TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/03755 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2E62

N° de MINUTE : 26/00052

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, SAS

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Monsieur [T], [C], [X], [O] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [C] [X] [O] [K] est propriétaire du lot n°30 de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] (93).

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, a fait assigner Monsieur [K] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic :

— la somme de 8 718,36 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 17 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [K] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [T] [K], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [T] [K] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [T] [K] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025 et fixée à l’audience du 15 septembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 19 novembre 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat. A l’issue de l’audience, elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [T] [K];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 février 2022, 16 octobre 2023 et 18 juin 2024 ayant voté les appels travaux de réfection des planchers hauts des caves, d’assistance de maîtrise d’ouvrage pour l’étude des travaux de rénovation de la copropriété et de réfection de la descente du bâtiment A et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 25 juin 2025 au 31 décembre 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire du relevé de compte établi le 17 mars 2025 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 932 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 21 mars 2023 de 42 euros,frais de « suivi avocat impayé » du 31 juillet 2023 de 360 euros,frais de « suivi procédure » du 8 septembre 2023 de 360 euros,frais de mise en demeure du 7 mars 2024 de 50 euros,frais de mise en demeure avocat du 8 juillet 2024 de 120 euros.

En outre, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’approbation du budget prévisionnel 2025, les demandes au titre du 1er appel de fonds 2025 de 501,57 euros et du 1er appel de fonds travaux ALUR 2025 de 25,06 euros seront rejetées.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 4 février 2022 et le 17 mars 2025, dont il est valablement justifié, a été de 18 253,40 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 10 873,67 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 379,73 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 mars 2025, appels provisionnels (charges courantes et fonds de travaux ALUR) du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, la somme due au 5 juillet 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [T] [K], étant plus élevée que celle au paiement de laquelle il est condamné.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 120 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de la mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 5 juillet 2024, à l’égard de laquelle il sollicite la somme de 120 euros.

Cependant, s’agissant d’une mise en demeure établie par un avocat, les frais qui s’y rapportent entrent dans les frais irrépétibles et non dans les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre et de débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [T] [K] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [T] [K] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, alors que l’assemblée générale des copropriétaires a notamment voté la mise en oeuvre de travaux importants au sein de la copropriété.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [T] [K], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [K] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] [X] [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, la somme de 7 379,73 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 mars 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] [X] [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] [X] [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] [X] [O] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT