TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Adresse 9]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/09562 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3Y6N

Minute :

Société SEQENS, SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

Représentant : Me [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [Y] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Copie délivrée à :

Monsieur [Y] [Y]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame [D] [Z], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, ayant son siège social [Adresse 8]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2022, la SA Seqens a donné à bail à M. [Y] [Y] un appartement situé [Adresse 5], à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 409,57 euros et 105,85 euros de provisions sur charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, la SA Seqens a fait signifier à M. [Y] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2274,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 16 juin 2025, la SA Seqens a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, la SA Seqens a fait assigner M. [Y] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de M. [Y] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner M. [Y] [Y] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 1307,46 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

«  dire qu’en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, les loyers, charges et éventuels suppléments de loyer devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l’audience et qu’à défaut comme en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet,

«  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 11] le 4 septembre 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, la SA Seqens, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 652,08 euros arrêtée au 12 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle indique que le versement de 220 euros a été pris en compte dans cette somme.

La SA Seqens soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [Y] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 mars 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Y] [Y], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers et la suspension de la clause résolutoire. Il indique percevoir 200 euros toutes les deux semaines de l’assurance maladie et 300 euros de la caisse d’allocations familiales. Il déclare avoir effectué un versement de 220 euros quelques jours avant l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [Y] [Y]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA Seqens justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA Seqens aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause 19, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 mars 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 31 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2022 à compter du 1er juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Y] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative, au regard des versements précédemment réalisés. Il ressort des éléments communiqués que M. [Y] [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [Y] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [Y] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 31 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que la SA Seqens rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [Y] à payer à la SA Seqens la somme de 652,08 euros, au titre des sommes dues au 17 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mars 2025.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [Y] [Y]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er mai 2025, M. [Y] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [Y] [Y] à son paiement à compter du 18 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 1er mai 2025, date de la résiliation, au 17 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Y] [Y] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA Seqens les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA Seqens aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 juillet 2022 entre la SA Seqens d’une part, et M. [Y] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 10], sont réunies à la date du 1er juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE M. [Y] [Y] à payer à la SA Seqens la somme de 652,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars,

ACCORDE un délai à M. [Y] [Y] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [Y] [Y] à s’acquitter de la dette en 6 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Y] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Y] [Y] à payer à la SA Seqens une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de SA Seqens au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE