TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 3]

ORDONNANCE DE REFERE DU 15 Mai 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00697 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IK6A

DEMANDEURS

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la Drôme substituée par M^e Emilie CURCURU avocat au barreau de la Drôme

S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la Drôme substituée par M^e Emilie CURCURU avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

en présence de M. [C] [D] auditeur de justice

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 10 Avril 2025

Ordonnance prononcée le 15 Mai 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [T] a donné à bail, par l’intermédiaire de la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE, à M. [U] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], avec une cave (n°12) sise à la même adresse par contrat du 22 juillet 2023, pour un loyer mensuel initial hors charge de 615 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [T] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par acte du 25 octobre 2024 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [U] [L] au paiement :

* de la somme à titre provisionnel de 2878,33 euros arrêtée au 17 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

*de la somme provisionnelle de 639,45 euros à la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE au titre de ses honoraires de location, des frais de prélèvement et des cotisations d’assurance,

* de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 27 janvier 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 avril 2025.

À l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE a maintenu ses demandes, sollicitant la condamnation de M. [U] [L] à lui verser la somme de 577 euros au titre de ses honoraires et des frais de rejet, indiquant se désister de ses demandes au titre des cotisations d’assurance. M. [K] [T] a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 4312,79 euros au 3 avril 2025.

À cette audience, M. [U] [L] a comparu et a contesté une partie de la dette, indiquant avoir fait un virement de 650 euros le 9 avril 2025. Il a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette, proposant de verser 150 euros par mois en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a fait état de ses revenus et de ses charges.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [U] [L].

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2024, pour la somme en principal de 1244,01 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 octobre 2024.

M. [U] [L] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte produit au débat démontre que depuis le mois de mars, les paiements ont repris et que l’aide aux logement a été mise en place. Cependant, il ressort de ce décompte que M. [U] [L] est en dette depuis son entrée dans les lieux et est redevable d’une dette déjà importante malgré le caractère très récent du bail, conclu il y a moins d’un an. Par ailleurs, il explique qu’il perçoit un salaire de 1800 à 1900 euros par mois, mais qu’il rembourse un crédit automobile à hauteur de 360 euros par mois et qu’il est papa d’un nourrisson de 4 mois pour lequel il va avoir à verser une contribution à l’entretien et l’éducation, outre les échéances courantes pour le logement qui s’élèvent à 650 euros par mois. Ainsi, compte tenu de ses revenus et de ses charges, il est établi que M. [U] [L] n’est en réalité pas en mesure de s’acquitter de sa dette en dépit des propositions d’apurement qu’il formule à l’audience.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentées par M. [U] [L].

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [K] [T] produit un décompte en date du 3 avril 2025 indiquant que M. [U] [L] reste devoir la somme de 4776,28 euros au 3 avril 2025. Ce décompte inclut :

— les honoraires de l’agence et des frais de rejet à hauteur de 577 euros par ailleurs sollicités par la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE,

— des cotisations d’assurance pour un montant de 163,49 euros,

— des frais de commissaire de justice, qui constituent des dépens et ne peuvent donc être pris en compte à ce stade, à hauteur de 285,11 euros

de telle sorte que la dette de loyer et charges s’élèvait à 3750,68 euros au 3 avril 2025.

M. [U] [L] rapporte la preuve d’un paiement de 650 euros réalisé le 9 avril 2025 à l’audience.

M. [U] [L] sera par conséquent condamné au paiement de la somme provisionnelle de 3100,68 euros, arrêtée au 9 avril 2025, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par [K] [T].

Par ailleurs, il résulte également de ce décompte que M. [U] [L] reste redevable de la sommme de 538 euros à la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE au titre des honoraires dus pour la mise en location et l’établissement de l’état d’entrée dans les lieux. Les frais réclamés au titre des frais de rejet de prélèvement ne peuvent en revanche pas être réclamés au locataire en l’absence de toute prévision contractuelle.

En conséquence, M. [U] [L] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 538 euros à la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [L], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [U] [L] à payer à M. [K] [T] et la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 3 du même code dispose que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort,

— Constatons le désistement de la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE de ses demandes en paiement au titre des cotisations d’assurance,

— Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 octobre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Déboutons M. [U] [L] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Ordonnons en conséquence à M. [U] [L] de libérer le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] et la cave n°12 et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Disons qu’à défaut pour M. [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [T] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Disons n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamnons à titre provisionnel M. [U] [L] à payer à M. [K] [T] la somme de 3100,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 sur la somme de 1064,68 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

— Condamnons M. [U] [L] à verser à M. [K] [T] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 10 avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamnons à titre provisionnel M. [U] [L] à verser à la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE la somme de 538 euros au titre de ses honoraires,

— Déboutons la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE du surplus de ses demandes,

— Condamnons M. [U] [L] à verser à M. [K] [T] et la S.A.S. SOCIETE FONCIA VALLEE DU RHONE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnons M. [U] [L] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Disons que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des référés,