TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/02358 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VJS

N° de MINUTE : 26/00653

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S. (ATRIUM GESTION LEVALLOIS), SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

C/

DEFENDEURS

Monsieur [N] [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

Madame [I] [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [F] et Mme [I] [W] sont propriétaires des lots n°61 et n°131 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93).

Par jugement du 2 octobre 2024, le tribunal de proximité de Bobigny a condamné, à titre principal, M. [F] et Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Rosny sous Bois (93) la somme de 2.733,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S. (ATRIUM GESTION LEVALLOIS), a fait assigner M. [N] [F] et Mme [I] [W] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de de propriété et d’appels de fonds travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONSTATER que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines.

CONDAMNER solidairement M. [N] [F] et Mme [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en fonction, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S. (ATRIUM GESTION LEVALLOIS), les sommes suivantes :

21.492,21 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2024 au 1er janvier 2025, assortie des intérêts légaux à compter du 4 novembre 2024, date de la première mise en demeure ;

1.704 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

2.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil.

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [N] [F] et Mme [I] [W], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il entend par ailleurs préciser que les défendeurs sont tenus d’une solidarité du fait d’une clause de solidarité prévue par le règlement de copropriété en cas de démembrement de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient enfin que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de M. [N] [F] et Mme. [I] [W] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, M. [N] [F] et Mme [I] [W] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025 et fixée à l’audience du 25 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [N] [F] et de Mme [I] [W],

— l’extrait du compte copropriétaires,

— les procès verbaux des assemblées générales du 26 juin 2023, 19 mars 2024 et 25 juin 2024 ayant :

voté les travaux de réfection de l’étanchéité des balcons, de l’étanchéité de la toiture-terrasse, de ravalement des façades rue et cour ainsi que des pignons, de nomination d’un maître d’œuvre et d’un coordonnateur SPS pour ces travaux ainsi que la souscription d’une police dommage ouvrage,

approuvé les comptes des exercices annuels de l’année 2023 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées,

— les appels de fonds adressées aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 26 juin 2023 au 30 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient d’écarter la somme de 77,08 euros sollicitée au titre de l’appel « achat 4 badges » du 29 mai 2024, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de cette demande qui ne se rapporte à aucune résolution approuvée en assemblée générale et qui n’est pas explicitée à ses écritures.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2024 et le 1er avril 2025 a été de 23.469,91 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaires sur cette même période ont été d’un total de 2.054,78 euros.

En l’état, il ne peut être justifié d’une solidarité résultant des dispositions du règlement de copropriété sur le fondement de la pièce n°9 versée au débat, celle-ci consistant en une feuille au recto de laquelle se trouve la copie d’une page de garde d’un document « E.D.D. Et R.C.P. SCI [Adresse 5] » et au verso une page 80 d’un document non identifiable sur lequel figure un point 3/Solidarité. Outre le fait qu’il n’est pas démontré que ladite page 80 constitue un extrait du document « E.D.D. Et R.C.P. SCI LES BALCONS DE [Adresse 6] », il y a lieu de relever qu’il n’est pas non plus établi que l’immeuble sis [Adresse 4] à Rosny sous Bois (93) soit la copropriété correspondant audit document « E.D.D. Et R.C.P. SCI LES BALCONS DE ROSNY ». De même, le jugement du tribunal de proximité de Bobigny du 2 octobre 2024 retient la solidarité mais sans expliciter le fondement juridique ou contractuel à l’origine de celle-ci. Dès lors, elle ne peut être retenue et il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre de M. [F] et de Mme [W].

Ainsi il convient de condamner M. [N] [F] et Mme [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.415,13 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel prévisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 4 novembre 2024, date de la mise en demeure notifiée à M. [F] et Mme [W], sur la somme de 20.829,53 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.704 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 4 novembre 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais « honoraires suivi dossier avocat 01er semestre 2024 » du 26 juin 2024 de 500 euros.

Il convient également de déduire les frais de « honoraires suivi dossier avocat 2eme semestre 2024 » du 30 décembre 2024 d’un coût de 500 euros ainsi que les « honoraires transmission dossier avocat » du 10 janvier 2025 d’un coût de 500 euros qui, bien que prévus par le contrat de syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard. Il ne peut en effet être considéré que, par principe, les actes accomplis par les syndics pour initier le recouvrement contentieux constitueraient des diligences exceptionnelles. De fait, ces actes entrent dans la gestion courantes du syndic et font partie des actes élémentaires d’administration de la copropriété (CA [Localité 5] 23e ch B, 23 fevr. 2006).

Enfin, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la réalité d’une constitution d’hypothèque à l’encontre des défendeurs, le versement d’une facture de syndic n’y suffisant pas, la demande de recouvrement de la somme de 204 euros au titre des « honoraires de constitution d’hypothèque » appelés le 10 janvier 2025 sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que M. [N] [F] et Mme. [I] [W] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité de Bobigny du 2 octobre 2024. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ne peuvent être considérés comme étant de bonne foi. Ils ont de fait commis en toute connaissance de cause une faute de nature à occasionner un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie et en contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, M. [N] [F] et Mme. [I] [W] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, alors que des travaux de ravalement et d’étanchéité ont été régulièrement votés par les copropriétaires.

M. [N] [F] et Mme. [I] [W] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum M. [N] [F] et Mme. [I] [W], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [F] et Mme. [I] [W] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [N] [F] et Mme [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S., la somme de 21.415,13 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 sur la somme de 20.829,53 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S., de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum M. [N] [F] et Mme [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S., la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [F] et Mme [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S., la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [F] et Mme [I] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT