TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/14061 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4MFK

Minute :

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0996

C/

Monsieur [O] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Chidé liliane ARBABI

Copie délivrée à :

Monsieur [O] [I]

Le 16 avril 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 avril 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 février 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IN’LI, SA, ayant son siège social [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par M^e Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2019, la S.A IN’LI a donné à bail à M. [O] [I] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 502,55 euros, et 108,14 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la S.A IN’LI a fait signifier à M. [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3218,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29 juillet 2025 la S.A IN’LI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, la S.A IN’LI a fait assigner M. [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  Autoriser la S.A IN’LI à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police et de la force publique,

«  Condamner M. [O] [I] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 3412,93 euros en deniers ou quittances, représentant le montant des sommes dues au 6 octobre 2025 augmentées des intérêts légaux à compter du jour du commandement de payer du 25 juillet 2025 sur la somme de 3218,80 euros et du jour de l’assignation pour le surplus,

o Le montant des loyers et charges à courir entre le mois d’octobre 2025 et la date du jugement à intervenir,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel outre les charges locatives, à compter du jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

o Les entiers dépens, en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 7 novembre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, la S.A IN’LI, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2597,60 euros hors frais. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La S.A IN’LI soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [O] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juillet 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] [I] ne conteste pas le principe de la dette. Il justifie l’apparition de la dette locative par une perte d’emploi qui a engendré quatre mois d’impayés. Il indique avoir retrouvé un emploi à ce jour. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [O] [I]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A IN’LI aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.

Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 juillet 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 mars 2019 à compter du 26 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [O] [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que M. [O] [I] a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis plusieurs mois, paiement augmenté de sommes supplémentaires pour apurer sa dette, qui est par ailleurs en diminution depuis l’assignation. En outre, la S.A IN’LI n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [O] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [O] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 mars 2019, du commandement de payer délivré le 25 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, que la S.A IN’LI rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 304,35 euros imputée pour des frais de contentieux (rubrique « frais de proc. ») et des frais d’assurance (rubrique « Assurance »).

En conséquence, il convient de condamner M. [O] [I] à payer à la S.A IN’LI la somme de 2573,60 euros, au titre des sommes dues au 16 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juillet 2025.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [O] [I]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 septembre 2025, M. [O] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [O] [I] à son paiement à compter de 17 février 2026, échéance de février 2026 incluse, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 26 septembre 2025, date de la résiliation, au 16 février 2026, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [O] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A IN’LI les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A IN’LI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 mars 2019 entre la S.A IN’LI d’une part, et M. [O] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 26 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE M. [O] [I] à payer à la S.A IN’LI la somme de 2573,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 février 2026 échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025,

ACCORDE un délai à M. [O] [I] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [O] [I] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 70 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [O] [I] à compter du 26 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [O] [I] à payer à la S.A IN’LI l’indemnité d’occupation à compter du 17 février 2026, échéance de février 2026, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE M. [O] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juillet 2025,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE