TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10972 – N° Portalis DB3S-W-B7J-37I6

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Mars 2026

Société [Localité 2]

C/

Madame [B] [Z]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [B] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas GUYON

Madame [B] [Z]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrats signés le 26 mai 2009, l’OPH [Localité 4] Habitat devenu la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré à capital variable [Localité 2] (dite [Localité 4] Habitat) a donné en location à Madame [B] [Z] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] et un parking accessoire, moyennant un loyer mensuel révisable de 474,00 € pour le logement et 51,05 € pour le parking, outre provisions sur charges.

Le 16 avril 2025, [Localité 4] Habitat a fait délivrer à Madame [B] [Z] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 671,72 € selon décompte arrêté au 9 avril 2025.

Par courrier du 21 mai 2025, [Localité 4] Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 8 octobre 2025, Pantin Habitat a attrait Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

[Localité 4] Habitat a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation pour défaut d’assurance, subsidiairement pour défaut de paiement des loyers et très subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Madame [B] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à [Localité 4] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [B] [Z] ;De condamner Madame [B] [Z] au paiement des sommes suivantes :3 599,84 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers indexés et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.Le 9 octobre 2025, [Localité 4] Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 19 janvier 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, [Localité 2] représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 0,00 €. Il expose que les impayés sont anciens, et par conséquent maintenir ses demandes et s’opposer à des délais de paiement.

Madame [B] [Z], comparante en personne ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs rétroactifs. Elle indique qu’elle va prochainement percevoir des indemnités de sa caisse de prévoyance et percevra environ 2 600 €. Elle précise avoir un crédit en cours mais que l’assurance de ce dernier va le prendre en charge.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Les informations données par Madame [B] [Z] à l’audience y sont reprises. Il est précisé qu’elle est en arrêt maladie depuis mai 2023 et en invalidité catégorie 2 depuis janvier 2024. Il est indiqué que suite à un rappel de ses indemnités ayant tardé à lui être versées, elle a pu apurer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING [Localité 5]

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat concernant le parking loué a été signé le même jour et entre les mêmes parties que le contrat portant sur le logement principal. Il y est explicitement indiqué qu’il s’agit d’un accessoire à ce logement.

En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 16 avril 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions liminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus pour apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [B] [Z] le 16 avril 2025, pour un montant principal de 4 671,72 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juin 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

De tels délais peuvent être accordés de manière rétroactive lorsque la dette est soldée à la date à laquelle le juge est amené à rendre sa décision.

En effet, si le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, il n’en demeure pas moins que l’expulsion du locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle d’un locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtiendrait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Or, en l’espèce, il ressort du décompte en date du 12 janvier 2025 qu’aucun arriéré ne subsiste à la date de l’audience.

Dès lors, il convient d’accorder des délais de paiement rétroactifs à Madame [B] [Z] de la date du commandement de payer du 16 avril 2025 au 12 janvier 2025, et partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu par ailleurs de constater que ces délais ont été respectés et que, par conséquent, la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 17 juin 2025, il n’y a pas lieu pour autant de prononcer la résiliation judiciaire du bail et d’ordonner, le cas échéant, l’expulsion des locataires. [Localité 2] sera donc débouté des demandes formées à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de [Localité 2] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par [Localité 2] ;

CONSTATE que les contrats signés le 26 mai 2009 entre [Localité 2] et Madame [B]

[Z] concernant les locaux situés [Adresse 6], 2ème étage, logement n°[Adresse 7] et le parking accessoire se sont trouvés de plein droit résiliés le 17 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ACCORDE de manière rétroactive à Madame [B] [Z] des délais de paiement entre le

16 avril 2025, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 12 janvier 2025 ;

CONSTATE que la dette locative a été intégralement soldée à la date du 12 janvier 2025 ;

DIT qu’en conséquence la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 26 mai 2009 doit être réputée n’avoir jamais joué ;

DÉBOUTE par suite [Localité 4] Habitat de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de ce chef ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE [Localité 2] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE