TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

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REFERENCES : N° RG 25/12974 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-4HVI

Minute : 402/26

S.A.S. LES BELLES ANNEES

S.A., SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur, [B], [H], [Q], [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

M., [Y]

Le 19 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSES :

Société par actions simplifiée LES BELLES ANNEES, dont le siège social est sis, [Adresse 4],

Société anonyme, SEYNA, dont le siège social est sis, [Adresse 5],

Représentées par Maître Sébastien CAO de L’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur, [B], [H], [Q], [Y], demeurant, [Adresse 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 18 août 2022, la société Les Belles Années a donné à bail à M., [B], [H], [Q], [Y] un logement situé, [Adresse 7] pour une redevance, toutes taxes comprises, d’un montant de 610 euros.

Par acte du 1 septembre 2022, la société, [C] s’est portée caution des engagements de M., [B], [H], [Q], [Y].

Par jugement rendu le 17 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la demande de résolution judiciaire du contrat de bail et condamné le locataire à verser une somme de 1 785,95 euros au titre des redevances impayées, arrêtées au mois de juin 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la société Les Belles Années et la société, [C] ont fait assigner M., [B], [H], [Q], [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 2 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de redevance et l’expulsion du locataire.

La société Les Belles Années et la société, [C], comparantes, représentées, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion de M., [B], [H], [Q], [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner M., [B], [H], [Q], [Y] à payer :

? la somme de 3 937,35 € à valoir sur l’arriéré des redevances, échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :

? 3 883,94 euros au bénéfice de, [C] ;

? 53,41 euros au bénéfice de, [Adresse 8] ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des redevances et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, elles invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 18 août 2022 fait force de loi entre les parties, que M., [B], [H], [Q], [Y] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, que le manquement au paiement des redevances constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Sur question du juge des contentieux de la protection à l’audience, elles ont indiqué que l’obligation prévue à l’article 24, II et IV, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’était pas applicable à la demande de résolution judiciaire du contrat fondé sur un manquement au paiement des loyers et des charges.

M., [B], [H], [Q], [Y], assigné en la forme d’un procès-verbal de recherches n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a interrogé la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du contrat sur le fondement de l’article 24, II et IV, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, et en l’absence du défendeur, toute actualisation des demandes à l’audience est exclue.

o Sur l’irrecevabilité des demandes relatives à la résolution judiciaire du contrat de bail et l’expulsion du défendeur

L’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 24, IV, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la société Les Belles Années, bailleresse et demanderesse à la cause, est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré.

La présente action en justice, qu’elle a introduite, tend à la résiliation judiciaire du contrat conclu le 18 août 2022 entre elle et M., [B], [H], [Q], [Y] concernant un logement situé, [Adresse 7]. Elle repose exclusivement sur le défaut de paiement des redevances courantes à leur terme convenu.

Cette assignation ne pouvait donc être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX ou le signalement de la situation à l’organisme payeur de l’aide au logement.

Les sociétés demanderesses indiquent à l’audience que cette formalité n’a pas été effectuée dès lors qu’elles affirment, à tort, qu’elle n’était pas obligatoire.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande relative au prononcé de la résolution judiciaire du contrat, comme l’ensemble des demandes subséquentes.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le principe et le montant de la dette

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 18 août 2022 que M., [B], [H], [Q], [Y] doit payer une redevance d’un montant mensuel de 610 euros, toutes taxes comprises. La dernière redevance appelée s’est élevée, toutes taxes comprises, à la somme de 653,41 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que le locataire resterait devoir une somme de 3 937,35 euros, terme de septembre 2025 inclus. Cette somme serait due, pour partie, au bénéfice de la société Les Belles Années, pour un montant de 53,41 euros, et pour partie au bénéfice de la société, [C], pour un montant de 3 883,94 euros.

En conséquence, il y a lieu de retenir que le locataire est débiteur d’une somme globale de 3 937,35 euros.

Sur la répartition du montant entre les créanciers

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l’espèce, la société Les Belles Années, en qualité de bailleur, est par nature le créancier principal de ces sommes.

Toutefois, les parties fournissent à la cause une quittance subrogative en date des 19 décembre 2024, 3 février 2025, 29 avril 2025, 24 juin 2025, 21 juillet 2025 et 21 août 2025 par laquelle la société Les Belles Années reconnaît avoir reçu de la part de la société, [C] la somme globale de 3 883,94 euros.

Il est stipulé que ces sommes sont représentatives des sommes dues par M., [B], [H], [Q], [Y] au titre du contrat de bail suscité. En contrepartie de ces sommes, le bailleur subroge la société, [C] dans l’ensemble de ses droits, actions et sûretés contre M., [B], [H], [Q], [Y] au titre du contrat de bail précité.

En conséquence, il y a lieu de constater que, [C], [E] est créancière d’une somme de 3 883,94 euros tandis que Les Belles Années SAS est créancière d’une somme de 53,41 euros. Ces sommes porteront intérêts à compter du 25 septembre 2025, date de l’assignation.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 18 août 2022 entre la société Les Belles Années et M., [B], [H], [Q], [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 7] ;

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE M., [B], [H], [Q], [Y] à verser la somme de 3 937,35 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges dû au terme de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 selon la répartition suivante :

o 53,41 euros à Les Belles Années SAS ;

o 3 883,94 euros à, [C], [E] ;

DÉBOUTE la société, [C], [E] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Les Belles Années et la société, [C] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à, [Localité 2] le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION