N° RG 25/00828 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PR63

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR:

Madame [C] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bruno APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [M] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bruno APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 04 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Bruno APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS

Copie certifiée delivrée à : M^e Nina BAUDIERE SERVAT

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 30 mars 2022, Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P], représentés par la SAS, ont donné à bail à Monsieur [T] [I] et Madame [C] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Suite à leur départ, un état des lieux de sortie a été réalisé le 24 mai 2024 signé de la main de Monsieur [T] [I].

Estimant que le dépôt de garantie d’un montant de 489,76 € devait leur être restitué, outre une indemnité de 10 % du montant du loyer par mois de retard à compter du 25 juin 2024, Monsieur [T] [I] et Madame [C] [E] ont fait assigner Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire selon exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2025.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

À cette audience, Monsieur [T] [I] et Madame [C] [E], représentés par leur avocat, demandent :

Vu la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1104, 1240 et 1241 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

CONSTATER que, faute d’une déduction dûment justifiée, Monsieur [P] et Madame [P] devaient restituer le dépôt de garantie.

En conséquence

CONDAMNER Monsieur [P] et Madame [P] à verser à Madame [E] et Monsieur [I] la somme de 439,76 € au titre du dépôt de garantie déduction faite des charges, outre une indemnité de 10% du montant du loyer par mois de retard à compter du 25 juin 2024, soit la somme de 864€, à parfaire. ,

CONDAMNER Monsieur [P] et Madame [P] à verser Madame [E] et Monsieur [I] la somme de 800€ au titre de sa résistance abusive.

En tout état de cause

DEBOUTER Monsieur [P] et Madame [P] de 1'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [P] et Madame [P] à verser à Madame [E] et Monsieur [I] la somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

ORDONNER1'exécution provisoire.

En défense, Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P], également représentés par leur avocat, concluent comme suit :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le Décret n°87-712 du 26 août 1987,

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 1231-1 et 1231-6 du Code civil,

JUGER que Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] sont solidairement débiteurs envers Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] de la somme de 998,24€ au titre des leurs obligations en vertu du bail locatif ;

PRENDRE ACTE du dépôt de garantie d’un montant de 720,00€ versé par Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] a Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P];

JUGER que Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] ne sont créanciers d’aucune restitution du dép6t de garantie;

JUGER que Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] ont abusivement résisté au paiement du solde de la location ;

En conséquence :

REJETER la demande de restitution du dépôt de garantie des locataires;

REJETER la demande d’indemnité de retard;

REJETER la demande de condamnation des époux [P] au titre d’une résistance abusive ;

REJETER le surplus des demandes, fins et prétentions de Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I].

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] à verser la somme de 998,24€ à Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P], avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30juin 2024, déduction faite du dépôt de garantie;

CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [C] [A] [R] et Monsieur [T] [I] à payer la somme de 200,00€ à Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] au titre de leur résistance abusive ;

CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] à payer la somme de 1.000,00€ à Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire

REJETER la demande de restitution du dépôt de garantie des locataires;

REJETER la demande d’indemnité de retard;

REJETER la demande de condamnation des époux [P] au titre d’une résistance abusive ;

REJETER le surplus des demandes, fins et prétentions de Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I].

CONDAMER Monsieur [T] [I] à verser la somme de 998,24€ à Monsieur [X] [P] et Madame [M] [P], avec intérêt au taux légal a compter de la

mise en demeure du 30juin 2024, déduction faite du dépôt de garantie;

CONDAMNER Monsieur [T] [I] à payer la somme de 200,00€ à Monsieur [X] [P] et Madame [M] [P] au titre de leur résistance abusive ;

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [T] [I] et Madame [C] [E] estiment être redevables d’aucune somme au titre des dégradations dans la mesure où l’état des lieux de sortie leur est inopposable en raison de plusieurs irrégularités substantielles résultant de la signature de ce document que par Monsieur [I] et de l’envoi au locataire dans un délai anormalement long et sans être établi en autant d’exemplaires que deux parties.

Sur ces points, les bailleurs font valoir que l’état des lieux a bien été réalisé en présence de Madame [C] [E] et que le fait qu’il ait été adressé un mois après sa signature n’est pas une cause de nullité dans la mesure où les locataires ne mentionnent pas que des modifications postérieures aient eu lieu.

Il est constant que l’article 3 § 3° du Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 précise que L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :

1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;

2° La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;

3° L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Ainsi par principe, l’état des lieux doit être établi en autant d’exemplaires que de parties. Toutefois il est constant que l’établissement en un seul original adressé postérieurement à son établissement n’ôte pas à ce document sa valeur probante conformément à l’article 1375 du Code civil. Par ailleurs, cet état des lieux de sortie doit être considéré comme contradictoire dans la mesure où, s’il est signé que par Monsieur [T] [I], Madame [C] [E] ne conteste pas avoir été présente.

S’agissant de l’état des lieux d’entrée, les locataires qui ne produisent pas en original cet état des lieux d’entrée et ne peuvent soutenir que la mention « impact mur droit » ait été mentionnée, ce d’autant que contrairement à leurs affirmations, ils ne démontrent pas avoir signalé à l’agence d’autres défectuosités et ne versent aux débats qu’un document intitulé « photo complémentaire état des lieux » non daté et non adressé à l’agence. Par ailleurs, il convient de relever que, s’agissant de la chambre, il est également mentionné « mur et plafond blanc en très bon état », ce qui apparaît en contradiction avec l’existence d’un impact.

Les bailleurs estiment que les locataires sont redevables de la somme de 989,24 € correspondant à la facture de la société LM RENOV, déduction faite de la somme de 120 € au titre de la salle de bains, soit la somme de 625 € au titre de cette facture. Ils ajoutent à cette somme celle de 221,24 euros au titre de la régularisation des charges, ainsi que la somme de 55 € au titre du rebouchage des impacts, 11 € d’enlèvement des stickers et 77 € au titre de l’enlèvement du bloc porte mentionné dans la facture de la SARL EDI.

Les locataires, de leur côté, contestent la facture établie par la société LM RENOV au motif que cette société qui a été radiée avait pour objet social l’entretien des espaces verts. Ils estiment que le nettoyage de la terrasse ne leur incombe pas compte tenu des mentions existantes sur l’état des lieux d’entrée, que le nettoyage de la cuisine a été surfacturé au regard de la description faite en l’état des lieux de sortie et que, de manière générale, les factures ne peuvent être prises en compte dans la mesure où les photographies de l’état des lieux de sortie correspondent à celles de l’état des lieux d’entrée et ne permettent pas de vérifier les mentions manuscrites.

En l’espèce, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie que la facture établie au titre du nettoyage de la terrasse avec shampooing pour sol et PVC ne peut être pris en compte dans la mesure où l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà l’existence de traces sur les dalles et, qu’en l’absence de photographies existantes au moment de l’état des lieux de sortie, il est impossible de savoir si la mention faite dans l’état des lieux de sortie précisant la nécessité de passer le Karcher est liée à d’autres traces que celles mentionnées dans l’état des lieux d’entrée.

Relativement à la demande au titre de la chasse d’eau, il convient de noter que l’état des lieux d’entrée ne porte aucune mention de défectuosités alors que l’état des lieux de sortie précise que la chasse d’eau est cassée. Ainsi, cette dégradation doit être retenue à hauteur de 140 € comme mentionnée dans la facture qui n’apparaît manifestement pas excessive et ce, même si les locataires estiment que la bailleresse n’avait pas à faire appel à la société LM RENOV.

Relativement au nettoyage des volets de la cuisine, du plan de travail ou encore de la salle de bains et du mitigeur facturé 260 €, il ressort clairement de l’état des lieux de sortie que le dessus du bloc des volets doit être nettoyé, que l’interrupteur est sale, que les éléments de cuisine sont à nettoyer et

les joints à reprendre et qu’il existe des traces de calcaire sur la faïence de la salle de bains et sur la robinetterie alors que de telle mention n’existe pas sur l’état des lieux d’entrée. Ainsi, la somme de 260 € sera retenue.

Enfin, concernant la somme de 143 € correspondant au rebouchage des impacts dans la chambre, enlèvement des stickers et du bloc porte, il n’est pas justifié de l’existence de dégradation sur la chambre dans l’état des lieux d’entrée dans la mesure où aucun original du document n’est versé aux débats par les locataires permettant de corroborer cette allégation. L’état des lieux de sortie fait bien état d’un petit impact sur le mur ainsi que de traces d’usage dans une chambre et de la présence de six stickers papillon dans l’autre chambre, ainsi que d’un bloc porte collé sur la porte donnant dans le couloir. Dès lors, cette somme sera également retenue comme étant à la charge des locataires.

Sur les demandes au titre de la régularisation des charges

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du Code de Procédure Civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] réclament le versement de la somme de 221,24 euros au titre des charges locatives et versent aux débats le document établi par l’agence au titre de la régularisation de charges du 1er janvier 2024 au 24 mai 2024 ainsi qu’un décompte de charges depuis le 1er juillet 2022 et la copie de la taxe foncière pour l’année 2023.

Ainsi, la somme réclamée apparaît justifié. Elle n’est d’ailleurs pas contestée dans l’assignation délivrée par Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I].

Sur les comptes entre les parties

Les éléments ci-dessus, il ressort que Monsieur [I] et Madame [E] sont bien redevables de la somme de 543€ au titre des dégradations (140+260+143), outre 221,24€ au titre de la régularisation des charges locatives, soit la somme de 764,24€.

Il n’est pas contesté que les locataires ont versé un dépôt de garantie de 720 € qui a été conservé par le bailleur.

Dès lors, il convient de rejeter la demande formulée par Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] au titre de la restitution de leur dépôt de garantie augmentée de l’indemnité de 10 %.

Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] la somme de 44,24€, déduction faite du dépôt de garantie conservé par les bailleurs, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, tenant compte du retrait de certains postes de dégradations.

Sur la demande principale titre de la résistance abusive et la demande reconventionnelle à ce titre

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

Des développements qui précèdent, il convient de rejeter la demande formulée par Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] au titre de la résistance abusive.

Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] ne justifiant pas un préjudice autre que celui réparé par l’allocation des intérêts au taux légal, leur demande formulée à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes

sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [I] et Madame [C] [E], succombants seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

sur l’article 700 du code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Monsieur [T] [I] et Madame [C] [E] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] sont redevables à l’égard de Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] de la somme de 543€ au titre des dégradations ;

DIT que Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] sont redevables à l’égard de Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] de la somme de 221,24€ au titre des régularisations de charges ;

DIT que Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] sont redevables à l’égard de Madame [C] [E] et Monsieur [T] [I] de la somme de 720€ au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [C] [E] à verser à Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] la somme de 44,24 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [T] [I] et Madame [C] [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [C] [E] à verser à Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [U] [P] et Madame [M] [P] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [I] et Madame [C] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge