==============

Jugement N°

du 04 Juin 2025

N° RG 24/03031 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMAP

==============

S.D.C. DE L’IMMEUBLE LES [Localité 10] A VENT SIS [Adresse 5] Représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 7] LP GESTION

C/

[F] [B]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e MEHEUST T21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES [Localité 10] A VENT SIS [Adresse 5],

Représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 7] LP GESTION, SARL immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 328 962 147 au capital social de 35.843 euros, dont le siège social est sis [Adresse 1] ; représentée par M^e Manuel RAISON, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS, M^e Marion MÉHEUST, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 21

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [B]

demeurant [Adresse 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025, à l’audience du 02 Avril 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 04 Juin 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 04 Juin 2025

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [B] est propriétaire des lots n°99, 114 et 129 de l’immeuble en copropriété dénommé " [Adresse 9] " situé [Adresse 3].

Par acte en date du 04 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, a fait assigner Monsieur [B] devant le tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande de :

— Le recevoir en son action ;

— L’en déclarer bienfondé ;

— Condamner Monsieur [B] à lui verser la somme totale de 7.296,93 euros correspondant à :

*4.849,93 euros à titre principal, charges arrêtées au 29 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

*2.446,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— Condamner Monsieur [B] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [B] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner Monsieur [B] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Régulièrement assigné, Monsieur [B] n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé plus ample des prétentions et moyens du demandeur, il est fait référence à l’assignation précitée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient en outre de rappeler que les demandes aux fins de « recevoir » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert et qu’elles ne constituent qu’un rappel des moyens invoqués à l’appui de prétentions par ailleurs formulées. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur l’obligation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic

— l’extrait de matrice cadastrale qui établit la qualité de copropriétaire du défendeur;

— les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des 30 juin 2021, 29 juin 2022, 15 juin 2023, et 11 juin 2024 qui ont

*approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

*approuvé la modification du budget prévisionnel des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

*approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

* décidé de réaliser les travaux suivants :

— sécurisation es portes d’accès aux caves ;

— installation d’un filtre magnétique et désambouage

— nettoyage des conduits de ventilation ;

— réfection des peintures du hall et de la cage d’escalier des bâtiments A, B et C

— pose de clapets anti-retour ;

— réalisation d’un audit du règlement de copropriété ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 09 décembre 2021 au 30 août 2024 ;

— un décompte des sommes dues par Monsieur [B] pour la période courant du 1er janvier 2022, au 1er octobre 2024 qui fait état d’un solde débiteur de 4.849,93 euros ;

— une mise en demeure en date du 18 janvier 2024 en vue du recouvrement de la somme de 5.020,23 euros ;

— une mise en demeure en date du 20 mars 2024 en vue du recouvrement de la somme de 5.579,43 euros.

Il résulte du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que la somme de 4.849,94 euros inclut les frais de recouvrement suivants :

— Honoraires d’avocat du 20 novembre 2023 : 540 euros ;

— Mise en demeure du 14 décembre 2023 : 45,60 euros

— Mise en demeure du 18 janvier 2024 : 45,60 euros ;

— Mise en demeure du 12 février 2024 : 33,60 euros ;

— Frais « contentieux » du 15 mars 2024 : 480 euros ;

— Honoraires d’avocat du 27 mars 2024 : 186 euros ;

— Frais « contentieux » du 23 mai 2024 : 480 euros ;

— Honoraires d’avocat du 12 juin 2024 : 636 euros.

Ces frais ne constitue pas des charges de copropriété de sorte qu’ils convient de les exclure du calcul des sommes dues par Monsieur [B] à ce titre.

La créance invoquée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 n’apparait dès lors fondée qu’à hauteur de 4.849,94 euros – 2.446,80 euros = 2.403,14 euros.

Monsieur [B] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme.

Conformément à l’article 36 du décret n° 67-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, la somme de 2.403,14 euros produira intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure du 20 mars 2024, étant observé qu’il n’est pas justifié de la notification de la mise en demeure en date du 18 janvier 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.446,80 euros.

Au regard du décompte arrêté au 1er octobre 2024 versé aux débats, cette somme correspond aux frais suivants :

—  540 euros au titre d’honoraires d’avocat du 20 novembre 2023,

—  45,60 euros au titre d’une mise en demeure du 14 décembre 2023,

—  45,60 euros au titre d’une mise en demeure du 18 janvier 2024,

—  33,60 euros au titre d’une mise en demeure du 12 février 2024,

—  480 euros au titre de frais « contentieux » du 15 mars 2024,

—  186 euros au titre honoraires d’avocat du 27 mars 2024,

—  480 euros au titre de frais « contentieux » du 23 mai 2024,

—  636 euros au titre d’honoraires d’avocat du 12 juin 2024,

lesquels ont été précédemment exclus du décompte des charges.

Il sera relevé que les frais concernant des honoraires d’avocats entrent dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter le versement des sommes correspondantes, soit au total 1.362 euros, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des frais de mise en demeure, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une pièce n°4 dénommée dans son bordereau « lettres de mise en demeure ». Toutefois, dans son dossier de plaidoirie, cette pièce ne comprend qu’un courrier daté du 18 janvier 2024 dont il n’est pas établi qu’il ait été adressé par courrier recommandé avec accusé de réception, aucun justificatif de dépôt ou de réception n’étant joint. Le demandeur ne produit par ailleurs aucun élément s’agissant des mises en demeure des 14 décembre 2023 et 12 février 2024. Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc de l’envoi d’aucune mise en demeure en dehors de celle adressée par son conseil et qui entre dans le champ des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais correspondants seront en conséquence écartés.

Enfin, en ce qui concerne les frais de transmission du dossier facturés à deux reprises les 15 mars 2024 et 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de sorte qu’ils n’entrent pas dans le champ de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les sommes correspondantes, soit 960 euros, seront en conséquence écartées.

Compte tenu de ce qui précède, les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement seront rejetées dans leur totalité.

Enfin le moyen tiré de l’application de l’article 1240 du code civil sera retenu lors de l’examen de la demande de dommages-intérêts.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi – ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires ni du caractère abusif de la résistance de Monsieur [B] au paiement.

En outre, le syndicat des copropriétaires n’établit que le fonctionnement normal de la copropriété aurait été contrarié ou compromis.

La demande indemnitaire présentée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Cass. Civ. 1, 19 décembre 2000, n°98-14487 ; Cass. Civ. 2, 11 mai 2017, n°16-14881 ; Cass., Com., 9 octobre 2019, n°18-11694).

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière avec effet à compter du 04 novembre 2024, date de délivrance de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Partie perdante, Monsieur [B] sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 8] " situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 7] LP GESTION, la somme de 2.403,14 euros au titre du rappel des charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 8] " situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 7] LP GESTION, de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [F] [B] au versement d’une somme de 2.446,80 euros au titre des frais de recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, avec effet à compter du 04 novembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 8] " situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 7] LP GESTION, de sa demande indemnitaire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 8] " situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 7] LP GESTION, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Vincent GREF Benjamin MARCILLY