N° RG 24/00524 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IBIF

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELARL GIRARD & ASSOCIES,

— la SELARL SELARL BARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Vincent BARD de la SELARL BARD, avocats au barreau de la DROME

Madame [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Vincent BARD de la SELARL BARD, avocats au barreau de la DROME

DÉFENDEURS :

Madame [F] [D] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Fabrice GIRARD de la SELARL GIRARD & ASSOCIES, avocats au barreau de la DROME

Monsieur [W] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Fabrice GIRARD de la SELARL GIRARD & ASSOCIES, avocats au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : C. LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré prorogé pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 4 juillet 2022, Madame [D] et Monsieur [H] (ci-après dénommés les vendeurs) ont vendu à Madame [J] et Monsieur [Y] (ci-après dénommés les acquéreurs) une maison d’habitation et le terrain attenant situés [Adresse 2] à [Localité 4], cadastré [Cadastre 5] section A n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], consistant en une maison d’habitation comprenant une cuisine ouverte, une pièce à vivre, trois chambres, une salle d’eau, une suite parentale avec salle de bains, un bureau, une buanderie deux wc et un garage, au prix de 319000 €.

Les acquéreurs ont découvert que le bien vendu n’était pas conforme au permis de construire initial puis modificatif en ce que l’implantation du bâtiment avait été déplacé et présentait désormais un garage en lieu et place d’un cellier, leur imposant de déposer une demande de permis de construire modificatif afin de le mettre en conformité avec la réalité de la construction.

Les parties, via leurs notaires respectifs, ont tenté un rapprochement amiable afin de faire prendre en charge les honoraires de l’architecte missionné pour régulariser le permis de construire modificatif.

Le 14 mars 2023, les vendeurs ont consigné entre les mains de leur notaire la somme de 2640 €.

Cependant, le protocole d’accord n’a pas été régularisé par l’ensemble des parties, en raison d’un désaccord portant sur les clauses insérées ou retirées.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 août 2023, le conseil des acquéreurs a tenté une ultime mise en demeure préalable à l’engagement d’une poursuite judiciaire.

Le 19 janvier 2024, la commune de [Localité 4] a rendu un arrêté accordant aux acquéreurs le permis de construire modificatif.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, les consorts [J]/[Y] ont assigné les consorts [H]/[D] aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1112-1 et 1641 du code civil, de :

— dire et juger que la responsabilité des vendeurs est engagée,

— les condamner à leur payer la somme de 22583,44 € en réparation de leurs préjudices se décomposant comme il suit :

* 3583,44 € pour les frais relatifs à la régularisation du permis de construire,

* 4000 € pour les frais relatifs à l’accueil des chevaux,

* 15000 € en réparation de leur préjudice moral,

— les condamner à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que les vendeurs ont engagé leur responsabilité en ce que, Monsieur [H], qui est un professionnel du bâtiment en ce qu’il a construit, notamment, le gros oeuvre mais aussi le garage litigieux, savait qu’il devait régulariser un permis de construire modificatif, s’est abstenu de le faire tout comme d’en aviser les acquéreurs et ne peut donc faire valoir la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte authentique.

Ils sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices en ce qu’ils ont dû engager des frais d’architecte pour régulariser un permis modificatif prenant en compte les modifications de l’implantation de la maison et la présence du garage, mais aussi la taxe d’aménagement en cours d’évaluation, ainsi que les frais de pension de leurs chevaux puisque le vice caché est apparu lorsqu’ils ont voulu faire édifier des box, ce qui a engendré le refus du permis de construire sollicité à cette fin.

Enfin, ils revendiquent l’indemnisation de leur préjudice moral en ce qu’ils ont vainement tenté de trouver une solution amiable, et que cette situation a fortement troublé leur quotidien.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2025, les consorts [H]/[D] ont sollicité du tribunal de :

Débouter les consorts [J]-[Y] de l’intégralité de leurs demandes,

Juger que les consorts [J]-[Y] sont autorisés à se faire remettre la somme de 2 640 € détenue par l’étude de Maître [U] [E], notaire à [Localité 8], au titre de la stricte indemnisation du préjudice relatif aux frais de régularisation du permis modificatif,

Condamner les consorts [J]-[Y] à verser aux consorts [D]-[H] la somme de 3 000 € au titre de leur préjudice moral,

Condamner les consorts [J]-[Y] à verser aux consorts [D]-[H] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que l’irrégularité administrative a été couverte par la délivrance d’un certificat de conformité par la mairie, et qu’elle est sans conséquence puisque, d’une part, la mairie a accepté de prendre en charge les éventuelles conséquences fiscales pouvant en résulter, et, d’autre part, ils ont réglé la somme de 2640 € sur la base du devis de l’architecte fourni par les acquéreurs qui n’ont jamais signé le protocole d’accord qu’ils avaient pourtant fait rédiger par leur notaire.

Ils s’opposent ainsi à la demande de paiement de tout honoraire d’architecte supplémentaire mais aussi à la prise en charge des frais de pension des chevaux dans la mesure où le permis de construire relatif aux box a été refusé pour des raisons sans lien avec le permis modificatif relatif à la maison et au garage, de telle sorte qu’il n’y a aucun lien de causalité entre cette irrégularité et les frais de pension sollicités.

Ils contestent également tant le principe que le montant sollicité au titre du préjudice moral, considérant que les acquéreurs sont de mauvaise foi puisqu’ils ont refusé de signer le protocole d’accord qu’ils ont eux-mêmes fait rédiger par leur notaire et en prétendant que les vendeurs n’ont pas répondu à leurs sollicitations amiables alors qu’ils n’ont jamais été destinataires des nouvelles versions du protocole d’accord.

Ils sollicitent à titre reconventionnel la condamnation des demandeurs à les indemniser de leur propre préjudice moral résultant de l’engagement d’une procédure alors qu’ils ont signé le protole d’accord qui leur avait été soumis et régler le montant des honoraires suivant le devis produit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 10 juin 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité des vendeurs

L’article 1112-1 du code civil dispose :

“Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

Selon les dispositions de l’article 1641 du même code :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’occurrence, si les vendeurs sont tenus de fournir aux acquéreurs les informations ayant une importance déterminante et qu’ils n’ont pas spécifié ne pas avoir déposé, ni obtenu, un permis de construire modificatif intégrant la modification de l’implantation de la maison et la construction d’un garage en lieu et place d’un cellier, il ressort des termes tant de la promesse de vente que de l’acte authentique, que ces changements étaient visibles, que le garage était mentionné dans les actes, alors que les permis de construire initial du 17 février 2012 et modificatif du 18 février 2015 ont été annexés aux deux actes, et que l’attestation de conformité des travaux a bien été délivrée le 03 juin 2022 et annexée à l’acte de vente.

Par ailleurs, les demandeurs, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontrent pas que cette information était déterminante pour eux et qu’elle a un lien de causalité avec les préjudices allégués alors que la régularisation d’un permis modificatif n’était plus nécessaire, comme prévu à l’article L 462-2 du code de l’urbanisme, du fait de la délivrance de l’attestation de conformité qui ne permettait plus à l’autorité administrative de remettre en cause celle-ci, et que le permis de construire relatif aux box a été refusé pour d’autres motifs, à savoir que le projet d’extention était situé hors des parties urbanisées, rentrant ainsi dans les exceptions à l’inconstructibilité, ajoutait 32 m² à l’habitation existante, la qualité des pièces fournies était insuffisante et qu’il devait être visé par un architecte.

Par conséquent, les consorts [Y]/[J] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes sur le fondement des manquements à l’obligation pré-contractuelle d’information.

Enfin, s’agissant des conditions de la garantie des vices cachés, les vendeurs ne démontrent pas davantage que cette absence de permis modificatif rend la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou en diminue son usage, et ceci d’autant plus que la construction de box pour chevaux n’a jamais été mentionnée comme étant une cause déterminante à l’achat de cette habitation et qu’ils ont pu obtenir le permis de construire modificatif, étant précisé qu’ils ne justifient pas avoir de nouveau déposé une demande de permis pour la réalisation des box.

Dès lors, les conditions de la garantie des vices cachés n’étant pas remplies, les consorts [Y]/[J] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes sur ce fondement.

Cependant, il y a lieu, comme le proposent les défendeurs, d’autoriser les consorts [Y]/[J] à se faire remettre la somme de 2640 € détenue par l’étude de Me [U] [E], notaire à [Localité 8], relative aux frais de régularisation du permis de construire.

S’agissant de leur préjudice moral, il résulte de ce qui précède que les demandeurs échouent dans la démonstration d’une faute et d’un préjudice allégué et chiffré à une somme fixée arbitrairement à 15000 € ainsi que d’un quelconque lien de causalité.

Par conséquent, les consorts [Y]/[J] seront déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [D]/[H]

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré que le demandeur ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l’occurrence, la procédure a été initiée alors que les consorts [Y]/[J] avaient obtenu l’accord pour la régularisation du permis de construire dont l’arrêté a été signé le 19 janvier 2024, que la commune de [Localité 4] avait fait part de son accord suivant attestation du 25 avril 2023 pour prendre en charge les taxes d’aménagement et taxes foncières pour la période correspondant à la régularisation du dossier et que les vendeurs avaient signé le protocole d’accord en juin 2023 mais aussi versé dès le mois de mars 2023 le montant des honoraires suivant devis fourni par les acquéreurs et qu’à aucun moment il n’est justifié par les demandeurs qu’ils ont vainement tenté d’obtenir le complément des honoraires qu’ils ont dû verser.

Dès lors, l’initiative procédurale des demandeurs était particulièrement téméraire, et est constitutive d’une faute qui a causé un préjudice moral aux défendeurs contraints de subir une procédure judiciaire alors que la problématique du permis de construire modificatif litigieux était résolue.

Par conséquent, les consorts [Y]/[J] seront condamné à leur verser la somme de 1000 € à ce titre.

Sur les mesures accessoires

les consorts [Y]/[J], qui succombent, seront condamnés aux dépens et déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [D]/[H] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans la présente instance.

Par conséquent, les consorts [Y]/[J] seront condamnés à leur payer la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Déboute Madame [F] [J] et Monsieur [I] [Y] de l’intégralité de leurs fins et prétentions dirigées à l’encontre de Madame [F] [D] et Monsieur [W] [H] ;

Autorise Madame [F] [J] et Monsieur [I] [Y] à se faire remettre la somme de 2640 € détenue par l’étude de Me [U] [E], notaire à [Localité 8], relative aux frais de régularisation du permis de construire ;

Condamne Madame [F] [J] et Monsieur [I] [Y] à verser à Madame [F] [D] et Monsieur [W] [H] la somme de 1000 € en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [F] [J] et Monsieur [I] [Y] à verser à Madame [F] [D] et Monsieur [W] [H] la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [F] [J] et Monsieur [I] [Y] de leur demande à ce titre ;

Condamne Madame [F] [J] et Monsieur [I] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE