TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/12475 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2L6M

N° de MINUTE : 26/00565

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] SISE [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LACAZE ET HENRY IMMOBILIER CILH GESTION SAS OPS 77, représenté par ses dirigeants légaux

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R093

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [G]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [G] est propriétaire du lot n°119 au sein de la [Adresse 1] sise [Adresse 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet LACAZE ET HENRY Immobilier CILH GESTION, société par actions simplifiée, a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété impayées.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] demande à la présente juridiction de :

— Condamner Monsieur [X] [G] à lui payer les sommes suivantes :

A titre principal :

—  17.306,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, se décomposant comme suit :

9.728 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 ;7.578,96 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre subsidiaire :

—  9.728 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 ;

—  7.578,96 euros au titre des dommages et intérêts.

En tout état de cause :

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner Monsieur [X] [G] aux entiers dépens.

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [X] [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 8 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation de la créance, signifiées le 12 décembre 2025 à Monsieur [X] [G], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] demande à la présente juridiction de :

— Condamner Monsieur [X] [G] à lui payer les sommes suivantes :

A titre principal :

—  24.039,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025, se décomposant comme suit :

14.417,90 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 ;9.621,41 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre subsidiaire :

—  14.417,90 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 ;

—  9.621,41 euros au titre des dommages et intérêts.

En tout état de cause :

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner Monsieur [X] [G] aux entiers dépens.

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à ces dernières conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue de l’audience du 8 janvier 2026, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, et rendue à cette dernière date par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il est rappelé qu’en vertu de l’article 802 du code de procédure civile :

Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

« Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47. »

Ainsi en l’espèce, les conclusions du syndicat, postérieures à la clôture et tendant à l’actualisation de sa créance de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de ces charges, apparaissent recevables comme étant conformes aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article 802 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [G],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er octobre 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 24.039,31 euros (14.417,9 euros au titre des charges de copropriété et 9.621,41 euros au titre des frais de recouvrement),

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 25 juin 2024 et 9 juillet 2025 portant approbation des comptes des exercices 2023 et 2024, ainsi que du budget prévisionnel de l’année 2025 ;

— les appels de fonds et les décomptes annuels de répartition des charges adressés à Monsieur [X] [G],

— le contrat de syndic en vigueur du 24 juillet 2023 au 24 juillet 2026.

L’examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement au titre des charges de copropriété, est bien fondée en son principe comme en son montant, exceptée la somme de 1.280 euros correspondant à la facture du 14 avril 2025 établie par l’entreprise de plomberie [C] [Z] : le syndicat ne démontre aucunement que cette facture établie directement pour le compte de Monsieur [G] et non pas pour le compte du syndicat des copropriétaires, serait une charge de copropriété au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dès lors le montant total des sommes dues au titre des charges et appels travaux selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 doit être arrêté à 13.137,9 euros (14.417,9 – 1.280).

Par conséquent, Monsieur [X] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] la somme de 13.137,9 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 1er octobre 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 (soit le lendemain de la notification de la mise en demeure du 8 novembre 2024) sur le montant de 9.728 euros (montant des charges dues à titre principal au 1er octobre 2024) et à compter du 12 décembre 2025, date de signification des dernières conclusions d’actualisation de la créance, pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [X] [G] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent ni nécessaires ni justifiés :

— ainsi des frais de procédure et des honoraires d’avocat qui sont manifestement relatifs à toutes les procédures antérieures diligentées à l’encontre de Monsieur [X] [G], et qui en tout état de cause ne sont ni explicités ni justifiés dans les pièces de la procédure : il s’agit de tous les « frais art 10-1 » apparaissant dans le décompte (pièce n°10) qui sont antérieurs au 8 novembre 2024 ;

— ainsi en outre des honoraires d’avocat et des débours à hauteur de 1.601 euros, par note de frais et d’honoraires du 17 décembre 2024, ces derniers frais constituant des frais irrépétibles et non des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

N’apparaissent nécessaires et justifiés (pièce n°11 du syndicat demandeur), au titre du recouvrement de la créance de charges faisant l’objet du présent litige, que les frais suivants :

—  144 euros au titre de la commande de matrice cadastrale et de la mise en demeure par avocat en date du 8 novembre 2024 ;

—  378 euros au titre de l’inscription de l’hypothèque légale et des débours, par note de frais du 26 décembre 2024.

En conséquence, Monsieur [X] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] la somme de 522 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées faisant l’objet du présent litige, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

En outre, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande subsidiaire de condamnation de Monsieur [G] à la somme de 9.621,41 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’importants frais qui n’ont pas été examinés par les précédentes décisions, ayant été imputés postérieurement. En effet, le caractère nécessaire des frais doit être examiné, au sens de l’article 10-1 susvisé, au regard du recouvrement de la créance de charges faisant l’objet du litige présentement examiné par le tribunal, et non au regard du recouvrement de créances de charges antérieures, ayant fait l’objet d’actions en recouvrement précédentes et déjà jugées.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [X] [G] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété, le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis 2023 sans aucune justification, ce qui caractérise sa mauvaise foi, d’autant plus que le Tribunal constate qu’il a déjà été condamné à trois reprises par le Tribunal d’instance du RAINCY et par le Tribunal de proximité du RAINCY pour des faits identiques, à savoir des impayés de charges de copropriété afférentes à des périodes directement antérieures à celle faisant l’objet du présent litige.

La durée de la période pendant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] la somme de 1.500 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [X] [G] sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

La partie demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

la somme de 13.137,90 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 1er octobre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur le montant de 9.728 euros et à compter du 12 décembre 2025 pour le surplus ;

la somme de 522 euros au titre des frais nécessaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 02 Avril 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND