TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01761 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35O7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00376

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 16 Janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société [N] [O] [D]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Marie MOYSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0274

ET :

La société HERALD [N] [O]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie JANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0249

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 15 octobre 2025, la société [N] [O] [D] a assigné la société HERALD [N] [O] en référé devant le président de ce tribunal au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, aux fins de :

suspendre les effets de la clause résolutoire des baux commerciaux liant les parties pendant la durée de la procédure au fond portée devant le tribunal de commerce de Bobigny ;condamner la société HERALD [N] [O] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Lors des débats, la société [N] [O] [D] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle expose qu’elle exploite un hypermarché dans le centre commercial [Adresse 3] situé au [Adresse 4] ; que l’ensemble immobilier, composé de l’hypermarché et d’une galerie commerciale, forme une copropriété dénommée "[Adresse 5]", qui comporte trois copropriétaires, dont la société BPI FRANCE FINANCEMENT, représentée par son crédit-preneur, la société [N] [O] [D], propriétaire de 50,91 % des tantièmes, la société HERALD [N] [O], propriétaire de 47,67 % des tantièmes et la société SCI EIFFEL MOLETTE pour le restant.

Elle explique avoir pris à bail auprès de la société HERALD [N] [O] plusieurs cellules commerciales, pour lesquelles lui sont facturés des loyers, charges et taxes ; que la société HERALD [N] [O], qui a pour obligation de s’acquitter de ses charges de copropriété auprès du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], ne s’en acquitte pas régulièrement ; que depuis le 1er août 2017, elle s’est acquittée de ses loyers et charges entre les mains du syndicat des copropriétaires, par délégation, au titre des charges de copropriété dues par la société HERALD [N] [O], assurant ainsi les besoins de trésorerie de la copropriété, pour un montant de 6.522.663,33 euros pour la période de 2017 à 2022 ; que le montant des loyers, charges et taxes qui lui ont été facturés pour cette même période s’élève à la somme de 5.419.962,34 euros, de sorte qu’elle est créancière de la société défenderesse à hauteur de 1.102.700,99 euros ; qu’elle a assigné la société HERALD [N] [O] devant le juge du fond aux fins de voir juger l’existence de la délégation de paiement pour les charges de copropriété et l’extinction subséquente à due concurrence de la dette de loyers et charges dus ; qu’en réplique, la société HERALD [N] [O] lui a fait délivrer des commandements de payer aux fins d’acquisition de la clause résolutoire des baux en cours.

Elle précise que c’est dans ce contexte qu’un protocole transactionnel a été signé et homologué par le tribunal de commerce de Bobigny le 6 juin 2024, prévoyant que :

— la dette de loyers et charges de la société [N] [O] [D] au titre des baux arrêtés au 31 décembre 2022 était intégralement éteinte par l’effet de la délégation de paiement,

— la dette de la société HERALD [N] [O] pour la période de 2017 à 2022, après compensation, s’élevait à la somme de 800.000 euros, payable en huit mensualités de 100.000 euros.

— la délégation de paiement se poursuit pour l’exercice 2023 et devait cesser au 1er janvier 2024.

Elle soutient que néanmoins, la délégation s’est poursuivie pour les exercices 2024 et 2025 ; que le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société HERALD [N] [O] en demeure de payer la somme de 1.570.099,89 euros au titre des charges de copropriété impayées, sans effet, de sorte que les autres copropriétaires ont, de nouveau, été contraints de faire l’avance des charges pour le compte de la société HERALD [N] [O].

La société [N] [O] [D] indique avoir été informée le 11 avril 2025 d’une cession de créance faite par la société HERALD [N] [O] au profit de la banque LANDESBANK SAARLB au titre des sommes dues en exécution des baux commerciaux, en contradiction et en fraude de la délégation de paiement toujours en vigueur entre les parties ; qu’elle a ainsi engagé une nouvelle procédure contre la société HERALD [N] [O] devant le tribunal de commerce de Bobigny, pour voir juger l’existence de la délégation de paiement depuis le 1er janvier 2023 ainsi que l’extinction de la dette de loyers à due concurrence des sommes versées au titre de cette délégation, et obtenir paiement de la somme de 1.885.008,24 euros ; qu’en réponse, la société HERALD [N] [O] lui a fait délivrer des commandements de payer aux fins d’acquisition de la clause résolutoire des baux en cours.

Elle fait enfin valoir que le juge du fond ne peut matériellement statuer dans le délai d’un mois suivant la délivrance de ces commandements, raison pour laquelle elle sollicite, compte tenu de l’existence de contestations sérieuses sur les sommes réclamées, de suspendre les effets de la clause résolutoire des contrats liant les parties dans l’attente du jugement au fond.

Par conclusions soutenues oralement, la société HERALD [N] [O] indique s’en rapporter à justice sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire des baux commerciaux liant les parties, compte tenu de la procédure pendante devant le tribunal de commerce et s’opposer à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

D’après l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, au vu des éléments produits et des débats, dont il ressort que le juge du fond est actuellement saisi au fond d’une procédure visant à statuer sur la délégation de paiement invoquée en demande et l’extinction subséquente à due concurrence de la dette de loyers et charges dus au bailleur, la décision attendue ayant nécessairement une incidence sur la résiliation des baux litigieux, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, de suspendre les effets des clauses résolutoires des contrats de bail liant les parties.

Le juge des référés ne pouvant, sauf à excéder ses pouvoirs, suspendre les effets de ces clauses résolutoires sans fixer un terme certain afin de limiter dans le temps la continuation des contrats de bail, il convient de fixer un délai maximal de 24 mois, étant précisé que le cas échéant, cette suspension prendra fin dès que la décision du tribunal de commerce à intervenir aura acquis l’autorité de la chose jugée.

Enfin, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties la charge de l’intégralité de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Suspendons pendant un délai de 24 mois à compter du prononcé de la présente décision les effets de la clause résolutoire contractuelle figurant aux contrats de bail liant la société [N] [O] [D] et la société HERALD [N] [O] et relatifs aux cellules commerciales louées par la société [N] [O] [D], situées dans la galerie marchande du Centre commercial situé [Adresse 4] [Localité 1] ;

Précisons que le cas échéant, cette suspension prendra fin avant l’expiration de ce délai, dès que la décision du tribunal de commerce à intervenir aura acquis l’autorité de la chose jugée ;

Rejetons tout autre demande ;

Rejetons les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 24 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT