TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05287 – N° Portalis 352J-W-B7I-C467O

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le 27 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. TOIT ET JOIE, [Adresse 5] – [Localité 3], représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6] [Localité 2], Toque D0035

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 27 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05287 – N° Portalis 352J-W-B7I-C467O

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 juillet 2021, la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un appartement à usage d’habitation, [Adresse 1] [Localité 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 779,91 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 26 avril 2024, la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE a fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sans écarter l’exécution provisoire, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ou prononcer la résiliation

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Rappeler que le sort des meubles est régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution

— condamner Monsieur [Z] [H] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1746, 89 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 779, 91 euros et de l’assignation pour le surplus ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges, révisable, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés.

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 octobre 2023.

A l’audience du 24 septembre 2024, la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4150, 05 euros, selon décompte, hors frais, en date du 18 septembre 2024, août 2024 compris. La société bailleresse précise qu’elle s’oppose à tout délai et à la suspension des effets de la clause, précisant que le locataire semble avoir quitté les lieux.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [H] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 octobre 2023, pour la somme en principal de 779,91 euros. Régulier en sa forme, il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2023.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Absent au cours de l’audience, le défendeur n’a pas pu former une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la société bailleresse s’opposant à l’octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Monsieur [Z] [H] étant sans droit ni titre depuis le 8 décembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [H] reste lui devoir la somme de 4150, 05 euros à la date du 18 septembre 2024 ( mois d’août 2024 compris), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 4150, 05 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 779,91 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [Z] [H] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges tels qu’ils sont dus si le bail s’était poursuivi, non révisable, le DPE étant inconnu.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [H] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2021 entre la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE et Monsieur [Z] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 1] [Localité 4] sont réunies à la date du 8 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à verser à la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE la somme de 4150, 05 euros (décompte arrêté au 18 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 779,91 et à compter de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à verser à la SA d’HABITATIONS A LOYERS MODERES TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, non révisable, à compter du 19 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] au paiement d’une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président