TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 4]

80027AMIENS

JCP [Localité 8]

N° RG 25/00040 – N° Portalis DB26-W-B7J-IF3U

JUGEMENT

DU

05 Mai 2025

S.C.I. [O] [J]

C/

[C] [U]

Expédition délivrée le 5/5/25

à SCP BROCHARD-BEDIER

à SCP CREPIN-HERTAULT

Exécutoire délivrée le 5/5/25

à SCP BROCHARD-BEDIER

à SCP CREPIN-HERTAULT

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. [O] [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée parla SCP BROCHARD-BEDIER ET BEREZIG, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par la SCP CREPIN-HERTAULT, avocats au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2008 avec prise d’effet au 1er novembre 2008, la SCI [O] [J] a donné à bail à Monsieur [C] [U] un logement situé [Adresse 2], à [Adresse 9] ([Adresse 5]) pour un loyer mensuel de 470 euros, outre 20 euros de provisions d’eau et 20 euros pour charges communes.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2023, la SCI [O] [J] a fait signifier à Monsieur [U] un commandement de payer pour un montant de 3.221,70 euros au titre des loyers, charges et taxes d’ordures ménagères impayés et ce pour les années 2020, 2021, 2022 et de janvier à mars 2023, outre le coût du commandement à hauteur de 151,65 euros.

Le commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 aout 2023, la SCI [O] [J] a fait assigner Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection d’Amiens et demande de :

— la dire recevable en ses demandes,

— prononcer la résiliation de contrat de bail intervenu entre les parties,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [U] et de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [C] [U] à lui payer la somme de 3.221,70 euros à la date du 31 mars 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [C] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 510 euros à compter de la résiliation,

— condamner Monsieur [C] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’une montant de 151,65 euros,

— le condamner à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Somme par voie dématérialisée le 2 aout 2023.

A la demande des parties, l’affaire a fait l’objet d’une décision de retrait du rôle en date du 25 mars 2024.

Sur contestation formée par la SCI [O] [J] à l’encontre de la décision d’effacement total de la dette locative de Monsieur [U] prise par la commission de surendettement de la Somme, un jugement a été rendu le 10 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection d’Amiens disant notamment n’y avoir lieu au prononcé d’une mesure de rétablissement personnel au profit de Monsieur [U].

À l’audience du 17 mars 2025, la SCI [O] [J], représentée, s’en rapporte à ses conclusions.

A l’appui de sa demande de résiliation du contrat, elle soutient que Monsieur [U] n’a pas réglé les sommes impayées au titre des loyers et charges malgré deux mises en demeure qui lui ont été adressées depuis le 26 février 2020, et qu’il n’a pas davantage payé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 mars 2023.

Elle précise que Monsieur [U], sans contester le montant des loyers réclamés, se contente de solliciter le remboursement des charges. Elle s’oppose à cette demande aux motifs qu’il n’a pas payé l’intégralité de ces charges, qu’il n’a jamais procédé au remboursement de la taxe d’ordures ménagères et qu’en toute hypothèse, un remboursement des charges induirait qu’il n’utilise aucunement les parties communes et l’eau depuis trois ans.

La SCI [O] [J] s’oppose à la demande de délais de paiement et fait valoir que Monsieur [U] ne démontre pas sa bonne foi. Elle expose à cet égard que celui-ci a toujours eu des difficultés à payer son loyer et ce depuis 2019, qu’elle a elle-même réalisé des démarches auprès de la caisse d’allocations familiales à la place du locataire afin de régulariser sa situation et qu’il verse depuis lors son loyer de manière aléatoire et partielle.

À l’audience, Monsieur [U], représenté par son conseil se référant à ses conclusions déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter la SCI [O] [J] de ses demandes,

— condamner la SCI [O] [J] à lui payer la somme de 1.440 euros à titre de remboursement des provisions sur charges indûment payées ou réclamées par la SCI [O] [J],

— dire qu’une compensation sera opérée entre les sommes dues par chacune des parties,

— lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour régler sa dette locative correspondant à l’échéancier accordé,

— dire qu’il règlera une échéance de 50 euros par mois pendant une durée de 36 mois, outre le loyer courant,

— condamner la SCI [O] [J] aux dépens.

Monsieur [U] précise qu’il ne conteste pas les loyers impayés.

A l’appui de sa demande de remboursement des charges locatives sur une période de trois ans, il soutient en substance, au visa des articles 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il a toujours procédé au règlement des charges de 40 euros correspondant à l’eau et aux charges communes pour moitié et ce alors que le bailleur ne lui a jamais adressé de décompte annuel par nature de charges ni n’a procédé à une régularisation. Il précise également que l’immeuble dont dépend son logement comprend un compteur d’eau général pour quatre logements de sorte qu’il n’est pas possible de lui imputer sa consommation personnelle.

Pour solliciter des délais de paiement sur une période de 36 mois, Monsieur [U] prétend, visant les articles 23 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, qu’il a toujours réglé ses loyers depuis 2008 malgré ses difficultés financières. Il précise qu’il perçoit pour seule ressource l’allocation de solidarité spécifique à hauteur de 546,70 euros, qui a été récemment suspendue, ainsi que l’allocation de logement à hauteur de 265 euros directement versée au bailleur. Il précise par ailleurs avoir déposé un dossier devant la commission de surendettement, laquelle l’a déclaré recevable et a orienté son dossier vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Enfin, il affirme qu’il règle son loyer courant en ayant réalisé en mars, avril, mai, juin, juillet 2023 plusieurs versements d’un montant de 310,00 euros afin d’apurer sa dette locative, soit un montant supérieur à son loyer résiduel s’élevant à la somme de 254 euros.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux conclusions reprises par les parties à l’audience et reprenant leurs entiers moyens et arguments.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation

A titre liminaire, il y a lieu de constater qu’une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 aout 2023 en vue d’une audience initialement prévue le 9 octobre 2023, soit plus de six semaines après, et que la SCI [O] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 aout 2023. En conséquence, la demande de la SCI [O] [J] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut, notamment, provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Enfin, la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, le bailleur a délivré un commandement de payer à Monsieur [U] le 31 mars 2023 avec un décompte arrêté à cette date faisant état d’un arriéré locatif de 3.221,70 euros pour des loyers, charges locatives et taxes d’ordures ménagère non versés pour la période de janvier 2020 au mois de mars 2023.

Il n’est pas contesté que dans les deux mois de ce commandement de payer, la dette de loyers n’a pas été réglée. En effet, Monsieur [U] ne justifie pas d’un règlement de la dette et indique expressément ne pas contester les impayés au titre des loyers.

La bailleresse précise en outre, sans être contestée, avoir relancé à plusieurs reprises Monsieur [U] afin de le rappeler à ses obligations, ce qui ressort de deux courriers de mise en demeure adressées les 26 février 2020 et 4 novembre 2022 versés aux débats.

Toutefois, il ressort du décompte arrêté à la date du commandement de payer que la SCI [O] [J] a été partiellement payée du loyer dès lors que l’aide au logement dont bénéficie Monsieur [U] a toujours été versée sur l’ensemble de la période litigieuse. Les impayés concernent donc le loyer résiduel restant à la charge du locataire.

Or le décompte par année permet de révéler que Monsieur [U] a manqué au paiement du loyer résiduel aux échéances suivantes :

— pour l’année 2020 : en février, avril, juillet et novembre.

— pour l’année 2021 : en juillet, aout et décembre.

— pour l’année 2022 : en janvier, février, septembre et octobre. Il est à relever que pour l’année 2022, Monsieur [U] a versé à d’autres échéances une somme supérieure à son loyer résiduel afin d’apurer partiellement sa dette au titre des mois partiellement impayés.

— en janvier et février 2023. Monsieur [U] a versé pour le mois de mars suivant une somme à titre de loyer résiduel augmentée de 65 euros.

Il résulte de ce décompte que sur l’ensemble de la période litigieuse, le loyer a été partiellement versé par le locataire et que les échéances restées impayées sont moindres. Par ailleurs, Monsieur [U] a effectué de manière régulière des versements supérieurs à son loyer résiduel afin de compenser fut-ce partiellement les impayés locatifs.

Enfin, le locataire justifie de paiements intervenus après le commandement de payer, soit aux mois d’avril, mai, juin, juillet et septembre 2023 à hauteur de 310 euros correspondant au loyer résiduel de 245 euros augmenté de la somme de 65 euros versé par Monsieur [U] afin d’apurer sa dette. Ces versements ne sont pas spécifiquement contestés par la SCI [O] [J]. Par la suite, Monsieur [U] a déposé un dossier de surendettement emportant interdiction de payer ses dettes, de sorte que l’absence de paiements au titre de cette dette locative ne saurait lui être reproché. Il n’est pas contesté que depuis la décision de recevabilité de la procédure de surendettement, en décembre 2023, Monsieur [U] règle son loyer courant.

En conséquence, si un manquement contractuel est caractérisé, compte tenu des circonstances plus avant énoncées et alors que le locataire a, préalablement à l’assignation, fait des efforts de paiement en complément de son loyer courant, il n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

La SCI [O] [J] sera déboutée de sa demande de ce chef.

La demande de prononcé de la résiliation étant rejetée, les demandes subséquentes relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation sont sans objet.

Sur les demandes en paiement des loyers et charges locatives et de remboursement des charges locatives

Sur le bien-fondé des demandes :

A titre liminaire, il y a lieu de retenir que si la commission de surendettement a décidé d’un effacement total des dettes de Monsieur [U] le 27 février 2024, cette décision a fait l’objet d’un recours à l’initiative de la SCI [O] [J]. Par jugement du 10 septembre 2024, il a été jugé qu’il n’y avait lieu au prononcé d’une mesure de rétablissement personnel au profit de ce dernier, de sorte qu’aucun effacement de la dette locative de Monsieur [U] n’est intervenu.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire un décompte des charges selon leur nature et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Enfin, il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges doivent être justifiées.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer délivré le 31 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé à la même date un arriéré de loyers et charges impayés du mois de janvier 2020 au 31 mars 2023 à hauteur de 3.221,70 euros.

Monsieur [U] ne justifie pas avoir procédé au paiement de cette dette et ne conteste pas le montant des sommes à titre de loyer réclamées par le bailleur.

Il justifie néanmoins de paiements intervenus après le commandement de payer, soit aux mois d’avril, mai, juin, juillet et septembre 2023 à hauteur de 310 euros correspondant au loyer résiduel de 245 euros augmenté de la somme de 65 euros versé par Monsieur [U] afin d’apurer sa dette.

Il convient dès lors de les imputer sur la somme sollicitée par le bailleur.

Il en résulte une dette locative à hauteur de 2.896,70 euros.

Par ailleurs, il convient de constater que le décompte produit par le bailleur inclut dans son calcul le montant des charges locatives.

Or, Monsieur [U] conteste qu’elles soient dues aux motifs que la SCI [O] [J] n’a pas procédé à la régularisation annuelle et qu’en tout état de cause, elle ne justifie pas de la répartition de ces charges entre locataires s’agissant d’un immeuble de quatre logements munis d’un compteur unique.

Il sollicite en conséquence le remboursement des sommes correspondant aux charges locatives à hauteur de 1.440 euros, ce qui correspond à une période de trois années.

Il est constant que le contrat de bail prévoit que le loyer mensuel est fixé à 510 euros répartis de la façon suivante : 470 euros pour le loyer, 20 euros pour la provision d’eau et 20 euros pour les charges communes.

La SCI [O] [J] ne justifie pas de la régularisation des charges annuelles sur la période litigieuse, en contravention aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Par ailleurs, si elle produit à l’occasion de la présente instance les factures d’eau et d’électricité acquittées par elle en 2021 et 2022, ainsi qu’un récapitulatif détaillé des sommes réglées au titre de l’eau et de l’électricité pour les mêmes années, ces éléments ne sont pas de nature à déterminer le mode de répartition entre les locataires ni les modalités de calcul des charges.

Force est de constater qu’elle ne produit pas de décompte des charges ni de factures pour l’année 2020.

En conséquence, les charges locatives ne sont pas dues par Monsieur [U].

Sur le compte entre les parties :

Il ressort des pièces annexées au commandement de payer que sur la période concernée par les demandes respectives des parties en paiement des dettes locatives et remboursement des charges, Monsieur [U] a en tout état de cause toujours versé une partie du loyer puisque l’aide au logement a été directement versée au bailleur.

Ce paiement étant d’abord affecté au loyer et charges, Monsieur [U] est bien fondé en sa demande de remboursement pour la période globale de trois années dès lors qu’il peut être tenu pour acquis qu’il s’est acquitté des charges à chaque échéance.

Dès lors, la SCI [O] [J] sera condamnée à verser à Monsieur [U] la somme de 1.440 euros à titre de remboursement des charges indues.

Monsieur [U] sera condamné pour sa part à payer à la SCI [O] [J] la somme de 2.896,70 euros à titre d’impayés de loyer et taxes d’enlèvement des ordures ménagères, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 aout 2023, date de l’assignation.

Compensation sera ordonnée entre ces créances réciproques.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Monsieur [U] ne justifie pas de ses ressources actualisées au jour de l’audience.

Il résulte des pièces qu’il produit que ses ressources composées de l’allocation de logement et de l’allocation de solidarité spécifique ont été évaluées au 27 décembre 2023 à la somme de 819 euros par la commission de surendettement. Il est constant qu’il supporte des charges de logement à hauteur de 510 euros.

Enfin, Monsieur [U] a justifié avoir été en capacité de rembourser, en l’état de ses ressources, en sus de ce loyer résiduel la somme de 65 euros en dernier lieu au cours des mois de mars, avril, mai, juin, juillet et septembre 2023. Cette circonstance démontre une capacité de remboursement dont il convient de tenir compte.

Compte tenu des charges importantes supportées par Monsieur [U] ne lui permettant pas de faire face au paiement de sa dette, et considération prise des besoins du créancier, il lui sera accordé, sous réserve des décisions prises dans le cadre de la procédure de surendettement, des délais de paiement mensuels sur 24 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [C] [U], succombant à titre principal, sera tenu aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI [O] [J] de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à payer à la SCI [O] [J] la somme de 2.896,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 aout 2023, date de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI [O] [J] à payer à Monsieur [C] [U] la somme de 1.440 euros ;

PRONONCE la compensation entre les créances réciproques ;

AUTORISE Monsieur [C] [U], sous réserve des décisions prises au titre des mesures imposées dans le cadre de sa procédure de surendettement, à s’acquitter de sa dette, en 24 mensualités de 60 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée ou réduite à concurrence du solde de la dette ;

DIT que Monsieur [C] [U] devra s’acquitter des dites sommes le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que toute mensualité impayée aux conditions précitées emportera exigibilité immédiate du solde de la dette ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] aux dépens ;

DEBOUTE la SCI [O] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

La Greffière, La Juge