TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03524 – N° Portalis DBX4-W-B7J-US3X

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

Société CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

,

[J], [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars

à M^e DURAND-RAUCHER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M., [J], [Y], demeurant, [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 novembre 2024, la SA CDC HABITAT a donné à bail à M., [E], [Y] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], avec stationnement n°42, pour un loyer mensuel de 716,68 euros, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2025 pour un montant de 2.785,56 € en principal.

La SA CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 11 septembre 2025 , la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner M., [E], [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M., [E], [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 4.191,90 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux soit 716,68 euros révisable selon stipulations contractuelles ;

* de la somme de 27,02 euros en remboursement des frais bancaires ;

*de 960 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la Ccapex.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 septembre 2025.

A l’audience du 12 décembre 2025 l’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 16 janvier 2026, à laquelle la SA CDC HABITAT, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.768,05 euros. Elle précise s’opposer aux demandes reconventionnelles du défendeur compte tenu de l’importance de la dette. Elle demande à produire en délibéré autorisé un décompte actualisé compte tenu du dernier règlement invoqué par le locataire.

M., [E], [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, sauf à prendre en compte son dernier règlement réalisé pour un montant de 722 euros environ. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 350 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise exercer un emploi en CDI qui lui procure un revenu mensuel de 2.800 euros. Il ajoute qu’il réside seul et verse une contribution à l’entretien et à l’éducation de ses deux enfants à hauteur de 300 euros. Il explique la dette locative par une saisie sur salaire, qui est dorénavant terminée, et en raison de frais d’hospitalisation concernant sa mère, qu’il a pris en charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

Par mail en date du 19 janvier 2026, avec en copie le défendeur, la SA CDC HABITAT, par l’intermédiaire de son avocat, a fait parvenir un décompte actualisé, précisant que le locataire a repis le paiement du loyer courant mais qu’elle s’oppose à ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 novembre 2024 contient une clause résolutoire (article 7- clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de six semaines pour régler a été signifié le 19 juin 2025 pour la somme en principal de 2.785,56 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01 août 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT produit en délibéré autorisé un décompte démontrant que M., [E], [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.045,11 € à la date du 22 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier 2026.

M., [E], [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, telel qu’elle arrêtée, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à la SA CDC HABITAT cette somme de 7.045,11 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.785,56 € à compter de la date du commandement de payer (19 juin 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que M., [E], [Y] a repris le paiement du loyer courant en ainsi que de ses ressources déclarées lui permettant d’apurer la dette dans les délais demandés au regard du montant pourtant conséquent de celle-ci, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 350 €, soit 20 mensualités de 350€ et une 21ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de M., [E], [Y] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M., [E], [Y], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M., [E], [Y] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M., [E], [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, M., [E], [Y] sera condamné à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande en remboursement des frais bancaires exposés, n’étant pas justifié du paiement de ceux-ci.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnancecontradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2024 entre la SA CDC HABITAT et M., [E], [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], avec stationnement n°42, sont réunies à la date du 01 août 2025;

CONDAMNONS M., [E], [Y] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 7.045,11 € (décompte arrêté au 22 janvier 2026, incluant l’échéance de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 sur la somme de 2.785,56 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M., [E], [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 350 € chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M., [E], [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M., [E], [Y] soit condamné à payer à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M., [E], [Y] à payer à la SA CDC HABITAT une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la SA CDC HABITAT en remboursement de frais bancaires ;

CONDAMNONS M., [E], [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente