TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Maxime TONDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04127 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VJ2

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 03 décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [D] [N], demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [C], demeurant [Adresse 5]

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 5]

tous représentés par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC145

DÉFENDERESSE

Société ICF HABITAT LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04127 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VJ2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 28 janvier 2005 la société LA SABLIERE, devenue la société ICF HABITAT LA SABLIERE, a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [N] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420,93 euros et d’une provision pour charges de 145,67 euros.

Par acte sous seing privé à effet au 30 janvier 2005, la bailleresse a consenti à Mme [D] [N] la location d’un emplacement de stationnement accessoire au logement n°154294 situé [Adresse 1].

Mme [D] [N] a quitté le logement pour s’établir dans une autre région.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, Mme [D] [N], Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] ont assigné la société ICF HABITAT LA SABLIERE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater que les conditions de transfert du bail sont réunies au profit de Mme [Y] [C], M. [Z] [P] et Mme [O] [M], en conséquence, juger qu’ils occupent régulièrement le logement,

— Inviter ICF LA SABLIERE à établir un avenant au bail dans les mêmes conditions que le bail initial, au profit de Mme [Y] [C], M. [Z] [P] et Mme [O] [P],

— Condamner la société ICF HABITAT LA SABLIERE à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 2 octobre 2025, Mme [D] [N], Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P], respectivement assistée et représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance ainsi que le rejet des demandes de la société ICF HABITAT [Adresse 9] SABLIERE. Ils soutiennent que le loyer est réglé et que l’application du SLS n’est pas justifiée.

La société ICF HABITAT LA SABLIERE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— À titre reconventionnel :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date à effet du 28 janvier 2005 sur le local à usage d’habitation et du bail du 30 janvier 2005 sur l’emplacement de stationnement accessoire au logement n°154294 sis [Adresse 2] et ce aux torts exclusifs du preneur,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Mme [D] [N] et tous occupants de son chef dont Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

— Supprimer le bénéfice du délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner in solidum Mme [D] [N], Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Mme [D] [N] les réglait au titre de ses baux, majorés de 30%, et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— Condamner in solidum Mme [D] [N], Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] à lui payer la somme de 23 294,74 euros au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte arrêté au 24 octobre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse,

— Condamner in solidum Mme [D] [N], Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la continuation du contrat de bail au profit de Mme [Y] [C], M. [Z] [P] et Mme [O] [M]

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit des descendants et des ascendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Il est de jurisprudence constante que le départ du locataire doit être brusque et imprévisible pour être qualifié d’abandon au sens de l’article précité. Par exception, le placement défini-tif d’un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article (Cass. 3e civ., 26 nov. 2008, n° 07-17.728).

En l’espèce, par courrier du 13 novembre 2024, Mme [D] [N] a informé la société ICF HABITAT LA SABLIERE que son état de santé ne lui permettait plus de rester à [Localité 11], qu’il serait souhaitable qu’elle se rapproche pour une durée indéterminée des services médicaux du lieu de résidence de son époux en [7]-vergne et elle a sollicité en conséquence le transfert du bail au profit de sa mère, malade, et de ses deux enfants.

Par courrier du 21 novembre 2024 la société ICF HABITAT [Adresse 9] SABLIERE lui a fait part de son rejet de sa demande de transfert de bail, son départ n’étant pas brusque et imprévi-sible.

Par courrier du 2 décembre 2024, Mme [D] [N] a réitéré les termes de son précédent courrier et sa demande de transfert de bail.

Il est acquis qu’elle a par la suite quitté le logement pour s’établir en Auvergne.

Il ressort de ses courriers que son départ a été réfléchi, préparé et organisé, qu’elle a bien en amont informé son bailleur de son projet de sorte que ce départ ne peut être qualifié de brusque et imprévisible.

Mme [D] [N] produit différents certificats et compte rendus médicaux établissant la nécessité de soins pour différentes pathologies. Cependant elle ne fait pas la démonstration de ce que son état de santé commande qu’elle soit prise en charge dans un établissement ou par un médecin Auvergnat assurant des soins dont il lui serait im-possible de bénéficier à [Localité 11]. Le fait que le climat lui serait plus favorable en Auvergne est sur ce point insuffisant à démontrer que le départ lui a été imposé.

Enfin, la situation de sa mère, bien que difficile, n’est pas un critère de l’article 14 susvisé pour prétendre à la continuation du bail.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’abandon du domicile n’est pas établi comme le soutient la bailleresse de sorte que les demandeurs seront déboutés de leur demande de continuation du bail, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres conditions posées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions relatives aux logements HLM. Ils seront en conséquence également déboutés de leur demande aux fins d’établissement d’un avenant au contrat de bail initial.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En application de l’article 10 3° de la loi du 1er septembre 1948, applicable aux habitations à loyer modéré en application de l’article L442-6 I du code de la construction et de l’habitation, le locataire n’a pas droit au maintien dans les lieux lorsqu’il a plusieurs habitations sauf s’il justifie que sa fonction ou sa profession l’y oblige.

En l’espèce, le contrat de bail stipule (article 9) que le locataire doit utiliser les lieux loués à usage d’habitation et au titre de résidence principale et que toute sous-location est interdite (article 10).

En l’espèce, il est constant que si Mme [D] [N] a des problèmes de santé, elle a quitté le logement et n’entend pas y revenir de sorte que son départ est définitif. Elle en a par ailleurs laissé la jouissance à sa mère et ses enfants sans accord du bailleur.

Ces graves manquements à ses obligations légales et contractuelles d’occupation du logement à titre de résidence principale et d’interdiction de sous-location ou cession du bail justifient qu’il soit fait droit à la demande de résiliation de contrat de bail d’habitation et du contrat de location d’emplacement de stationnement aux torts exclusifs de Mme [D] [N], et ce à la date de l’assignation.

Sur la demande d’expulsion

En l’espèce, la résiliation du contrat de bail ayant été prononcée il y a lieu d’ordonner à Mme [D] [N], Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] ainsi qu’à tout occupant de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ICF HABITAT [Adresse 10] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, non motivée, sera rejetée.

L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce Mme [D] [N], bien que ne vivant plus dans le logement, a permis à Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] de s’y maintenir et a manqué à ses obligations contractuelles. Dès lors, en cas de maintien dans les lieux ou de toute personne de leur chef, il convient de les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF HABITAT LA SABLIERE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société ICF HABITAT LA SABLIERE verse aux débats un décompte mentionnant qu’à la date du 24 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse, Mme [D] [N] lui devait la somme de 23294,74 euros. Un SLS d’un montant mensuel de 2911,99 euros est appliqué depuis le 1er janvier 2025. Néanmoins la bailleresse ne rapporte pas la preuve que ses conditions d’application ont été respectées (envoi de l’enquête, mise en demeure, notification). Le montant du SLS doit en conséquence être déduit de la dette soit la somme de 23295,92 euros (2911,99 euros x 8 mois). Il n’existe ainsi aucune dette locative et la société ICF HABITAT LA SABLIERE sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [D] [N] et Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de continuation du bail conclu le 28 janvier 2025 entre la société ICF HABITAT [Adresse 9] SABLIERE, d’une part, et Mme [D] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 12] au profit de Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] et la demande aux fins d’établissement d’un avenant au contrat de bail initial ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 janvier 2025 entre la société ICF HABITAT LA SABLIERE, d’une part, et Mme [D] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 12], et du bail du 30 janvier 2005 sur l’emplacement de stationnement accessoire au logement n°154294 sis [Adresse 2], aux torts exclusifs de Mme [D] [N] ;

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 6 mars 2025 ;

ORDONNE à Mme [D] [N], Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, et de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et notamment l’emplacement de stationnement accessoire au logement n°154294 sis [Adresse 2] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société ICF HABITAT [Adresse 9] SABLIERE de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [D] [N], Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 mars 2025 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE la société ICF HABITAT LA SABLIERE de sa demande en paiement de la dette locative ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [N], Mme [Y] [C], Mme [O] [P] et M. [Z] [P] aux dépens ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection