TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Adresse 1]

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REFERENCES : N° RG 25/13245 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4IY7

Minute : 2026/

Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 2], [Adresse 3]

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [X] [Q]

Madame [I] [W] épouse [Q]

Copie exécutoire :

Maître Valérie GARCON de la SCP W2G

Copie certifiée conforme :

Monsieur [X] [Q]

Madame [I] [W] épouse [Q]

Le 14 avril 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 14 avril 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge de ce tribunal assistée de Sarah-Lisa GILBERT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2026 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

SDC RESIDENCE [Adresse 2], [Adresse 3]

représenté par son syndic, le cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS substituée par M^e Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [Q]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [W] épouse [Q]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

comparante en personne

Page

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] sont propriétaires des lots n°198, 271 et 467 dans l’immeuble sis [Adresse 6] (Résidence [Adresse 2]), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes extrajudiciaires délivrés le 24 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (Résidence [Adresse 2]) (ci-après : le syndicat des copropriétaires), représenté par la société CABINET LOISELET, PERE, FILS ET F. DAIGREMONT, syndic en exercice, a assigné Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen, aux fins de voir :

condamner solidairement Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] au paiement de la somme de 8713,38 au titre des charges de copropriété impayées au deuxième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;condamner solidairement Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] au paiement de la somme de 372 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner solidairement Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner in solidum Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] aux dépens ;condamner solidairement Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires se réfère oralement aux prétentions et moyens développés dans son acte introductif d’instance, en précisant que sa demande principale en paiement porte sur les charges de copropriété arrêtées au quatrième trimestre 2025 et non 2024, comme indiqué par erreur dans la phase conclusive de son assignation.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété dues par Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] ne sont pas régulièrement payées. Il ajoute que ces impayés génèrent des difficultés de trésorerie et de gestion. Il s’oppose à la demande reconventionnelle de délais de paiement, faisant valoir que de précédents impayés lui ont déjà imposé l’introduction de multiples procédures judiciaires, ayant donné lieu à des décisions de condamnation et à la mise en œuvre de voies d’exécution.

Présente à l’audience, Madame [I] [W] épouse [Q] reconnaît le montant de la somme réclamée au titre des charges de copropriété, sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois et demande le rejet du surplus des prétentions adverses. Elle expose que le bien immobilier constitue la résidence principale du couple et de ses trois filles étudiantes et à charge, que les revenus du ménage sont composés d’allocations chômage à hauteur de 2300 euros par mois et que le couple n’a pas d’autres charges spécifiques, ayant notamment apuré au moins de juin 2025 le crédit souscrit pour l’acquisition du bien.

Bien que régulièrement assigné par acte délivré selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [X] [Q] ne s’est pas présenté et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de leur utilité à l’égard de chaque lot, de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser une cotisation au fonds travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment :

un relevé de propriété établissant que Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] sont propriétaires des lots n°198, 271 et 467 de l’immeuble sis [Adresse 6], indiquant la répartition des tantièmes ;un décompte arrêté au 1er octobre 2025 inclus ;les jugements des 8 juin 2016, 26 octobre 2018, 13 novembre 2020, 14 octobre 2021, 16 février 2023 -rectifié le 6 mars 2023- et 28 juin 2024 ayant condamné Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] au paiement de charges de copropriété impayées, la dernière condamnation portant sur la somme de 5895,67 euros au titre des charges arrêtées au deuxième trimestre 2024 inclus ;les appels de fonds ;les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2023, 25 septembre 2024 et 1er juillet 2025 ayant approuvé les comptes des années antérieures et les budgets prévisionnels afférents aux années 2025 et 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre l’obligation pesant sur Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] de s’acquitter de la somme de 8713,38 euros au titre des charges et provisions sur charges exigibles du 1er juillet 2024 au 1er octobre 2025 inclus, après déduction des sommes portées au crédit du compte copropriétaire par l’effet des régularisations de charges et des prélèvements effectués.

Les paiements effectués par Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, soit les sommes auxquelles ils ont été condamnées par jugements des 8 juin 2016, 26 octobre 2018, 13 novembre 2020, 14 octobre 2021, 16 février 2023 -rectifié le 6 mars 2023- et 28 juin 2024. Cette imputation est conforme à l’article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d’exécution.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] au paiement de la somme de 8713,38 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme emportera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle. En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété ou de la réunion des conditions d’application d’un cas de solidarité légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la partie demanderesse sollicite le paiement de la somme de 372 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance envers Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q].

Elle produit une facture émanant de son avocat, portant sur des honoraires et des débours.

Toutefois, ces frais ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité mais constituent des frais irrépétibles susceptibles d’indemnisation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aussi la demande formulée au titre des frais sera-t-elle rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le défaut de paiement par Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] des charges de copropriété dues depuis plusieurs années, nonobstant diverses relances et mises en demeure, constitue une faute qui a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en le privant de la trésorerie nécessaire à l’entretien de l’immeuble, au paiement de ses fournisseurs et prestataires.

De surcroît, il ressort des pièces versées aux débats que la présente procédure fait suite à de multiples instances judiciaires en recouvrement de charges, illustrant le caractère répété des manquements imputables à Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros.

En application de l’article 1319 du code civil, les codébiteurs solidaires répondent solidairement de l’inexécution de l’obligation et doivent en conséquence être tenus solidairement au paiement des dommages et intérêts en résultant.

En conséquence, Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 800 euros en réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires souligne à juste titre que les charges de copropriété des années précédentes n’ont été réglées qu’après l’introduction de procédures judiciaires, le prononcé de décisions de condamnation et la saisine du juge de l’exécution aux fins de saisie immobilière.

Toutefois, Madame [I] [W] épouse [Q] a fait état d’une situation financière difficile et affirmé avoir soldé le crédit immobilier afférent au bien, ce dont se déduit un accroissement des revenus du ménage et sa propension à honorer des délais de paiement. De surcroît, il convient de relever que toutes les précédentes décisions ont été prononcées sans que les défendeurs ne se soient présentés.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] (Résidence [Adresse 2]) -représenté par son syndic la société CABINET LOISELET, PERE, FILS ET F. DAIGREMONT- la somme de huit mille sept cent treize euros et trente-huit centimes (8713,38 euros) au titre des charges et provisions impayées pour la période allant du 1er juillet 2024 au 1er octobre 2025 et incluant la régularisation des charges des années 2023 et 2024 et l’appel provisionnel du quatrième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2025 ;

REJETTE la demande formulée au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] (Résidence [Adresse 2]) -représenté par son syndic la société CABINET LOISELET, PERE, FILS ET F. DAIGREMONT- la somme de huit cents euros (800 euros) au titre des dommages et intérêts ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] à s’acquitter des sommes susvisées en dix-huit (18) mensualités, soient dix-sept (17) mensualités de cinq cents euros (500 euros) suivies d’une mensualité correspondant au solde de la dette, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [W] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] (Résidence [Adresse 2]), pris en la personne de son syndic la société CABINET LOISELET, PERE, FILS ET F. DAIGREMONT, la somme de huit cents euros (800 euros) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.

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REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/13245 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4IY7

DÉCISION EN DATE DU : 14 Avril 2026

AFFAIRE :

Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 2], [Adresse 3]

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [X] [Q]

Madame [I] [W] épouse [Q]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires