TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02792 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4GEN

Minute : 26/00247

SEM [Localité 2] DEMAIN VENANT AUX DROITS DE L’OPH DE [Localité 2]

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [K] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

SEM [Localité 2] DEMAIN VENANT AUX DROITS DE L’OPH DE [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 août 2016, OPH [Localité 2] EPIC, aux droits duquel vient SEM [Localité 2] Demain a donné à bail à M. [K] [G] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 327,28 €.

Des loyers étant demeurés impayés, SEM [Localité 2] Demain a fait signifier à M. [K] [G], par exploit de commissaire de justice du 20 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 643,83 € et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Cette situation d’impayée a été notifiée à la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 8 octobre 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, SEM [Localité 2] Demain a fait assigner M. [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 13 mars 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Le 8 décembre 2025, M. [K] [G] a été déclaré recevable à bénéficier des mesures de traitement de sa situation de surendettement.

SEM [Localité 2] Demain, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

déclarer son action recevable ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs ;

ordonner l’expulsion de M. [K] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner M. [K] [G] à payer :

la somme provisionnelle de 3 474,34 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 27 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 4 août 2016 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [K] [G] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [K] [G], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 200,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière. Il précise être assuré contre les risques locatifs mais ne pouvoir en justifier sur-le-champ.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d’office la question de la recevabilité des prétentions du demandeur en raison de la tardiveté de la notification du commandement à la CCAPEX.

Le juge des contentieux de la protection a invité M. [K] [G] à justifier de son assurance contre les risques locatifs auprès de SEM [Localité 2] Demain.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

Par courriel reçu au greffe le 24 mars 2026, SEM [Localité 2] Demain a indiqué au tribunal, d’une part, n’avoir aucune observation complémentaire à formuler sur la recevabilité de ses prétentions, d’autre part, n’avoir reçu, à ce jour, aucune attestation d’assurance contre les risques locatifs de la part de M. [K] [G].

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’irrecevabilité de la demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement des loyers et des charges

L’article 24, II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique et est réputée constituée quand la situation est signalée à la CAF.

En l’espèce, SEM [Localité 2] Demain justifie avoir saisi la CCAPEX le 8 octobre 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025.

En conséquence, il convient de déclarer cette demande irrecevable.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 444 du code de procédure civile dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, le bail conclu le 4 août 2016 contient une telle clause résolutoire en son article 5.e..

Un commandement d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2024.

A l’audience, M. [K] [G] a indiqué être assuré contre les risques locatifs mais ne pouvoir en justifier sur-le-champ.

Il a été invité à transmettre son attestation d’assurance contre les risques locatifs à SEM [Localité 2] Demain pendant le cours du délibéré pour permettre à cette société d’actualiser ses demandes.

Par note en délibéré autorisée par le juge, SEM [Localité 2] Demain a indiqué ne pas avoir reçu une telle attestation.

Pour autant, force est de constater que M. [K] [G] n’a pas été invité à produire cette attestation directement au tribunal de sorte qu’il ne peut être exclu qu’il n’ait pas compris à quel destinataire exact il convenait d’adresser cette pièce justificative.

En conséquence, il convient d’ordonner la réouverture des débats selon les modalités fixées au dispositif et d’inviter M. [K] [G] à se présenter à l’audience avec une attestation d’assurance contre les risques locatifs concernant le bien situé [Adresse 4].

Sur les mesures de fin d’ordonnance

En application des articles 696 et 700 du code de procédure, il convient de réserver les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mixte, contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande relative au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 4 août 2016 entre SEM [Localité 2] Demain et M. [K] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], présentée sur le fondement du défaut de paiement des loyers et des charges ;

AVANT DIRE DROIT :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé du vendredi 5 juin 2026 à 9h30 ;

INVITE les parties à comparaître :

Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre des contentieux de proximité

[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 1]

INVITE M. [K] [G] à se présenter en personne muni d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

RÉSERVE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 4 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION