Min N° 25/00091

N° RG 24/04687 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDW6N

S.A. [Adresse 8]

C/

M. [H] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 janvier 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 novembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie FEUGNET

Copie délivrée

le :

à : M. [H] [D]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2014, prenant effet le 1er avril 2014, la [Adresse 9] (la SA D’HLM BATIGERE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [H] [D] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 459,43 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, la SA [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 13.681,53 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 15 juillet 2024 la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, la [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner Monsieur [H] [D] au paiement des sommes suivantes :la somme de 12.030,24 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives tant au titre du local d’habitation qu’au titre de l’emplacement de stationnement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles dépens, comprenant les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 08 avril 2024,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 4 octobre 2024.

À l’audience du 20 novembre 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10.999,68 euros arrêtée au 8 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus. Elle souligne que le locataire a toujours payé ses loyers, que la dette est surtout constituée de supplément de loyer de solidarité (SLS), et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

La SA [Adresse 7] explique que le locataire a transmis tardivement son avis d’imposition au titre de l’année 2023, aboutissant à l’application d’un SLS forfaitaire, et lorsque celui-ci a transmis son avis d’imposition pour l’année 2021 il a été informé qu’il dépassait de plus de 20% le plafond de revenu maximal pour l’attribution d’un logement social. Cependant ce dernier a contesté le montant calculé et refusé de régler les échéances locatives, et qu’il n’a dès lors pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 8 avril 2024, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [D], ne conteste pas le principe de la dette, ni son montant, explique avoir sollicité des explications pour le calcul du SLS, de même qu’un échelonnement pour le remboursement de la dette, mais ne pas avoir eu de réponse de la bailleresse. Il affirme avoir toujours payé ses loyers, en ne tenant pas compte du SLS, être artisan, et percevoir entre 2.000 et 2.500 euros par mois de revenus. Il dit pouvoir verser la somme de 3.000 euros à la fin de l’année pour apurer la dette, et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur [H] [D] assigné à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 7] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mars 2014, du commandement de payer délivré le 8 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 8 novembre 2024 que la SA D’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [D] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 10.999,68 euros, au titre des sommes dues au 8 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur à la conclusion du contrat de bail du 24 mars 2014, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 avril 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 08 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mars 2014 à compter du 10 juin 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [D], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [D] a toujours réglé le loyer et les charges, à l’exclusion du supplément de loyer de solidarité appliqué en raison du dépassement du plafond de revenus.

En outre, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [H] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le locataire.

De plus, l’expulsion de Monsieur [H] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [D] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 juin 2024, Monsieur [H] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer d’habitation et du loyer de l’emplacement de stationnement révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [D] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [H] [D] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 08 avril 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 7] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’habitation à loyers modérés BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mars 2014 entre la [Adresse 9] d’une part, et Monsieur [H] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyers modérés BATIGERE HABITAT la somme de 10.999,68 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 novembre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [H] [D] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [H] [D] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à la [Adresse 9] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE la Société anonyme d’habitation à loyers modérés BATIGERE HABITAT de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 08 avril 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE