TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00524 – N° Portalis DB3S-W-B7J-Z2CF

N° de MINUTE : 26/00058

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. GAIA IMMOBILIERS ADMINISTRATION DE BIENS

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître [U], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J 134

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [H] [S]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [H] [S] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS GAIA IMMOBILIERS ADMINISTRATION DE BIENS, a fait assigner la SCI [H] [S] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI [H] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 1] à SAINT OUEN SUR SEINE 93400, représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 24.189,74 € correspondant aux appels de charges impayés au 1er octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter du 2 mai 2022, date de la mise en demeure.

CONDAMNER la SCI [H] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à SAINT OUEN SUR SEINE 93400, représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 2.964,00 € correspondant aux frais exposés par le syndic pour le recouvrement des charges de copropriété.

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil

CONDAMNER la SCI [H] [S] au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER la SCI [H] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à SAINT OUEN SUR SEINE 93400, représenté par son syndic la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, une indemnité d’um montant de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI [H] [S], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI [H] [S] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI [H] [S] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 février 2025 et fixée à l’audience du 10 juillet 2025 puis renvoyée à l’audience du 19 novembre 2025 en raison du départ du magistrat de la 5e chambre. Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

Par note en délibérée sur autorisation du tribunal, le syndicat des copropriétaires a précisé ne pouvoir justifier de la qualité de propriétaire de la SCI [H] [S] à l’égard du lot n°2 de la copropriété et a sollicité en conséquence que la somme de 1 489,59 euros se rapportant à ce lot soit déduite de sa demande au titre des charges de copropriété, ramenant ainsi celle-ci à la somme de 22 665,79 euros en lieu et place de la somme de 24 189,74 euros.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale et la fiche immeuble justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI [H] [S] à l’égard des lots n° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 35, 37, 38 et 41 de la copropriété ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 3 mars 2020, 12 avril 2021 et du 15 mars 2023 approuvé la mise en oeuvre d’un appel spécial débiteur et voté la prise en charge des factures d’eau de la SCI [H] [S] et ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 4 avril 2024 au 31 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, faute de justifier de l’approbation d’un appel « spécial débiteur pour payer l’assurance » le 3 septembre 2021, d’un coût de 1 595,28 euros, de l’appel de fonds « travaux reprise linteau » du 1er juillet 2024 d’un coût de 1 682,33 euros et de celui de « appel fonds spécial débiteur » du 1er juillet 2024 de 1 794,74 euros, ces sommes seront déduites.

Il ressort des appels de fonds versés aux débats qu’entre le 1er octobre 2020 et le 1er octobre 2024, la somme de 3 041,30 euros a été appelée au titre du lot 2. Ainsi que l’a relevé le syndicat des copropriétaires dans sa note en délibéré, la qualité de propriétaire de la SCI [H] [S] à l’égard de ce lot n’étant pas rapportée, cette somme doit également être déduite du décompte versé.

Dès lors, le montant total des sommes appelées valablement au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2020 et le 1er octobre 2024 a été de 24 634,78 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 8 558,69 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 076,09 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appels provisionnels de charges et de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 2 mai 2022, date de la mise en demeure notifiée à la SCI [H] [S], sur la somme de 7 068,98 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 2 964 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 2 mai 2022.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de relance du 19 octobre 2020, 18 novembre 2020, 18 décembre 2020, 17 avril 2021, 18 mai 2021, 21 juillet 2021, 17 septembre 2021, 21 octobre 2021, 17 février 2022 et du 18 mars 2022 ainsi que les frais de “GAIA info notaire” du 1er mars 2022, soit un montant total de 856,80 euros.

Il est de surcroît mal fondé à solliciter le recouvrement des frais de relance des 17 mai 2022, 19 juin 2022, 20 juillet 2022, 19 août 2022, 18 septembre 2022, 17 octobre 2022, 17 novembre 2022, 18 janvier 2023, 20 février 2023, 19 mars 2023, 19 avril 2023, 15 mai 2023, 20 juillet 2023, 18 août 2023, 18 septembre 2023, 22 octobre 2023, 18 décembre 2023, 18 janvier 2024, 17 février 2024 et 17 mars 2024, faute de verser aux débats les contrats de syndic applicables à ces dates, seuls à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

En outre, le syndicat des copropriétaires échouant à justifier de l’hypothèque judiciaire sur le fondement de laquelle il est sollicité le recouvrement de la somme de 360 euros appelée le 22 septembre 2023, il sera débouté de cette demande.

En revanche, il sera fait droit aux demandes au titre des relances des 17 avril 2024, 6 mai 2024 et 23 juillet 2024 mais à hauteur de la somme unitaire de 57,60 euros, conformément au contrat de syndic applicable.

La SCI [H] [S] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 172,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la SCI [H] [S] paye très irrégulièrement les charges de copropriété et n’a ainsi procédé à aucun versement depuis le 3 novembre 2021 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la SCI [H] [S] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI [H] [S], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [H] [S] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS GAIA IMMOBILIERS ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 16 076,09 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appels provisionnels de charges et de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2022 sur la somme de 7 068,98 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la SCI [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] à La Courneuve (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS GAIA IMMOBILIERS ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 172,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE la SCI [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS GAIA IMMOBILIERS ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, la SAS GAIA IMMOBILIERS ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [H] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT