TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [X] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Etablissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE – HOPITAUX DE [Localité 4]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08790 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54PR

N° MINUTE :

14 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 16 avril 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE – HOPITAUX DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [U] [N] (Salariée)

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08790 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54PR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 mai 1946 soumis à la loi du 1er septembre 1948, L’assistance publique Hôpitaux de [Localité 4] (ci-après AP HP) donné à bail à M. [R] [H], un logement situé [Adresse 3].

AP HP indique s’être avisé en 2017 que M. [R] [H] était décédé et que son appartement était occupé par M. [X] [H].

Par jugement en date du 3 février 2021, AP HP, faute de preuve, a été débouté par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir reconnaître l’occupation sans droit ni titre de M. [X] [H].

M. [X] [H] s’est donc maintenu dans les lieux.

Après un courrier recommandé en date du 2 mars 2023 lui intimant de régler la somme de 27.646, 28 € correspondant à la totalité des sommes dues dans un délai de 15 jours, AP HP a fait signifier à M. [X] [H] une sommation de payer sous 8 jours en date du 14 avril 2023, pour un montant en principal de 27874, 87 euros au titre des loyers et charges impayés outre 220, 10 € de frais.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, AP HP a assigné M. [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection, notamment aux fins de :

• Constater la fin du droit au maintien dans les lieux de M. [X] [H] ,

• Constater la résiliation du bail du 27 mai 1946 transmis à M. M. [X] [H] et le dire occupant sans droit ni titre au jour du jugement,,

• ordonner l’expulsion de M. [X] [H] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et jusqu’à restitution des lieux et des clés,

• autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de M. [X] [H] ou les laisser sur place dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, avec liquidation de l’astreinte par le juge qui l’a prononcé,

• autoriser la vente par commissaire priseur sous deux mois aux frais de M. [X] [H]

• condamner M. [X] [H], au paiement d’ une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1524, 6 € hors charges sauf à les compter à compter du jugement jusqu’à la libération effective des lieux loués,

• En cas de délais de paiement, dire qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de l’arriéré locatif ou de l’indemnité d’occupation, l’intégralité de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire acquise,

• Condamner M. [X] [H] à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont la somme de 220, 10 € de commandement de payer.

• dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par jugement avant dire droit en date du 16 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris a :

— ordonné la réouverture des débats pour reformulation de la demande AP HP en l’absence de clause résolutoire et production d’un constat et de tout autre élément de preuve relatif à la présence effective et actuelle de M. [X] [H] ( et non M. [R] [H], le rédacteur rectifiant ainsi d’office son propre jugement) dans les lieux ,

— renvoyé à l’audience d’orientation du 4 février 2025,

dit que AP HP gardera la charge des dépens et rejeté la demande au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 11 octobre, AP HP a demandé de prononcer la résiliation du bail et s’en est rapporté à ses écritures précédentes pour le surplus. Il a produit un procès verbal de constat d’huissier ainsi qu’un résumé des sommes dues.

AP HP rappelle que le droit au maintien dans les lieux loués ans formalité de l’occupant en vertu de la loi du 01/09/ 1948 est réservé aux locataires et occupants de bonne foi qui exécutent leurs obligations, ce qui n’est pas le cas de M. [X] [H] dont l’arriéré locatif se montait à la somme de 28.080, 38 € au 14 mars 2024 malgré mise en demeure et ce depuis des années d’impayés, ce pour quoi la bailleresse s’oppose à tout délai.

L’AP HP rappelle qu’elle a besoin de son parc locatif pour loger son personnel et favoriser l’attractivité du service médical.

Elle calcule le montant de l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative du quartier pour la surface du logement (63 m2) en retenant la valeur médiane selon l’Observatoire des loyers.

M. [X] [H], régulièrement assigné à étude, ne s’est pas présenté à l’audience ni ne s’est fait représenter.

Le jugement sera donc contradictoire à signifier à l’égard de tous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement en date du 3 février 2021, le juge des contentieux de la protection a débouté AP HP aux fins de condamner M. [X] [H] sur la base d’impayés courant jusqu’ à la date du jugement.

La demande actuelle d’AP HP repose sur une situation d’impayés qu’au vu du bordereau de situation du 14 mars 2024, elle fait partir du 28 mai 2021, donc postérieure à la situation examinée par le juge des contentieux de la protection en son temps et ayant donné lieu à la décision susvisée.

La demande actuelle de AP HP ne se heurte donc pas à l’autorité de la chose jugée, le tout étant de savoir si elle rapporte la preuve de l’occupation des lieux et des impayés.

L’acte de décès de M. [R] [H] est produit, attestant de son décès le 1er août 2002 alors qu’il résidait à l’adresse litigieuse.

Concernant l’antériorité dans les lieux de M. [X] [H] :

Un procès verbal en date du 8 janvier 2025 relève le nom de [B] sur la liste des occupants et sur la boite aux lettres ainsi que sur l’interphone. La visite au 3 eme étage droit ne permet pas de rencontrer quiconque, mais la gardienne indique que l’appartement serait actuellement occupé par M. [X] [H], son petit fils qui vit dans cet appartement depuis sa jeunesse. Une attestation de la gardienne de l’immeuble en date de 2017 affirmait déjà l’occupation par M. [X] [H]. Un ancien constat du 18 mai 2020 était cité par le juge des contentieux de la protection le 3 février 2021 où M. [X] [H] se présentait à l’huissier comme le petit-fils du locataire d’origine décédé en 2002. Il se disait sans travail, dans l’attente d’une allocation aux adultes handicapés et dans l’incapacité de payer le loyer mensuel.

Il ressort de ces éléments, à défaut de démonstration contraire, que M. [X] [H] occupe actuellement et depuis 2002 le logement de M. [R] [H] sans avoir demandé le transfert du bail à son nom lors du décès de son grand-père.

Le contrat du 27 mai 1946 relatif à l’appartement litigieux du [Adresse 3] est produit concernant M. [R] [H]. Il est donc soumis à la loi du 1er septembre 1948 dont la composante principale est le maintien dans les lieux au profit du locataire ou occupant de bonne foi, du conjoint ou Pacsé et des descendants et enfants mineurs qui vivaient avec lui depuis plus d’un an à la date de son décès.

Toutefois, M. [R] [B] n’a jamais apporté la preuve de cette longévité dans les lieux. Il n’a comparu à aucune des trois audiences devant le juge des contentieux depuis 2021 qui lui aurait permis d’en attester. Toutefois, AP HP le désigne dans ses conclusions comme s’étant vu transmettre le bail, ce dont il y a lieu de lui donner acte.

Néanmoins, étant entendu que le locataire de bonne foi au sens de la loi précité est celui qui exécute ses obligations, et notamment celle de payer ses échéances, il convient de relever les impayés de loyer dont se prévaut AP HP , à savoir la somme de 31.680, 48 € au 28 janvier 2025 selon un bordereau émis par la Direction des Finances publiques.

Préalablement, une mise en demeure du 2 mars 2023 faisant obligation à M. [X] [H] de payer la somme de 27.646, 28 € dans un délai de 15 jours, et une sommation de payer en date du 14 avril 2023, pour un montant en principal de 27874, 87 euros.

C’est pourquoi, à défaut de contestation adverse, il convient d’ordonner la résiliation du bail du 27 mai 1946 conclu avec M. [R] [H] pour absence de paiement du loyer et des charges.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [X] [H] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Etant donné la situation du locataire telle que rapportée, il ne convient pas de faire droit à la demande d’injonction sous astreinte.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [X] [H], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il sera constaté que AP HP ne demande pas, dans le cadre de la présente instance, le paiement des arriérés de loyers et de charges.

Il n’est dès lors pas à propose d’accorder des délais de paiement d’office, d’autant que le tribunal n’a qu’une connaissance indirecte et sommaire de la situation patrimoniale de M. [H].

III. Sur l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation mensuelle requise par AP HP (1524, 60 €), dès lors qu’elle ne vise pas à assainir de façon échelonnée de la dette locative, est sans commune mesure avec le loyer actuel rapporté par AP HP (320, 60 € charges comprises), étant toutefois acquis que le bail d’origine, soumis au régime exorbitant de droit commun de la loi du 1er septembre 1948, est résilié.

Si le montant demandé se base dès lors à juste titre sur la valeur locative de la surface, selon le loyer médian déterminé en préfecture , soit 24,20 € par mètre carré pour un deux-pièces non meublé (pièce 7), aucune démonstration n’est apportée d’une surface de 63 m2 pour un deux pièces-cuisine, le bail étant de plus taiseux sur ce point.

Compte tenu de la description des lieux et du caractère indemnitaire de la somme, il sera accordé une indemnité d’occupation sur la base d’un métrage plus plausible de 35 mètres carrés soit 847 €, charges non comprises.

Il conviendra donc de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, à un montant de 847 € augmenté des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [X] [H] au paiement de celle-ci.

IV. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [X] [H] aux entiers dépens, incluant, le coût du commandement de payer et des frais d’exécution le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [X] [H] à payer à L’AP HP la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire à et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe :

PRONONCE, à compter du jugement, la résiliation du bail du 27 mai 1946 conclu entre l’assistance publique Hôpitaux de [Localité 4] et M. [R] [H] et transmis à M. [X] [H], relativement à un logement sis [Adresse 3], 3 e étage droite, pour cause d’impayé de loyers et de charges,

CONSTATE que M. [X] [H] est sans droit ni titre à compter du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion de M. [X] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE M. [X] [H] à payer à l’assistance publique Hôpitaux de [Localité 4] une indemnité d’occupation égale à un montant de 847 € ainsi que des charges qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date du jugement jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise par le bailleur,

CONDAMNE M. [X] [H] aux dépens, y compris les frais d’exécution de l’instance,

CONDAMNE M. [X] [H] à payer à l’assistance publique Hôpitaux de [Localité 4] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE