TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 12]

RÉFÉRENCES :

N° RG 25/02167

N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZWA

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 08 janvier 2026

[Localité 2] VIES HABITAT, SA D’HLM

C/

Monsieur [P] [N]

Madame [E] [F] épouse [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

DEMANDEUR :

1001 VIES HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [N]

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représenté par Mme [E] [F] ÉPOUSE [N] (Conjoint)

Madame [E] [F] épouse [N]

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nathalie FEUGNET

Madame [E] [F] épouse [N]

Monsieur [P] [N]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 octobre 2024, la SA [Localité 2] Vies Habitat a donné en location à Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 133,44 € outre provisions sur charges.

Le 28 avril 2025, la SA [Localité 2] Vies Habitat a fait délivrer à Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 323,40 € selon décompte arrêté au 15 avril 2025.

Par notification électronique du 26 février 2025, la SA [Localité 2] Vies Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 7 juillet 2025, la SA [Localité 2] Vies Habitat a attrait Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin statuant en référés, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA [Localité 2] Vies Habitat a demandé à la présente juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;De condamner solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] au paiement des sommes suivantes :6 157,34 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;390 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le 8 juillet 2025, la SA [Localité 2] Vies Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 24 novembre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA [Localité 2] Vies Habitat représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9 300 € hors dépens.

Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N], comparante en personne pour Madame [E] [F] épouse [N] et représenté par Madame [E] [F] épouse [N] pour Monsieur [P] [N] en vertu d’un pouvoir régulier en date du 25 novembre 2025, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative et demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 300,00 € par mois en plus du loyer courant. Ils soutiennent avoir effectué deux paiements de 800 € supplémentaires. Ils exposent que leurs difficultés financières ont été entraînées par la liquidation de la société de Monsieur [P] [N]. Madame [E] [F] épouse [N] déclare travailler en CDI depuis le mois d’octobre et être rémunérée 1 600 €, et que Monsieur [P] [N] suit une formation. Elle précise qu’ils perçoivent 1 600 € d’aides sociales en tout. Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] indiquent vivre dans les lieux avec leurs deux enfants mineurs.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

La présidente a autorisé la transmission d’un décompte actualisé en cours de délibéré, lequel a été envoyé au greffe du tribunal par courriel en date du 27 novembre 2025. Il en résulte qu’en vertu d’un décompte arrêté au 27 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 995,18 € dépens compris.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 28 avril 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 15), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, la SA [Localité 2] Vies Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 27 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 700 €, après déduction des frais de recouvrement d’un montant de 295, 18 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA [Localité 2] Vies Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.

Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] ne contestent pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées, les paiements évoqués à l’audience apparaissant bien sur le dernier décompte versé.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] à verser à la SA [Localité 2] Vies Habitat la somme de 7 700,00 € actualisée au 27 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 323,40 € à compter du 28 avril 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 13) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] le 28 avril 2025, pour un montant principal de 3 323,40 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 juin 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] demandent ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Leur situation professionnelle s’est stabilisée, et ils ont repris le paiement du loyer courant. Leur proposition de paiement est en outre conséquente et de nature à apurer la dette dans un délai inférieur au maximum légal.

Compte tenu de ces éléments, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 300,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA [Localité 2] Vies Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 10 juin 2025 ;Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

Faute pour Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA [Localité 2] Vies Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA [Localité 2] Vies Habitat sera en droit d’exiger de Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA [Localité 2] Vies Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SA [Localité 2] Vies Habitat ;

CONSTATONS que le contrat signé le 21 octobre 2024 entre la SA [Localité 2] Vies Habitat et Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] à verser à la SA [Localité 2] Vies Habitat la somme de 7 700,00 € actualisée au 27 novembre 2025 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 3 323,40 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] à s’acquitter de cette somme en 26 mensualités, les 25 premières d’un montant de 300,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA [Localité 2] Vies Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 10 juin 2025 ;Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA [Localité 2] Vies Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA [Localité 2] Vies Habitat sera en droit d’exiger de Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] à verser à la SA [Localité 2] Vies Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [E] [F] épouse [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTONS la SA [Localité 2] Vies Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE