TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 MAI 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/11853 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMYE

N° de MINUTE : 26/668

DEMANDEUR

A.S.L. ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA ZAC [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son président en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEUR

S.C.I. H.K

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0920

DÉBATS

Audience publique du 16 Février 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Il a été formé entre tous les propriétaires de terrains et de lots inclus dans l’ensemble immobilier de la [Adresse 4] situé à [Localité 6], cadastré M [Cadastre 1], une association syndicale libre (ci-après « A.S.L. »).

La S.C.I. H.K. est propriétaire des lots n°33, 34 et 35 au sein de cet ensemble immobilier de la [Adresse 4] situé à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 novembre 2023, l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4], située à Pierrefitte-sur-Seine (93380), cadastrée M [Cadastre 1], représentée par son président en exercice, a fait assigner la S.C.I. H.K. devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de la somme de 55.845,18 euros en principal au titre de charges et travaux arrêtés au 8 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 avril 2025, l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4] demande à la présente juridiction de :

— débouter la société HK de toutes ses demandes,

— condamner la S.C.I. H.K. à lui payer les sommes suivantes :

• 52.199.64 euros selon décompte du 22.08.2020 au 08.09.2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

• 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

• 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 février 2025, la S.C.I. H.K. sollicite du tribunal :

— à titre principal, qu’il déboute l’association syndicale libre de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, qu’il lui accorde des délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois afin de payer un éventuel arriéré de charges,

— en tout état de cause, qu’il rappelle qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres membres de l’association ;

— qu’il condamne la SCI H.K au paiement de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en faisant application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître Damien CHEVRIER.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 février 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

L’examen du dossier de plaidoirie de la demanderesse faisant apparaître une discordance entre les pièces par elle produites et le bordereau de pièces figurant dans ses dernières conclusions, il a été demandé à l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4] de communiquer, dans le cadre d’une note en délibéré, l’extrait Kbis de la société H.K., le cahier des charges annexé aux statuts, et les appels de fonds des 2ème et 3ème trimestres 2023. L’intéressée a également été invitée à justifier que les statuts de l’A.S.L. produits dans son dossier de plaidoirie étaient bien ceux ayant été déposés en préfecture le 21 juillet 2021 et publiés au journal officiel le 3 août 2021, aucune mention sur ceux-ci – non datés – ne permettant de s’en assurer.

L’ASSOCIATION [Adresse 5] [Adresse 6] a répondu sur ces points par message RPVA du 21 avril 2026, et transmis de nouveau son dossier de plaidoirie par la voie postale.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera observé que le conseil de la S.C.I. H.K. n’a pas déposé son dossier de plaidoirie comportant les pièces visées dans ses conclusions comme il y avait été expressément invité lors de la notification de l’ordonnance de clôture, puis par message exprès du greffe le 16 février 2026. Il sera donc statué sans ses pièces.

Sur la demande en paiement au titre des charges et des frais

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au sein d’une association syndicale libre, les charges ne relèvent que des dispositions statutaires, à l’exception de toute autre considération légale ou réglementaire.

En l’espèce, l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4] produit des statuts, et elle justifie du dépôt d’une déclaration d’association syndicale libre en préfecture par Mme [Q] [V], la gérante de SABIMMO en vue d’une modification le 21 juillet 2021, publiée au Journal officiel le 3 août 2021.

Si l’examen des statuts ainsi produits par la demanderesse, non datés, ne permet pas de s’assurer qu’il s’agit bien des statuts qui ont été déposés en préfecture, et si l’examen de l’ensemble des pièces ne permet pas de s’assurer de la régularité de la mise en conformité ainsi effectuée par l’association syndicale libre, s’agissant notamment de la procédure qui a été suivie et du vote desdits statuts modifiés, il convient d’observer que la défenderesse a constitué avocat dans la présente instance et qu’elle ne conteste pas ces éléments ni plus largement la recevabilité de l’action dirigée à son encontre, mais seulement le quantum des charges lui étant réclamées.

Il ressort donc des statuts produits, dont l’applicabilité à la présente instance ne se trouve pas contestée, que :

— article 2 : « seront de plein droit et obligatoirement membre de la présente association syndicale libre et devront de ce fait se conformer aux obligations résultant du cahier des charges et des présents statuts :

1°) tous titulaires de volumes, par le seul fait de leur acquisition, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit

2°) tous titulaires successifs de volumes ou de droits » ;

— article 24 : « seront répartis entre les propriétaires de l’ensemble immobilier, dans la proportion déterminée à l’article 26, tous les frais et charges de l’association syndicale, tels que déterminés au chapitre VII du cahier des charges […] »

— article 25 : « Les frais et charges sont répartis entre les membres de l’association syndicale de la façon et de la manière stipulée aux tableaux de répartition des charges, tels que prévus au cahier des charges […] » ;

— article 26 : « Les charges définies à l’article 25 ci-dessus font l’objet d’appels de fonds adressés par le Syndicat à chaque copropriétaire. Ces appels de fonds sont faits aux époques déterminées par le Syndicat, soit sur envoi d’un compte de dépenses effectuées, soit en fonction de la prévision budgétaire établie par le Syndicat. Les intérêts de retard ne seront dus que dans les conditions légales. » ;

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4] produit le cahier des charges annexé auxdits statuts, ainsi que les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale et le relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière justifiant de la qualité de membre de l’association syndicale libre de la S.C.I. H.K.,

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 8 septembre 2023, portant sur les charges et travaux échus entre le 1er octobre 2020 et le 1er juillet 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 52.199,64 euros au titre des charges et frais impayés,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date, notamment, des 17 novembre 2020 et 28 juin 2022 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, et 2021, vote du budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023, et adoption de travaux

— les appels individuels de fonds et de travaux adressés à la S.C.I. H.K.,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement est bien fondée s’agissant des charges réclamées, tandis qu’en revanche il n’est pas justifié du bien fondé des frais figurant sur le décompte pour un total de 258 euros, le cahier des charges annexé aux statuts ne contenant aucune stipulation imputant aux membres de l’association syndicale libre le paiement de tels frais.

Il sera observé par ailleurs que les reprises de solde que la défenderesse conteste dans ses écritures ne se trouvent plus réclamées par l’association syndicale libre aux termes de ses conclusions actualisées, et que contrairement à ce que soutient la S.C.I. H.K. la demanderesse justifie, au travers des procès-verbaux des assemblée générales et des appels de fonds et de travaux qu’elle produit, du vote et du montant des sommes figurant sur le décompte susvisé. Quant à la nullité de l’assemblée générale dont fait état la défenderesse, il n’est pas possible pour la présente juridiction d’examiner le bien ou mal fondé de ce moyen dès lors que la pièce visée ne lui a pas été communiquée.

La créance de l’association syndicale libre au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 8 septembre 2023 s’élève donc à la somme de 52.199,64 – 258 soit 51.941,64 euros.

De son côté, la S.C.I. H.K., ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la S.C.I. H.K. sera condamnée à payer à l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4] la somme de 51.941,64 euros au titre des charges et travaux échus entre le 1er octobre 2020 et le 1er juillet 2023 inclus (appels du 3ème trimestre 2023 inclus), suivant décompte arrêté au 8 septembre 2023. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023, date de signification de l’assignation.

Le surplus de la demande se trouve rejeté.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement de la S.C.I. H.K. a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’ensemble immobilier ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la S.C.I. H.K. a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que l’intéressé a agi de mauvaise foi, l’association syndicale libre sera dès lors déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la S.C.I. H.K. n’allègue aucune difficulté justifiant l’octroi des délais qu’il sollicite, et ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière à l’appui de sa demande. Elle ne démontre pas non plus sa capacité à apurer sa dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi. Elle ne justifie enfin d’aucun effort de paiement pendant le cours de l’instance, que ce soit pour le remboursement de l’arriéré ou pour le règlement des charges courantes.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, et considération prise des besoins du créancier, la demande formée par la S.C.I. H.K. tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’étant pas applicable à la présente instance, intentée par une association syndicale libre et non par un syndicat de copropriétaires, la demande formée sur ce fondement par la S.C.I. H.K. ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. H.K., qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. H.K. sera également tenue de payer à l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.C.I. H.K. à payer à l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4] située à [Localité 6], cadastrée M [Cadastre 1], la somme de 51.941,64 euros au titre des charges et travaux échus entre le 1er octobre 2020 et le 1er juillet 2023 inclus (appels du 3ème trimestre 2023 inclus), suivant décompte arrêté au 8 septembre 2023, ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 ;

REJETTE la demande formée par l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4] située à [Localité 6], cadastrée M [Cadastre 1], au titre des frais ;

REJETTE la demande formée par l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4] située à [Localité 6], cadastrée M [Cadastre 1], au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. H.K. tendant à l’octroi de délais de paiement ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. H.K. sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. H.K. à payer à l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA [Adresse 4] située à [Localité 6], cadastrée M [Cadastre 1], la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. H.K. au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. H.K. aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 04 Mai 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES