3.542,21 € à la date du 6 mars 2026.

En outre, il est constant que Monsieur [T] [A] et Madame [D] [A] demeurent mariés, même s’il ressort de l’ordonnance sur mesures provisoires du 6 février 2024 versée aux débats qu’une procédure de divorce est en cours et que le logement conjugal, qui correspond au logement dont s’agit, a été attribué à Monsieur [T] [A].

Or, selon l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement tenus aux dettes ménagères. La solidarité persiste jusqu’à la transcription du divorce à l’état civil, même si l’un des époux occupe seul le logement après une séparation de fait, et même si le logement a été, dans le cadre de mesures provisoires, attribué à l’un des deux. Il s’agit en effet d’une mesure qui les concerne l’un envers l’autre, et n’est pas opposable au bailleur.

Monsieur [T] [A] et Madame [D] [A] seront donc solidairement condamnés à verser à la société COSIVIA cette somme de 3.542,21 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 920,50 € à compter de la date du commandement de payer (26 mai 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [T] [A], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [A] et Madame [D] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des circonstances du litige, des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société COSIVIA et de la situation financière de Monsieur [T] [A], ce dernier et Madame [D] [A] seront condamnés in solidum à verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [A] et Madame [D] [A] à verser à la société COSIVIA, anciennement dénommée IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, à titre provisionnel la somme de 3.542,21 € (décompte arrêté au 6 mars 2026, incluant février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 920,50 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [T] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 200 € chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [A] et Madame [D] [A] à verser à la société COSIVIA, anciennement dénommée IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [A] et Madame [D] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 16 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,