TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/01637 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2JBC

N° de MINUTE : 26/00417

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE ,“[Adresse 1]” SISE, [Adresse 2], représenté par son syndic, la société HOMELAND, SAS,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1525

C/

DEFENDEURS

Monsieur, [Q], [O],

[Adresse 4],

[Localité 3]

non représenté

Madame, [I], [D],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT,Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [Q], [O] et Madame, [I], [D] ont conclu le 5 janvier 2018 un contrat de location-accession à l’égard des lots n°5 et 74 de la résidence ,"[Adresse 5]" sise, [Adresse 6] à, [Localité 5] (93).

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 5]" sise, [Adresse 6] à, [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, a fait assigner Monsieur, [Q], [O] et Madame, [I], [D] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur, [Q], [O] et Mademoiselle, [I], [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence «, [Adresse 5] » située, [Adresse 7] les sommes de :

—  11 312,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 février 2025, soit appel du 1er trimestre 2025 inclus, assortis des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1 293,20 euros au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement,

—  1 500 euros au titre de dommages-intérêts,

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision,

CONDAMNER solidairement Monsieur, [Q], [O] et Mademoiselle, [I], [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence «, [Adresse 5] » située, [Adresse 7] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur, [Q], [O] et Mademoiselle, [I], [D] aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur, [Q], [O] et Madame, [I], [D], étant accédant à la propriété au travers d’un contrat de location accession, ils sont, en application des articles 29, 30 et 32 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 tenu au paiement de la quote-part afférente à leurs lots qui se rapporte aux dépenses d’entretien et de réparations de l’immeuble et aux dépenses d’administration et de fonctionnement de la copropriété ; seules restant à la charge du copropriétaire vendeur les dépenses relatives à la réparation et à l’amélioration des éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux ainsi que de tous autres éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles. Il en déduit que les défendeurs sont par conséquent redevables de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et soutient que ceux ne règlent plus celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente ainsi un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur, [Q], [O] et Madame, [I], [D] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur, [Q], [O] et Madame, [I], [D] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l’audience du 28 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 25 février 2026.

Par message RPVA du 17 février 2026, il a été demandé au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire des défendeurs ou du maintien de leur qualité de locataire-accédant et ce, par note en délibéré avant le 18 mars 2026 ; le seul acte notarié de location-accession du 5 janvier 2018 n’apparaissant pas suffire en lui-même à établir le bien-fondé des demandes formées à l’encontre de Monsieur, [O] et de Madame, [D]. Le syndicat des copropriétaires n’a pas déféré à cette demande.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— l’acte authentique de location-accession à la propriété immobilière conclu entre, d’une part, la S.A., [Adresse 8] et , d’autre part, Monsieur, [Q], [O] et Madame, [I], [D] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 12 juin 2024 ayant voté les travaux de remplacement de la porte de parking et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les estraits du, [Localité 6] Livre 2021 et 2022 ainsi que appels de fonds du 2ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2025 adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 12 juin 2024 au 30 septembre 2027.

En ne versant au débat que le seul contrat de location-accession à la propriété immobilière par lequel Monsieur, [O] et Madame, [D] ont acquis le 5 janvier 2018 la qualité d’accédant à l’égard des lots n°5 et 74 de la résidence ,"[Adresse 5]" sise, [Adresse 6] à, [Localité 5] (93), le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que des derniers sont redevables des sommes réclamées.

L’acte notarié du 5 janvier 2018 prévoit ainsi que la levée d’option devait être notifiée au vendeur, la société, [Adresse 8], le 5 janvier 2021 au plus tard et que le non exercice par l’accédant de cette option entraîne la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit au maintien dans les lieux.

Dès lors, faute d’établir que Monsieur, [O] et Madame, [D] ont procédé à la levée de l’option et qu’un transfert de propriété s’est ainsi effectué à compter du 5 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la qualité de propriétaires ou, à tout le moins, le maintien de la qualité de locataire-accédant des défendeurs, seul à même de justifier qu’il restaient redevables des charges de copropriété et appels de fonds travaux appelés à compter du 5 janvier 2021.

La demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires portant sur les charges dues au titre de la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025, il s’en déduit que ce dernier ne justifie pas du bien-fondé de sa demande et ce, y compris à l’égard des 4 premiers jours du mois de janvier 2021. L’extrait du, [Localité 6] Livre 2021 démontre en effet que l’appel du 1er trimestre 2021 a été réclamé aux copropriétaires le 1er février 2021 et non le 1er janvier 2021, soit à une date où il n’est pas démontré que les défendeurs étaient encore redevables à l’égard du syndicat.

Ainsi, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux. Il s’en déduit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande se rapportant aux intérêts légaux et au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 293,20 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 8 septembre 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date et ce, d’autant que les premiers frais réclamés datent du 19 août 2021, date à laquelle il n’est pas justifié de la qualité de copropriétaires ou de locataires-accédant de Monsieur, [O] et de Madame, [D].

Pour les mêmes raisons, il ne peut être fait droit aux demandes de recouvrement des frais engagés à compter du 8 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ayant été débouté de ses demandes au titre des charges de copropriété et des frais relevant de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts. Il en sera donc débouté.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 5]" sise, [Adresse 6] à, [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux ;

DIT n’y avoir à statuer sur les demandes se rapportant aux intérêts légaux et au prononcé d’une astreinte ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 5]" sise, [Adresse 6] à, [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 5]" sise, [Adresse 6] à, [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 5]" sise, [Adresse 6] à, [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 5]" sise, [Adresse 6] à, [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société HOMELAND, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT