TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/02073 – N° Portalis DB3S-W-B7J-367G

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 MARS 2026

MINUTE N° 26/00413

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame BELLAHOYEID Fatma, greffier, lors des débats et de Madame Tiaihau TEFAFANO, greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

ET :

La société FF MARKET,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2022, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a consenti à la société FF MARKET un bail commercial sur un local situé [Adresse 2].

Le 16 juillet 2025, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait délivrer à la société FF MARKET un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 5.677,72 euros.

Par acte du 4 novembre 2025 dénoncé à la société BPN PARIBAS en qualité de créancier inscrit du preneur, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société FF MARKET, pour :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de la société FF MARKET ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code de procédure civile d’exécution ;

— condamner à titre provisionnel la société FF MARKET au paiement de la somme de 4.662,64 euros suivant décompte arrêté au terme du 3ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts de retard conventionnellement fixé au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de trois points à compter du 16 juillet 2025, date du commandement de payer ;

— autoriser SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail ;

— condamner à titre provisionnel la société FF MARKET à une indemnité journalière d’occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur outre les charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’octobre 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— condamner la société FF MARKET à lui régler la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée d’état et d’extrait Kbis.

À l’audience, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette à la baisse. Par ailleurs, la demanderesse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assignée, la société FF MARKET n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 31 décembre 2025 à la baisse, que la société FF MARKET reste lui devoir à cette date une somme de 1.179,84 euros (incluant loyers et indemnités d’occupation), échéance du 4ème trimestre 2025 incluse. Cette somme sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, la société FF MARKET sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 16 juillet 2025 pour le paiement de la somme en principal 5.677,72 euros. Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 30 septembre 2025 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois. Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance dudit commandement soit le 17 août 2025.

Néanmoins, au vu des éléments produits et des débats, et étant démontré que la société défenderesse a effectué plusieurs règlements ces derniers mois, permettant de faire significativement diminuer la dette locative, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion pourra être poursuivie.

Le cas échéant, et dans l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la défenderesse, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société FF MARKET restera acquis à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

La société FF MARKET, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée d’état et d’extrait Kbis.

Enfin, l’équité commande d’allouer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 17 août 2025 ;

Condamnons la société FF MARKET à payer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 1.179,84 euros correspondant aux loyers et accessoires impayés, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la FF MARKET se libère de la provision ci-dessus allouée en 5 mensualités de 196 euros, suivies d’une 6e et dernière mensualité majorée ou minorée du solde ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expulsion de la société FF MARKET et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,

— les objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société FF MARKET devra payer mensuellement à SEINE SAINT DENIS HABITAT à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu’à libération des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’attribution du dépôt de garantie ;

Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la société FF MARKET à payer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société FF MARKET à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée d’état et d’extrait Kbis ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 MARS 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT