Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 1, 6 mai 2026, n° 25/08717

TJ Bobigny 6 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 1, 6 mai 2026, n° 25/08717
Numéro(s) :	25/08717
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE “ [ Adresse 1 ] ” SISE [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/08717 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TL4

N° de MINUTE : 26/00655

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 1]” SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 2], SARL

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDEUR

Madame [G] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [H] est propriétaire des lots n°42, 132 et 225 de la [Adresse 5] [Adresse 1] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93).

Par jugement du 25 janvier 2024, le tribunal de proximité du Raincy a condamné Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 189,27 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 2 août 2023, appel de juillet 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 6] à Noisy le Grand (93), représenté par son syndic en exercice, la société Citya Noisy-Le-Grand, a fait assigner Mme [G] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

CONDAMNER Madame [G] [H], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 2], la somme totale de 16030,65 euros, correspondant à :

—  14762,25 euros à titre principal, charges arrêtées au 29 août 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 août 2025 qui porteront également intérêts conformément ä l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  1268,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Madame [G] [H], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [G] [H], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Mme [G] [H] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Mme [H] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025 et fixée à l’audience du 25 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [G] [H] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mars 2021, 30 mars 2022, 29 juin 2023, 14 mars 2024 et 12 février 2025 ayant approuvé les travaux de démoussage de la toiture, les travaux de ravalement et traitement étanchéité de bacons façade ouest et nord, les comptes travaux 2 portes ascenseurs/mise aux normes ascenseurs/remplacement cabine ascenseur ainsi qu’un appel de fonds complémentaire à l’égard des travaux de ravalement et ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 15 mars 2024 au 15 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A titre liminaire, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires justifie de ces demandes au titre de l’arriéré de charges au travers d’un relevé de compte débutant au 1er octobre 2021 et s’arrêtant au 1er janvier 2026 alors que ses demandes ne portent que sur la période du 3 août 2023 au 29 août 2025. Seuls les appels de fonds se rapportant à cette période ont donc vocation à être pris en compte.

Il convient également de décompter les frais se rapportant au jugement du 25 janvier 2024 à l’égard duquel le syndicat des copropriétaires dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire, soit :

JGT 25/01/24 – MED 05/04/2022 du 22 juillet 2024 d’un montant au crédit de 45,60 euros,

JGT 25/01/24 – FRAIS NECESSAIRES du 22 juillet 2024 d’un montant au débit de 45 euros,

JGT 25/01/24 – TRANSMISSION HUISSIER du 22 juillet 2024 d’un montant au crédit de 340 euros,

JGT 25/01/24 – HUISSIER SOMMATION DE PAYER du 22 juillet 2024 d’un montant au crédit de 88,32 euros,

JGT 25/01/24 – HUISSIER SOMMATION DE PAYER R06/2017 du 22 juillet 2024 d’un montant au crédit de 98,90 euros,

JGT 25/01/24 – AVOCAT ASSIGNATION du 22 juillet 2024 d’un montant au crédit de 480 euros,

JGT 25/01/24 – DOMMAGES ET INTERETS du 22 juillet 2024 d’un montant au débit de 300 euros,

JGT 25/01/24 – DEPENS HUISSIERS SOMMATION DE PAYER du 22 juillet 2024 d’un montant au débit de 88,32 euros,

JGT 25/01/24 – DEPENS HUISSIERS SOMMATION DE PAYER du 22 juillet 2024 d’un montant au débit de 98,90 euros,

JGT 25/01/24 – ART 700 CCP du 22 juillet 2024 d’un montant au débit de 500 euros,

CFDP – REMBOURSEMENT [H] ARTICLE 700 du 4 juin 2025 d’un montant au débit de 389 euros,

CFDP – REMBOURSEMENT [H] DEPENS du 4 juin 2025 d’un montant au débit de 13 euros.

De surcroît, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement appelés entre le 3 août 2023 et le 29 août 2025, ces derniers ne constituant pas des charges de copropriété, et faisant l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 2 157,50 euros se décomposant comme suit :

les frais « [H] -suivi de procédure » du 18 décembre 2023 de 180 euros,

les frais « Proc SDC/[H] inscription hypothèque » du 31 janvier 2024 de 405 euros,

les frais « annul Proc SDC/ [H] inscript hypothèque » du 22 mai 2024 de -405 euros,

les frais de mise en demeure du 18 octobre 2024 de 45,60 euros,

les frais de « contentieux 3T2024 » du 4 novembre 2024 de 150 euros,

les frais de mise en demeure du 12 novembre 2024 de 33,60 euros,

les frais de « contentieux 4T 2023 » du 18 décembre 2024 de 150 euros,

les frais « Proc [H] – Inscript hypotheq 31.01.24 » du 19 décembre 2024 de 405 euros,

les frais de mise en demeure du 17 janvier 2025 de 45,60 euros,

les frais de mise en demeure du 10 février 2025 de 33,60 euros,

les frais de mise en demeure du 17 avril 2025 de 45,60 euros,

les frais de mise en demeure du 12 mai 2025 de 33,60 euros,

les frais de « transmission auxiliaire de justice » du 16 juin 2025 de 480 euros,

les frais de « contentieux 2102 – T3 » du 6 août 2025 de 150 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 3 août 2023 et le 29 août 2025 a été de 15 201,08 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1 360,831 euros.

Ainsi, il convient de condamner Mme [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 840,25 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 août 2025, appel provisionnel et de fonds travaux Alur du 1er juillet 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 29 août 2025, date de la mise en demeure notifiée à Mme [G] [H], sur la somme de 12 320,27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 268,40 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires n’explicite toutefois pas à quels actes se rapporte cette somme et se limite à renvoyer aux lettres de relances figurant en pièce n°3 et aux factures versées en pièce n°9. Cependant, ces factures portent sur un total de 2 317,60 euros et se décomposent comme suit :

frais de “transmission auxi justice” du 6 mai 2022 de 340 euros,

frais de “suivi dossier avocat” du 12 juillet 2023 de 480 euros,

frais de “suivi dossier avocat” du 18 décembre 2023 de 180 euros,

frais de “suivi dossier avocat” du 4 novembre 2024 de 150 euros,

frais de mise en demeure du 18 octobre 2024 de 45,60 euros,

frais de mise en demeure du 12 novembre 2024 de 33,60 euros,

frais de “suivi dossier avocat” du 18 décembre 2024 de 150 euros,

frais de mise en demeure du 17 janvier 2025 de 45,60 euros,

frais de mise en demeure du 10 février 2025 de 33,60 euros,

frais de mise en demeure du 17 avril 2025 de 45,60 euros,

frais de mise en demeure du 12 mai 2025 de 33,60 euros,

frais de “suivi dossier avocat” du 16 juin 2025 de 480 euros,

frais de “suivi dossier avocat” du 6 août 2025 de 150 euros,

frais de “suivi dossier avocat” du 17 novembre 2025 de 150 euros.

Qui plus est, le décompte versé aux débats fait quant à lui mention de frais de contentieux et de recouvrement à hauteur de 2 157,50 euros.

Dès lors, le tribunal n’étant pas mis en mesure de pouvoir déterminer, en l’état des moyens développés à l’assignation du 5 septembre 2025 et des pièces versées aux débats, à quels actes se rapporte la demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et, par conséquent, ceux sur lesquels doit porter son analyse, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre desdits frais.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Mme [G] [H] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité du Raincy du 25 janvier 2024. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle ne peut être considérée comme étant de bonne foi. Elle a de fait commis en toute connaissance de cause une faute de nature à occasionner un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie et en contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Mme [G] [H] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Mme [G] [H], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [H] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 2], la somme de 13 840,25 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés arrêtés au 29 août 2025, appel provisionnel et de fonds travaux Alur du 1er juillet 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2025 sur la somme de 12 320,27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 2], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 2], la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT