TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/02989 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRPR

Jugement du 27 Juin 2025

N°: 25/610

[O] [L]

C/

[P] [T]

[G] [T], en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e DE VILLARTAY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [T] [P]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [O] [L]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

M. [G] [T], en qualité de caution

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2018, M. [O] [L] a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [K] et M. [P] [T] sur un bien à usage d’habitation située au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer de 510€ et 90€ de charges.

Par acte en date du 13 décembre 2018, M. [G] [T] s’est porté caution solidaire de M. [P] [T] et Mme [U] [K].

Le 8 janvier 2021, Mme [U] [K] a quitté le logement.

Suite à des impayés de loyer persistant, M. [O] [L] a fait signifier à M. [P] [T], par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, un congé pour motifs légitimes et sérieux, lui demandant de quitter les lieux le 14 décembre 2024.

Par assignations délivrées le 5 mars 2025 à étude à M. [P] [T] et à M. [G] [T] selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile, M. [O] [L] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

— Constater la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes notifié à M. [P] [T] et Mme [U] [K], délivré par acte de commissaire de justice le 15 mai 2024,

— Constater que M. [P] [T] est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 15 décembre 2024 et par conséquent, occupant sans droit ni titre du logement,

— Ordonner l’expulsion de M. [P] [T] des lieux occupés, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Condamner in solidum M. [P] [T] en qualité de preneur et M. [G] [T] en qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 15 décembre 2024, jusqu’à libération des lieux et remise effective des clés, correspondant au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 653,76€ par mois, avec indexation selon les modalités prévues au contrat de bail,

— Condamner in solidum M. [P] [T] en qualité de preneur et M. [G] [T] en qualité de caution à lui verser la somme de 473,54€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation,

— Condamner in solidum M. [P] [T] en qualité de preneur et M. [G] [T] en qualité de caution aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du congé et de l’assignation,

— Condamner in solidum M. [P] [T] en qualité de preneur et M. [G] [T] en qualité de caution à lui payer la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 13 juin 2025.

A cette date, M. [O] [L] a confirmé l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette, actualisée au 13 juin 2025, s’élevait à la somme de 815,70€ et ajoutant que M. [P] [T] payait systématiquement en retard son loyer, ce qui le mettait en difficulté pour le remboursement de son prêt immobilier.

Présent à l’audience, M. [P] [T] a indiqué que, travaillant en intérim, il ne percevait sa rémunération que le 12 de chaque mois, l’empêchant de payer son loyer en début de mois. Il a précisé être en CDD à compter du mois de juillet, ce qui lui permettra de payer son loyer sans retard. Enfin, il a ajouté que sans CDI, il ne pourrait retrouver de logement.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de validité du congé pour motif légitime et sérieux :

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.”

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “ Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.[…]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur”.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le bailleur peut délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux à son locataire six mois avant la fin du bail. Il ne peut, contrairement au locataire, délivrer de congé en cours de bail.

Le contrat de bail a été conclu le 20 novembre 2018, avec prise d’effet au 15 décembre 2018, pour une durée de trois ans, avec soit jusqu’au 14 décembre 2021. Il a été reconduit tacitement à cette date pour une nouvelle durée de trois ans, soit jusqu’au 14 décembre 2024. Le congé a été délivré par les bailleurs le 15 mai 2024 pour le 14 décembre 2024. Le congé a ainsi été délivré dans le délai de six mois précédent la fin du bail, il est donc régulier dans la forme.

S’agissant des motifs, le bailleur fait état du manquement du locataire à son obligation de paiement du loyer aux termes convenus. Il fait valoir que le contrat de bail prévoit le règlement du loyer en avance avant le premier jour ouvrable du terme, ce que M. [P] [T] ne respecte pas. A l’appui de ses affirmations, M. [O] [L] verse plusieurs mails et courriers adressés à M. [P] [T] mentionnant le montant de ses loyers impayés et la nécessité de procéder à l’apurement de sa dette. Ces rappels datent des 27 septembre 2022, 30 mars 2023, 19 avril 2023 et 18 juillet 2023. Le bailleur verse, en outre, aux débats l’historique des paiements depuis le mois de mars 2021. Il en ressort que la majorité des loyers sont payés en retard, et principalement durant la deuxième partie du mois.

M. [P] [T] ne conteste pas les retards de paiement, exposant avoir travaillé plusieurs années en intérim avec un paiement de ses salaires le 12 de chaque mois, ce qui ne lui permettait pas de payer son loyer le 1er de chaque mois.

Si la dette reste limitée dans son montant (756,30€ au 10 juin 2025 déduction faite des frais de procédure), il convient de relever que les retards de paiement sont récurrents et ce malgré plusieurs rappels. La date de perception du salaire de M. [P] [T] n’est pas opposable au bailleur, il n’appartient pas à ce dernier de s’adapter sur ce point. Le propriétaire est, en effet, en droit de pouvoir percevoir le loyer à date fixe et de ne pas subir les aléas de paiement du locataire. Il convient, ainsi, de considérer que le motif de non-paiement des loyers de manière complète et régulière depuis plusieurs années est sérieux et légitime et que par conséquence, le congé délivré le 15 mai 2024 par M. [O] [L] à l’égard de M. [P] [T] est valable sur le fond.

Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 14 décembre 2024, date d’expiration du bail après renouvellement par tacite reconduction pour trois années le 14 décembre 2021.

Sur la demande d’expulsion :

M. [P] [T] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis le 15 décembre 2024 et s’étant maintenu dans celui-ci malgré la délivrance d’un congé par son bailleur, il convient d’ordonner son expulsion.

Sur les demandes en paiement :

Le bail étant résilié depuis le 15 décembre 2024, M. [P] [T] est depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement. Il doit donc être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et charges.

M. [O] [L] expose que M. [P] [T] est toujours redevable à la date de l’audience de la somme de 815,70€ au titre des loyers impayés. Cette somme s’élève en réalité à 756,30€ après déduction du coût de la délivrance du congé par commissaire de justice. M. [O] [L] verse un décompte pour justifier de sa demande. M. [P] [T] n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il convient, dès lors de le condamner, solidairement avec M. [G] [T] en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 756,30€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 juin 2025.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [P] [T] et de M. [G] [T], en qualité de caution les dépens de la présente instance, M. [O] [L] ayant dû engager une procédure pour faire reconnaître la validité du congé délivré régulièrement.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens […] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

L’équité justifie de limiter le montant de la demande de M. [O] [L] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et dire que M. [P] [T] et M. [G] [T], en qualité de caution, seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 800€.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivé

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valide le congé pour motifs sérieux et légitimes signifié le 15 mai 2024 à M. [P] [T],

CONSTATE que le bail conclu entre Mme [U] [K] et M. [P] [T] le 20 novembre 2018 est résilié depuis le 15 décembre 2024 et que M. [P] [T] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date,

ORDONNE à M. [P] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et M. [G] [T], en qualité de caution, à payer à M. [O] [L] la somme de 756,30 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025,

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et M. [G] [T], en qualité de caution au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 11 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur,

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et M. [G] [T], en qualité de caution à verser à M. [O] [L] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE aux dépens de la présente procédure,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été signée par Madame CASAGRANDE, Vice-Présidente et par, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE